Omslagslån

Hva er et omslagslån?

Et omslagslån er en type boliglån som kan brukes i eierfinansieringsavtaler. Denne typen lån innebærer selgers pant i boligen og tilfører en ekstra merverdi for å komme frem til den totale kjøpesummen som må betales til selger over tid.

Forstå omslagslån

Finansieringsformen som et omslagslån er avhengig av, brukes ofte i selgerfinansierte avtaler. Et omslagslån får de samme egenskapene som et selgerfinansiert lån, men det tar med selgers gjeldende boliglån inn i finansieringsvilkårene.

Selgerfinansiering er en type finansiering som lar kjøperen betale en hovedstol direkte til selgeren. Selgerfinansieringsavtaler har høy risiko for selgeren og krever vanligvis høyere forskuddsbetalinger enn gjennomsnittet. I en selgerfinansiert avtale er avtalen basert på et gjeldsbrev som beskriver vilkårene for finansieringen. I tillegg krever ikke en selgerfinansiert avtale at hovedstolen byttes på forhånd, og kjøperen betaler avdrag direkte til selgeren, som inkluderer hovedstol og renter.

Omslagslån kan være risikabelt for selgere siden de tar på seg hele misligholdsrisikoen på lånet. Selgere må også være sikre på at deres eksisterende boliglån ikke inneholder en avhendingsklausul,. som pålegger dem å tilbakebetale boliglånsinstitusjonen i sin helhet dersom panteeie overføres eller dersom pantet selges . Fremmedgjøringsklausuler er vanlige i de fleste boliglån, som ofte forhindrer omslagsavtaler.

Hvordan et omslagslån fungerer

Omslagslån bygger på eierfinansieringskonseptet og implementerer den samme grunnleggende struktureringen. En omsluttende lånestruktur brukes i en eierfinansiert avtale når en selger har en gjenstående saldo å betale på eiendommens første boliglån. Et omslagslån tar hensyn til gjenværende saldo på selgerens eksisterende boliglån til den avtalte boliglånsrenten og legger til en inkrementell saldo for å komme frem til den totale kjøpesummen.

I et omslagslån er selgerens grunnrente basert på vilkårene for det eksisterende boliglånet. For å gå i balanse må selgeren minst tjene renter som samsvarer med rentesatsen på lånet, som fortsatt må tilbakebetales. Dermed har en selger fleksibilitet til å forhandle kjøperens rente basert på gjeldende vilkår. Vanligvis vil selgeren ønske å forhandle seg frem til høyest mulig rente for å foreta betalinger på det første boliglånet og også tjene en spredning på avtalen.

Eksempel på et omslagslån

La oss si at Joyce har et utestående boliglån på 80 000 dollar i hjemmet sitt med en fast rente på 4 %.

Hun går med på å selge hjemmet sitt til Brian for 120 000 dollar, som legger 10 % ned og låner resten, eller 108 000 dollar, med en rente på 7 %.

Joyce tjener 7 % på $28.000 (forskjellen mellom $108.000 og $80.000 hun fortsatt skylder), pluss differansen mellom 7% og 4% (dvs. 3%) på saldoen på $80.000 boliglån.

Høydepunkter

– I stedet for å søke om et konvensjonelt banklån, tegner kjøper boliglån med selger, og det nye lånet brukes nå til å betale ned på selgers eksisterende lån.

– Omslagslån kan være risikabelt på grunn av at selger-finansiøren påtar seg hele misligholdsrisikoen knyttet til begge lånene.

– Et omslagslån er en form for eierfinansiering hvor selger av en eiendom har et utestående førstepantlån som deretter delvis nedbetales av den nye kjøperen.