Bungkus Pinjaman

Apa Itu Pinjaman Bungkus?

Pinjaman menyeluruh ialah sejenis pinjaman gadai janji yang boleh digunakan dalam tawaran pembiayaan pemilik. Pinjaman jenis ini melibatkan gadai janji penjual ke atas rumah dan menambah nilai tambahan tambahan untuk mencapai jumlah harga belian yang mesti dibayar kepada penjual dari semasa ke semasa.

Memahami Pinjaman Selimut

Bentuk pembiayaan yang bergantung kepada pinjaman menyeluruh biasanya digunakan dalam tawaran yang dibiayai oleh penjual. Pinjaman menyeluruh mengambil ciri yang sama seperti pinjaman yang dibiayai oleh penjual, tetapi ia memasukkan gadai janji semasa penjual ke dalam syarat pembiayaan.

Pembiayaan penjual adalah sejenis pembiayaan yang membolehkan pembeli membayar jumlah pokok terus kepada penjual. Tawaran pembiayaan penjual mempunyai risiko yang tinggi untuk penjual dan biasanya memerlukan bayaran muka yang lebih tinggi daripada purata. Dalam perjanjian yang dibiayai oleh penjual, perjanjian itu adalah berdasarkan nota janji hutang yang memperincikan syarat pembiayaan. Selain itu, perjanjian yang dibiayai oleh penjual tidak memerlukan prinsipal ditukar terlebih dahulu, dan pembeli membuat bayaran ansuran terus kepada penjual, yang termasuk prinsipal dan faedah.

Pinjaman menyeluruh boleh berisiko bagi penjual kerana mereka menanggung risiko kemungkiran penuh ke atas pinjaman. Penjual juga mesti memastikan bahawa gadai janji sedia ada mereka tidak termasuk alienasi c lause,. yang memerlukan mereka membayar balik institusi pinjaman gadai janji sepenuhnya jika pemilikan cagaran dipindahkan atau jika cagaran itu dijual. Klausa pengasingan adalah perkara biasa dalam kebanyakan pinjaman gadai janji, yang selalunya menghalang tawaran pinjaman menyeluruh daripada berlaku.

Bagaimana Pinjaman Berfungsi

Pinjaman menyeluruh membina konsep pembiayaan pemilik dan menggunakan penstrukturan asas yang sama. Struktur pinjaman menyeluruh digunakan dalam perjanjian yang dibiayai oleh pemilik apabila penjual mempunyai baki baki untuk membayar pinjaman gadai janji pertama hartanah itu. Pinjaman bungkus mengambil kira baki yang tinggal pada gadai janji sedia ada penjual pada kadar gadai janji yang dikontrakkan dan menambah baki tambahan untuk mencapai jumlah harga belian.

Dalam pinjaman menyeluruh, kadar faedah asas penjual adalah berdasarkan terma pinjaman gadai janji sedia ada. Untuk pulang modal, penjual mesti sekurang-kurangnya memperoleh faedah yang sepadan dengan kadar pinjaman, yang masih mesti dibayar balik. Oleh itu, penjual mempunyai fleksibiliti untuk merundingkan kadar faedah pembeli berdasarkan syarat semasa mereka. Secara amnya, penjual akan mahu merundingkan kadar faedah tertinggi yang mungkin untuk membuat pembayaran pada gadai janji pertama dan juga memperoleh spread pada perjanjian itu.

Contoh Pinjaman Wrap-Around

Katakan Joyce mempunyai gadai janji tertunggak $80,000 di rumahnya dengan kadar faedah tetap sebanyak 4%.

Dia bersetuju untuk menjual rumahnya kepada Brian dengan harga $120,000, yang menurunkan 10% dan meminjam bakinya, atau $108,000, pada kadar 7%.

Joyce memperoleh 7% pada $28,000 (perbezaan antara $108,000 dan $80,000 yang masih berhutang), serta perbezaan antara 7% dan 4% (iaitu 3%) pada baki $80,000 gadai janji.

##Sorotan

• Daripada memohon gadai janji bank konvensional, pembeli menandatangani gadai janji dengan penjual, dan pinjaman baru kini digunakan untuk membayar pinjaman sedia ada penjual.

• Pinjaman menyeluruh boleh berisiko disebabkan fakta bahawa penjual-pembiaya mengambil risiko kemungkiran penuh yang berkaitan dengan kedua-dua pinjaman.

• Pinjaman menyeluruh ialah satu bentuk pembiayaan pemilik di mana penjual hartanah mengekalkan gadai janji pertama tertunggak yang kemudiannya dibayar balik sebahagiannya oleh pembeli baharu.