Préstamo integral
¿Qué es un préstamo envolvente?
Un préstamo integral es un tipo de préstamo hipotecario que se puede utilizar en acuerdos de financiación del propietario. Este tipo de préstamo involucra la hipoteca del vendedor sobre la casa y agrega un valor incremental adicional para llegar al precio de compra total que debe pagarse al vendedor a lo largo del tiempo.
Comprender los préstamos integrales
La forma de financiamiento en la que se basa un préstamo integral se usa comúnmente en acuerdos financiados por el vendedor. Un préstamo integral adopta las mismas caracterÃsticas que un préstamo financiado por el vendedor, pero tiene en cuenta la hipoteca actual del vendedor en los términos de financiación.
La financiación del vendedor es un tipo de financiación que permite al comprador pagar un importe principal directamente al vendedor. Los acuerdos de financiación del vendedor tienen altos riesgos para el vendedor y, por lo general, requieren pagos iniciales superiores al promedio. En un trato financiado por el vendedor, el acuerdo se basa en un pagaré que detalla los términos del financiamiento. Además, un trato financiado por el vendedor no requiere que el principal se intercambie por adelantado, y el comprador realiza los pagos a plazos directamente al vendedor, que incluyen el capital y los intereses.
Los préstamos integrales pueden ser riesgosos para los vendedores, ya que asumen el riesgo total de incumplimiento del préstamo. Los vendedores también deben asegurarse de que su hipoteca existente no incluya una cláusula de enajenación,. que les obligue a reembolsar a la institución de préstamo hipotecario en su totalidad si se transfiere la propiedad de la garantÃa o si se vende la garantÃa. Las cláusulas de enajenación son comunes en la mayorÃa de los préstamos hipotecarios, lo que a menudo evita que se produzcan acuerdos de préstamos integrales.
Cómo funciona un préstamo integral
Los préstamos integrales se basan en el concepto de financiación del propietario y despliegan la misma estructura básica. Una estructura de préstamo integral se utiliza en un acuerdo financiado por el propietario cuando un vendedor tiene un saldo restante para pagar en el primer préstamo hipotecario de la propiedad. Un préstamo integral tiene en cuenta el saldo restante de la hipoteca existente del vendedor a la tasa hipotecaria contratada y agrega un saldo incremental para llegar al precio de compra total.
En un préstamo integral, la tasa de interés base del vendedor se basa en los términos del préstamo hipotecario existente. Para alcanzar el punto de equilibrio, el vendedor debe al menos ganar un interés que coincida con la tasa del préstamo, que aún debe pagarse. Por lo tanto, un vendedor tiene la flexibilidad de negociar la tasa de interés del comprador en función de sus términos actuales. Por lo general, el vendedor deseará negociar la tasa de interés más alta posible para poder realizar los pagos de la primera hipoteca y también ganar un diferencial en el trato.
Ejemplo de un préstamo integral
Digamos que Joyce tiene una hipoteca pendiente de $80,000 sobre su casa con una tasa de interés fija del 4%.
Ella acepta vender su casa a Brian por $120 000, quien hace un pago inicial del 10 % y toma prestado el resto, o $108 000, a una tasa del 7 %.
Joyce gana el 7 % sobre $28 000 (la diferencia entre $108 000 y los $80 000 que aún debe), más la diferencia entre el 7 % y el 4 % (es decir, el 3 %) sobre el saldo de la hipoteca de $80 000.
Reflejos
En lugar de solicitar una hipoteca bancaria convencional, el comprador firma una hipoteca con el vendedor y el nuevo préstamo ahora se usa para pagar el préstamo existente del vendedor.
Los préstamos integrales pueden ser riesgosos debido al hecho de que el vendedor-financiador asume el riesgo total de incumplimiento asociado con ambos préstamos.
Un préstamo integral es una forma de financiación del propietario en la que el vendedor de una propiedad mantiene una primera hipoteca pendiente que luego el nuevo comprador paga en parte.
