Empréstimo Envolvente
O que é um empréstimo envolvente?
Um empréstimo wrap-around é um tipo de empréstimo hipotecário que pode ser usado em negócios de financiamento do proprietário. Esse tipo de empréstimo envolve a hipoteca da casa do vendedor e adiciona um valor incremental adicional para chegar ao preço total de compra que deve ser pago ao vendedor ao longo do tempo.
Entendendo os Empréstimos Wrap-Around
A forma de financiamento em que se baseia um empréstimo wrap-around é comumente usada em negócios financiados pelo vendedor. Um empréstimo wrap-around assume as mesmas características de um empréstimo financiado pelo vendedor, mas leva em consideração a hipoteca atual do vendedor nos termos do financiamento.
financiamento do vendedor é um tipo de financiamento que permite ao comprador pagar um valor principal diretamente ao vendedor. Os acordos de financiamento do vendedor têm altos riscos para o vendedor e geralmente exigem adiantamentos acima da média. Em um negócio financiado pelo vendedor, o contrato é baseado em uma nota promissória que detalha os termos do financiamento. Além disso, um negócio financiado pelo vendedor não exige que o principal seja trocado antecipadamente e o comprador faça pagamentos parcelados diretamente ao vendedor, que incluem principal e juros.
Empréstimos wrap-around podem ser arriscados para os vendedores, uma vez que assumem todo o risco de inadimplência do empréstimo. Os vendedores também devem certificar-se de que sua hipoteca existente não inclui uma cláusula de alienação,. que os obriga a reembolsar integralmente a instituição de crédito hipotecário se a propriedade da garantia for transferida ou se a garantia for vendida. Cláusulas de alienação são comuns na maioria dos empréstimos hipotecários, que muitas vezes impedem a ocorrência de acordos de empréstimo.
Como funciona um empréstimo wrap-around
Os empréstimos wrap-around baseiam-se no conceito de financiamento do proprietário e implementam a mesma estrutura básica. Uma estrutura de empréstimo wrap-around é usada em um negócio financiado pelo proprietário quando um vendedor tem um saldo remanescente a pagar no primeiro empréstimo hipotecário da propriedade. Um empréstimo wrap-around leva em consideração o saldo remanescente da hipoteca existente do vendedor à sua taxa de hipoteca contratada e adiciona um saldo incremental para chegar ao preço total de compra.
Em um empréstimo wrap-around, a taxa básica de juros do vendedor é baseada nos termos do empréstimo hipotecário existente. Para equilibrar, o vendedor deve pelo menos ganhar juros que correspondam à taxa do empréstimo, que ainda deve ser reembolsado. Assim, um vendedor tem a flexibilidade de negociar a taxa de juros do comprador com base em seus termos atuais. Geralmente, o vendedor vai querer negociar a taxa de juros mais alta possível para fazer os pagamentos da primeira hipoteca e também ganhar um spread no negócio.
Exemplo de um empréstimo wrap-around
Digamos que Joyce tenha uma hipoteca pendente de $ 80.000 em sua casa com uma taxa de juros fixa de 4%.
Ela concorda em vender sua casa para Brian por US$ 120.000, que dá 10% de entrada e toma emprestado o restante, ou US$ 108.000, a uma taxa de 7%.
Joyce ganha 7% sobre US$ 28.000 (a diferença entre US$ 108.000 e os US$ 80.000 que ela ainda deve), mais a diferença entre 7% e 4% (ou seja, 3%) sobre o saldo da hipoteca de US$ 80.000.
##Destaques
Em vez de solicitar uma hipoteca bancária convencional, o comprador assina uma hipoteca com o vendedor, e o novo empréstimo agora é usado para pagar o empréstimo existente do vendedor.
Empréstimos wrap-around podem ser arriscados devido ao fato de que o financiador-vendedor assume todo o risco de inadimplência associado a ambos os empréstimos.
Um empréstimo wrap-around é uma forma de financiamento do proprietário em que o vendedor de uma propriedade mantém uma primeira hipoteca pendente que é então reembolsada em parte pelo novo comprador.
