Omsättningslån
Vad Àr ett rÀckviddslÄn?
Ett rÀckviddslÄn Àr en typ av bolÄn som kan anvÀndas i ÀgarfinansieringsaffÀrer. Denna typ av lÄn involverar sÀljarens inteckning i bostaden och tillför ett extra inkrementellt vÀrde för att komma fram till den totala köpeskillingen som mÄste betalas till sÀljaren över tid.
FörstÄ omsÀttningslÄn
Den finansieringsform som ett rÀckviddslÄn förlitar sig pÄ anvÀnds ofta i sÀljarfinansierade affÀrer. Ett rÀckviddslÄn fÄr samma egenskaper som ett sÀljarfinansierat lÄn, men det tar med sÀljarens nuvarande bolÄn i finansieringsvillkoren.
SÀljarfinansiering Àr en typ av finansiering som gör att köparen kan betala ett kapitalbelopp direkt till sÀljaren . SÀljarfinansieringsaffÀrer har höga risker för sÀljaren och krÀver vanligtvis högre handpenning Àn genomsnittet. I en sÀljarfinansierad affÀr baseras avtalet pÄ ett skuldebrev som beskriver villkoren för finansieringen. Dessutom krÀver en sÀljarfinansierad affÀr inte att kapitalet byts ut i förskott, och köparen gör delbetalningar direkt till sÀljaren, vilket inkluderar kapitalbelopp och rÀnta.
Wrap-around lÄn kan vara riskabla för sÀljare eftersom de tar pÄ sig hela risken för fallissemang pÄ lÄnet. SÀljare mÄste ocksÄ vara sÀkra pÄ att deras befintliga bolÄn inte innehÄller en alienationsklausul , som krÀver att de betalar tillbaka hela bolÄneinstitutet om ÀganderÀtten till sÀkerheter överförs eller om sÀkerheten sÀljs. Alienationsklausuler Àr vanliga i de flesta bostadslÄn, som ofta förhindrar att omlottslÄneaffÀrer uppstÄr.
SÄ fungerar ett omsÀttningslÄn
Wrap-around lÄn bygger pÄ Àgarfinansieringskonceptet och anvÀnder samma grundlÀggande struktur. En omslutande lÄnestruktur anvÀnds i en Àgarfinansierad affÀr nÀr en sÀljare har ett ÄterstÄende saldo att betala pÄ fastighetens första bolÄn. Ett omslutningslÄn tar hÀnsyn till det ÄterstÄende saldot pÄ sÀljarens befintliga bolÄn till dess avtalade bolÄnerÀnta och lÀgger till ett inkrementellt saldo för att komma fram till det totala köpeskillingen.
I ett omlottlÄn baseras sÀljarens basrÀnta pÄ villkoren för det befintliga bostadslÄnet. För att fÄ ett nollresultat mÄste sÀljaren Ätminstone tjÀna rÀnta som motsvarar rÀntan pÄ lÄnet, som fortfarande mÄste betalas tillbaka. En sÀljare har alltsÄ flexibiliteten att förhandla om köparens rÀnta utifrÄn deras nuvarande villkor. Generellt sett kommer sÀljaren att vilja förhandla om högsta möjliga rÀnta för att göra betalningar pÄ det första bolÄnet och Àven tjÀna en spread pÄ affÀren.
Exempel pÄ ett omsÀttningslÄn
LÄt oss sÀga att Joyce har ett utestÄende lÄn pÄ 80 000 $ i sitt hem med en fast rÀnta pÄ 4%.
Hon gÄr med pÄ att sÀlja sitt hem till Brian för 120 000 USD, som lÀgger ner 10 % och lÄnar resten, eller 108 000 USD, till en kurs av 7 %.
Joyce tjÀnar 7 % pÄ 28 000 USD (skillnaden mellan 108 000 USD och de 80 000 USD hon fortfarande Àr skyldig), plus skillnaden mellan 7 % och 4 % (dvs. 3 %) pÄ Äterstoden av ett bolÄn pÄ 80 000 USD.
Höjdpunkter
â IstĂ€llet för att ansöka om ett konventionellt bankbolĂ„n tecknar köparen ett bolĂ„n hos sĂ€ljaren, och det nya lĂ„net anvĂ€nds nu för att betala av sĂ€ljarens befintliga lĂ„n.
â Wrap-around-lĂ„n kan vara riskabla pĂ„ grund av att sĂ€ljaren-finansiĂ€ren tar pĂ„ sig hela fallissemangsrisken som Ă€r förknippad med bĂ„da lĂ„nen.
â Ett wrap-around lĂ„n Ă€r en form av Ă€garfinansiering dĂ€r sĂ€ljaren av en fastighet har ett utestĂ„ende bottenlĂ„n som sedan delvis betalas tillbaka av den nya köparen.
