环绕式贷款

什么是环绕式贷款？

环绕式贷款是一种可用于业主融资交易的抵押贷款。这种类型的贷款涉及卖方对房屋的抵押，并增加了额外的增量价值，以达到随着时间的推移必须支付给卖方的总购买价格。

环绕式贷款所依赖的融资形式通常用于卖方融资交易。环绕式贷款具有与卖方融资贷款相同的特征，但它将卖方当前的抵押贷款纳入融资条款。

卖方融资是一种融资方式，允许买方直接向卖方支付本金。卖方融资交易对卖方来说具有很高的风险，并且通常需要高于平均水平的首付。在卖方融资交易中，该协议基于详细说明融资条款的期票。此外，卖方融资交易不需要预先交换本金，买方直接向卖方分期付款，包括本金和利息。

环绕式贷款对卖家来说可能是有风险的，因为他们承担了贷款的全部违约风险。卖方还必须确保他们现有的抵押贷款不包括转让条款，该条款要求他们在抵押品所有权转移或抵押品被出售时全额偿还抵押贷款机构。转让条款在大多数抵押贷款中很常见，这通常会阻止环绕式贷款交易的发生。

环绕式贷款建立在所有者融资概念之上，并采用相同的基本结构。当卖方有剩余余额来支付房产的第一笔抵押贷款时，在业主融资交易中使用环绕式贷款结构。环绕式贷款将卖方现有抵押贷款的剩余余额按其合同抵押贷款利率计算在内，并增加一个增量余额以得出总购买价格。

在环绕式贷款中，卖方的基本利率基于现有抵押贷款的条款。为了收支平衡，卖方必须至少赚取与贷款利率相匹配的利息，但仍必须偿还。因此，卖方可以灵活地根据当前条款协商买方的利率。通常，卖方会希望协商尽可能高的利率，以便支付第一笔抵押贷款并赚取交易差价。

假设乔伊斯的房屋有 80,000 美元的未偿还抵押贷款，固定利率为 4%。

她同意以 120,000 美元的价格将自己的房子卖给布赖恩，布赖恩首付 10%，然后以 7% 的利率借入余款，即 108,000 美元。

乔伊斯在 28,000 美元（108,000 美元和她仍欠的 80,000 美元之间的差额）中赚取 7%，加上 80,000 美元抵押贷款余额中的 7% 和 4% 之间的差额（即 3%）。

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