Umbúðalán

Hvað er umbúðalán?

Umbúðalán er tegund veðlána sem hægt er að nota í eignarfjármögnunarsamningum. Þessi tegund lána felur í sér veð seljanda í húsnæðinu og bætir við auknu auknu virði til að komast að heildarkaupverði sem greiða þarf til seljanda með tímanum.

Skilningur á víxllánum

Fjármögnunarformið sem víðulán byggir á er almennt notað í samningum sem fjármagnaðir eru af seljanda. Umbúðalán tekur á sig sömu eiginleika og seljandafjármögnuð lán, en það tekur núverandi veð seljanda inn í fjármögnunarskilmálana.

Fjármögnun seljanda er tegund fjármögnunar sem gerir kaupanda kleift að greiða höfuðstól beint til seljanda. Fjármögnunarsamningar seljanda hafa mikla áhættu í för með sér fyrir seljandann og þurfa venjulega hærri niðurgreiðslur en meðaltal. Í samningi sem fjármagnaður er af seljanda er samningurinn byggður á víxli sem lýsir skilmálum fjármögnunar. Þar að auki krefst samnings sem fjármagnaður er af seljanda ekki að skipt sé um höfuðstól fyrirfram og kaupandi greiðir afborganir beint til seljanda, sem innihalda höfuðstól og vexti.

Umbúðalán geta verið áhættusöm fyrir seljendur þar sem þeir taka á sig fulla vanskilaáhættu á láninu. Seljendur verða einnig að vera vissir um að núverandi veð þeirra feli ekki í sér söluákvæði sem krefst þess að þeir endurgreiði fasteignaveðlánastofnuninni að fullu ef eignarhald á veði er flutt eða ef veð er selt. Firringarákvæði eru algeng í flestum húsnæðislánum, sem koma oft í veg fyrir að víxllánasamningar eigi sér stað.

Hvernig umbúðalán virkar

Sveiflulán byggja á hugmyndinni um fjármögnun eiganda og nota sömu grunnskipulagningu. Umbúðalánaskipulag er notað í eignarfjármögnuðum samningi þegar seljandi á eftirstöðvar til að greiða af fyrsta veðláni eignarinnar. Veflán tekur mið af eftirstöðvum á núverandi húsnæðisláni seljanda á samningsbundnu veðhlutfalli og bætir við stigvaxandi stöðu til að komast að heildarkaupverði.

Í víðuláni miðast grunnvextir seljanda við skilmála núverandi veðláns. Til að ná jöfnuði verður seljandi að minnsta kosti að vinna sér inn vexti sem samsvara vöxtum lánsins, sem samt þarf að endurgreiða. Þannig hefur seljandi svigrúm til að semja um vexti kaupanda miðað við núverandi kjör. Almennt mun seljandinn vilja semja um hæstu mögulegu vextina til að greiða fyrir fyrsta veð og einnig vinna sér inn álag á samninginn.

Dæmi um umbúðalán

Segjum að Joyce eigi $80.000 veð útistandandi á heimili sínu með föstum vöxtum upp á 4%.

Hún samþykkir að selja Brian heimili sitt fyrir $120.000, sem setur 10% niður og lánar afganginn, eða $108.000, á genginu 7%.

Joyce þénar 7% á $28.000 (mismunurinn á $108.000 og $80.000 sem hún skuldar enn), auk mismunsins á milli 7% og 4% (þ.e. 3%) á eftirstöðvum $80.000 húsnæðisláns.

Hápunktar

• Í stað þess að sækja um hefðbundið bankaveð, skrifar kaupandi undir veð hjá seljanda og nýja lánið er nú notað til að greiða af núverandi láni seljanda.

• Veflán geta verið áhættusöm vegna þess að seljandi-fjármögnunaraðili tekur á sig alla vanskilaáhættu sem fylgir báðum lánunum.

• Umbúðalán er form eignarfjármögnunar þar sem seljandi fasteignar heldur útistandandi fyrsta veðláni sem er síðan endurgreitt að hluta af nýjum kaupanda.