Универсальный кредит

Что такое комплексный кредит?

Универсальный кредит — это тип ипотечного кредита, который можно использовать в сделках по финансированию собственника. Этот тип кредита включает в себя ипотечный кредит продавца на дом и добавляет дополнительную дополнительную стоимость, чтобы получить общую покупную цену, которая должна быть выплачена продавцу с течением времени.

Понимание комплексных кредитов

Форма финансирования, на которую опирается циклический кредит, обычно используется в сделках, финансируемых продавцом. Заем с обертыванием имеет те же характеристики, что и заем, финансируемый продавцом, но он учитывает текущую ипотеку продавца в условиях финансирования.

Финансирование продавца – это тип финансирования, который позволяет покупателю уплатить основную сумму напрямую продавцу. Сделки по финансированию продавца сопряжены с высокими рисками для продавца и обычно требуют авансового платежа выше среднего. В сделке, финансируемой продавцом, соглашение основано на векселе, в котором подробно описываются условия финансирования. Кроме того, сделка, финансируемая продавцом, не требует, чтобы основная сумма была обменена авансом, и покупатель производит платежи в рассрочку непосредственно продавцу, которые включают основную сумму и проценты.

Ссуды с обертыванием могут быть рискованными для продавцов, поскольку они берут на себя полный риск дефолта по ссуде. Продавцы также должны быть уверены, что их действующая ипотека не содержит положения об отчуждении,. которое требует от них полного погашения долга ипотечному кредитному учреждению в случае передачи права собственности на предмет залога или продажи предмета залога. Оговорки об отчуждении распространены в большинстве ипотечных кредитов, что часто препятствует заключению сделок по займу.

Как работает комплексный кредит

Круглые кредиты основаны на концепции финансирования собственником и используют ту же базовую структуру. Структура комплексного кредита используется в сделках, финансируемых владельцем, когда у продавца есть остаток средств для оплаты первого ипотечного кредита на недвижимость. Универсальная ссуда учитывает оставшийся остаток по существующей ипотеке продавца по его договорной ставке по ипотеке и добавляет дополнительный остаток для получения общей цены покупки.

В циклическом кредите базовая процентная ставка продавца основана на условиях существующего ипотечного кредита. Для безубыточности продавец должен, по крайней мере, получать проценты, соответствующие ставке по кредиту, которые еще необходимо погасить. Таким образом, продавец может договориться о процентной ставке покупателя на основе своих текущих условий. Как правило, продавец хочет договориться о максимально возможной процентной ставке, чтобы произвести платежи по первой ипотеке, а также получить спред по сделке.

Пример комплексного кредита

Предположим, что у Джойс есть непогашенная ипотека на 80 000 долларов на ее дом с фиксированной процентной ставкой 4%.

Она соглашается продать свой дом Брайану за 120 000 долларов, который вносит 10% аванса и занимает остаток, или 108 000 долларов, по ставке 7%.

Джойс зарабатывает 7 % на 28 000 долларов (разница между 108 000 и 80 000 долларов, которые она еще должна), плюс разница между 7 % и 4 % (т.е. 3 %) на остаток по ипотечному кредиту в размере 80 000 долларов.

Особенности

Вместо того, чтобы подавать заявку на обычную банковскую ипотеку, покупатель подписывает ипотечный договор с продавцом, и новый кредит теперь используется для погашения существующего кредита продавца.
Ссуды с обертыванием могут быть рискованными из-за того, что продавец-финансист берет на себя полный риск дефолта, связанный с обоими кредитами.
Ссуда с обертыванием — это форма финансирования собственником, при которой продавец недвижимости поддерживает непогашенную первую ипотеку, которая затем частично погашается новым покупателем.