Kierrelaina
Mikä on täydentävä laina?
Yhdistelmälaina on eräänlainen asuntolaina,. jota voidaan käyttää omistajarahoitussopimuksissa. Tämäntyyppinen laina sisältää myyjän asuntolainauksen ja lisää lisäarvoa, jotta saadaan kokonaiskauppahinta, joka on maksettava myyjälle ajan myötä.
Wrap-Around-lainojen ymmärtäminen
Rahoitusmuotoa, johon wrap-around laina perustuu, käytetään yleisesti myyjän rahoittamissa kaupoissa. Yleinen laina saa samat ominaisuudet kuin myyjän rahoittama laina, mutta se huomioi myyjän nykyisen asuntolainauksen rahoitusehdoissa.
Myyjän rahoitus on eräänlainen rahoitus, jonka avulla ostaja voi maksaa pääoman suoraan myyjälle. Myyjän rahoitussopimuksiin liittyy myyjälle suuria riskejä ja ne edellyttävät yleensä keskimääräistä suurempia käsirahaa. Myyjän rahoittamassa kaupassa sopimus perustuu velkakirjaan, jossa määritellään rahoituksen ehdot. Lisäksi myyjän rahoittama kauppa ei edellytä pääoman vaihtoa etukäteen, vaan ostaja maksaa suoraan myyjälle osamaksut, jotka sisältävät pääoman ja koron.
Wrap-around lainat voivat olla riskialttiita myyjille, koska he ottavat koko lainan maksukyvyttömyysriskin. Myyjien tulee myös olla varmoja siitä, että heidän olemassa olevaan asuntolainaansa ei sisälly luovutusehtoa , joka velvoittaa heidät maksamaan takaisin asuntoluottolaitokselle kokonaisuudessaan, jos vakuuden omistus siirtyy tai jos vakuus myydään. Vieraantumislausekkeet ovat yleisiä useimmissa asuntolainoissa, jotka usein estävät wrap-around lainasopimusten syntymisen.
Kuinka kierrätyslaina toimii
Wrap-around lainat rakentuvat omistajarahoituskonseptille ja käyttävät samaa perusrakennetta. Omistajan rahoittamassa kaupassa käytetään wrap-around-lainarakennetta, kun myyjällä on jäljellä jäljellä olevaa saldoa kiinteistön ensimmäisestä asuntolainasta. Yhdistelmälaina ottaa huomioon myyjän nykyisen asuntolainasta jäljellä olevan saldon sen sovitulla asuntolainakorolla ja lisää saldon kokonaiskauppahinnan saamiseksi.
Yhdistelmälainassa myyjän peruskorko perustuu olemassa olevan asuntolainan ehtoihin. Kannattavuuden saavuttamiseksi myyjän on ansaittava vähintään lainan korkoa vastaava korko, joka on silti maksettava takaisin. Siten myyjällä on joustavuus neuvotella ostajan korosta sen hetkisten ehtojensa perusteella. Yleensä myyjä haluaa neuvotella korkeimman mahdollisen koron suorittaakseen maksut ensimmäisestä asuntolainasta ja ansaitakseen myös kaupan eron.
Esimerkki kiertolainasta
Oletetaan, että Joycela on 80 000 dollarin asuntolaina asunnossaan kiinteällä 4 prosentin korolla.
Hän suostuu myymään kotinsa Brianille 120 000 dollarilla, joka alentaa 10 prosenttia ja lainaa loput eli 108 000 dollaria 7 prosentin korolla.
Joyce ansaitsee 7 % 28 000 dollarista (erotus 108 000 dollarin ja 80 000 dollarin välillä, jotka hän vielä velkaa), plus 7 % ja 4 % (eli 3 %) erotus 80 000 dollarin asuntolainasta.
Kohokohdat
Perinteisen pankkilainan sijaan ostaja allekirjoittaa asuntolainan myyjän kanssa ja uudella lainalla maksetaan nyt myyjän olemassa oleva laina.
Wrap-around lainat voivat olla riskialttiita, koska myyjä-rahoittaja ottaa molempiin lainoihin liittyvän täyden maksukyvyttömyysriskin.
Yhdistelmälaina on omistajan rahoituksen muoto, jossa kiinteistön myyjällä on maksamatta oleva ensimmäinen asuntolaina, jonka uusi ostaja maksaa sitten osittain takaisin.
