Owiń pożyczkę
Co to jest po偶yczka zbiorcza?
Po偶yczka typu wrap-around to rodzaj kredytu hipotecznego,. kt贸ry mo偶na wykorzysta膰 w transakcjach finansowania przez w艂a艣ciciela. Ten rodzaj po偶yczki obejmuje hipotek臋 sprzedaj膮cego na domu i dodaje dodatkow膮 warto艣膰 przyrostow膮, aby uzyska膰 ca艂kowit膮 cen臋 zakupu, kt贸r膮 nale偶y zap艂aci膰 sprzedaj膮cemu w miar臋 up艂ywu czasu.
Zrozumienie ca艂o艣ciowych po偶yczek
Forma finansowania, na kt贸rej opiera si臋 po偶yczka typu wrap-around, jest powszechnie stosowana w transakcjach finansowanych przez sprzedaj膮cego. Po偶yczka typu wrap-around ma te same cechy, co po偶yczka finansowana przez sprzedawc臋, ale uwzgl臋dnia aktualny kredyt hipoteczny sprzedaj膮cego w warunkach finansowania.
Finansowanie sprzedaj膮cego to rodzaj finansowania, kt贸ry umo偶liwia kupuj膮cemu zap艂acenie kwoty g艂贸wnej bezpo艣rednio sprzedaj膮cemu. Transakcje finansowania sprzedaj膮cego wi膮偶膮 si臋 z wysokim ryzykiem dla sprzedaj膮cego i zwykle wymagaj膮 wy偶szych ni偶 przeci臋tne zaliczek. W przypadku transakcji finansowanej przez sprzedawc臋 umowa opiera si臋 na wekslu, kt贸ry precyzuje warunki finansowania. Ponadto umowa finansowana przez sprzedawc臋 nie wymaga wymiany kapita艂u z g贸ry, a kupuj膮cy dokonuje p艂atno艣ci ratalnych bezpo艣rednio na rzecz sprzedawcy, kt贸re obejmuj膮 kapita艂 i odsetki.
Po偶yczki typu wrap-around mog膮 by膰 ryzykowne dla sprzedaj膮cych, poniewa偶 bior膮 na siebie pe艂ne ryzyko niewykonania zobowi膮zania. Sprzedaj膮cy musz膮 r贸wnie偶 mie膰 pewno艣膰, 偶e ich dotychczasowa hipoteka nie zawiera klauzuli dotycz膮cej przeniesienia w艂asno艣ci,. kt贸ra zobowi膮zuje ich do sp艂aty ca艂o艣ci kredytu hipotecznego w przypadku przeniesienia w艂asno艣ci zabezpieczenia lub sprzeda偶y zabezpieczenia. Klauzule alienacji s膮 powszechne w wi臋kszo艣ci kredyt贸w hipotecznych, co cz臋sto zapobiega zawieraniu transakcji kredytowych typu wrap-around.
Jak dzia艂a po偶yczka
Po偶yczki typu wrap-around opieraj膮 si臋 na koncepcji finansowania przez w艂a艣ciciela i stosuj膮 t臋 sam膮 podstawow膮 struktur臋. Og贸lna struktura kredytu jest stosowana w transakcji finansowanej przez w艂a艣ciciela, gdy sprzedaj膮cy ma saldo do sp艂aty pierwszego kredytu hipotecznego na nieruchomo艣膰. Po偶yczka typu wrap-around uwzgl臋dnia pozosta艂e saldo istniej膮cej hipoteki sprzedaj膮cego wed艂ug zaci膮gni臋tego oprocentowania kredytu hipotecznego i dodaje saldo przyrostowe, aby uzyska膰 ca艂kowit膮 cen臋 zakupu.
W przypadku po偶yczki typu wrap-around podstawowa stopa procentowa sprzedaj膮cego opiera si臋 na warunkach istniej膮cego kredytu hipotecznego. Aby wyj艣膰 na zero, sprzedaj膮cy musi przynajmniej zarobi膰 odsetki odpowiadaj膮ce oprocentowaniu po偶yczki, kt贸re nadal musi zosta膰 sp艂acone. W ten spos贸b sprzedaj膮cy ma swobod臋 negocjowania stopy procentowej kupuj膮cego na ich aktualnych warunkach. Og贸lnie rzecz bior膮c, sprzedaj膮cy b臋dzie chcia艂 negocjowa膰 najwy偶sze mo偶liwe oprocentowanie, aby sp艂aci膰 pierwsz膮 hipotek臋, a tak偶e zarobi膰 spread na transakcji.
Przyk艂ad po偶yczki zbiorczej
Za艂贸偶my, 偶e Joyce ma na swoim domu niesp艂acony kredyt hipoteczny na kwot臋 80 000 USD ze sta艂膮 stop膮 procentow膮 4%.
Zgadza si臋 sprzeda膰 sw贸j dom Brianowi za 120 000 USD, kt贸ry odk艂ada 10% i po偶ycza reszt臋, czyli 108 000 USD, na 7%.
Joyce zarabia 7% od 28 000 dolar贸w (r贸偶nica mi臋dzy 108 000 dolar贸w a 80 000 dolar贸w, kt贸re wci膮偶 jest winna), plus r贸偶nica mi臋dzy 7% a 4% (tj. 3%) od salda 80 000 dolar贸w kredytu hipotecznego.
##Przegl膮d najwa偶niejszych wydarze艅
Zamiast ubiega膰 si臋 o konwencjonaln膮 hipotek臋 bankow膮, kupuj膮cy podpisuje kredyt hipoteczny ze sprzedaj膮cym, a nowy kredyt s艂u偶y teraz do sp艂aty istniej膮cego kredytu sprzedaj膮cego.
Po偶yczki typu wrap-around mog膮 by膰 ryzykowne ze wzgl臋du na fakt, 偶e sprzedawca-finansuj膮cy bierze na siebie pe艂ne ryzyko zwi膮zane z obiema po偶yczkami.
Po偶yczka typu wrap-around to forma finansowania przez w艂a艣ciciela, w kt贸rej sprzedaj膮cy nieruchomo艣膰 utrzymuje niesp艂acon膮 pierwsz膮 hipotek臋, kt贸ra jest nast臋pnie cz臋艣ciowo sp艂acana przez nowego nabywc臋.
