Wrap-Around-Darlehen
Was ist ein Wrap-Around-Darlehen?
Ein Wrap-Around-Darlehen ist eine Art Hypothekendarlehen,. das bei Eigenfinanzierungen eingesetzt werden kann. Diese Art von Darlehen beinhaltet die Hypothek des Verkäufers auf das Haus und fügt einen zusätzlichen inkrementellen Wert hinzu, um den Gesamtkaufpreis zu erhalten, der im Laufe der Zeit an den Verkäufer gezahlt werden muss.
Wrap-Around-Darlehen verstehen
Die Finanzierungsform, auf die ein Wrap-Around-Darlehen setzt, wird häufig bei verkäuferfinanzierten Geschäften verwendet. Ein Wrap-Around-Darlehen hat die gleichen Eigenschaften wie ein verkäuferfinanziertes Darlehen, berücksichtigt jedoch die aktuelle Hypothek eines Verkäufers in den Finanzierungsbedingungen.
Verkäuferfinanzierung ist eine Art der Finanzierung, bei der der Käufer einen Kapitalbetrag direkt an den Verkäufer zahlt. Verkäuferfinanzierungen sind für den Verkäufer mit hohen Risiken verbunden und erfordern in der Regel überdurchschnittlich hohe Anzahlungen. Bei einem verkäuferfinanzierten Geschäft basiert die Vereinbarung auf einem Schuldschein,. in dem die Bedingungen der Finanzierung aufgeführt sind. Darüber hinaus erfordert ein verkäuferfinanziertes Geschäft keinen Austausch des Kapitals im Voraus, und der Käufer leistet Ratenzahlungen direkt an den Verkäufer, die Kapital und Zinsen beinhalten.
Wrap-Around-Darlehen können für Verkäufer riskant sein, da sie das volle Ausfallrisiko für das Darlehen übernehmen. Verkäufer müssen auch sicher sein, dass ihre bestehende Hypothek keine Veräußerungsklausel enthält,. die sie verpflichtet, das Hypothekeninstitut vollständig zurückzuzahlen, wenn das Sicherungseigentum übertragen oder die Sicherheit verkauft wird. Entfremdungsklauseln sind in den meisten Hypothekendarlehen üblich, die häufig verhindern, dass Rundum-Darlehen abgeschlossen werden.
So funktioniert ein Wrap-Around-Darlehen
Wrap-Around-Darlehen bauen auf dem Konzept der Eigenfinanzierung auf und verwenden die gleiche Grundstruktur. Eine Wrap-Around-Darlehensstruktur wird bei einem eigenfinanzierten Geschäft verwendet, wenn ein Verkäufer einen Restbetrag für das erste Hypothekendarlehen der Immobilie zu zahlen hat. Ein Wrap-Around-Darlehen berücksichtigt den verbleibenden Restbetrag der bestehenden Hypothek des Verkäufers zum vertraglich vereinbarten Hypothekenzins und fügt einen inkrementellen Restbetrag hinzu, um den Gesamtkaufpreis zu erhalten.
Bei einem Wrap-Around-Darlehen richtet sich der Basiszinssatz des Verkäufers nach den Konditionen des bestehenden Hypothekendarlehens. Um die Gewinnschwelle zu erreichen, muss der Verkäufer mindestens Zinsen verdienen, die dem Zinssatz des Darlehens entsprechen, das noch zurückgezahlt werden muss. Somit hat ein Verkäufer die Flexibilität, den Zinssatz des Käufers auf der Grundlage seiner aktuellen Konditionen auszuhandeln. Im Allgemeinen wird der Verkäufer den höchstmöglichen Zinssatz aushandeln wollen, um Zahlungen für die erste Hypothek zu leisten und auch einen Spread auf das Geschäft zu verdienen.
Beispiel eines Wrap-Around-Darlehens
Nehmen wir an, Joyce hat eine ausstehende Hypothek in Höhe von 80.000 $ auf ihr Haus mit einem festen Zinssatz von 4 %.
Sie willigt ein, ihr Haus für 120.000 $ an Brian zu verkaufen, der 10 % zahlt und den Rest, oder 108.000 $, zu einem Zinssatz von 7 % leiht.
Joyce verdient 7 % auf 28.000 $ (die Differenz zwischen 108.000 $ und 80.000 $, die sie noch schuldet), plus die Differenz zwischen 7 % und 4 % (dh 3 %) auf den Restbetrag der 80.000 $ Hypothek.
Höhepunkte
Anstatt eine herkömmliche Bankhypothek zu beantragen, unterzeichnet der Käufer beim Verkäufer eine Hypothek, und das neue Darlehen wird nun zur Tilgung des bestehenden Darlehens des Verkäufers verwendet.
Wrap-Around-Darlehen können riskant sein, da der Verkäufer-Finanzierer das volle Ausfallrisiko beider Darlehen übernimmt.
Ein Umschuldungsdarlehen ist eine Form der Eigentümerfinanzierung, bei der der Verkäufer einer Immobilie eine ausstehende erste Hypothek behält, die dann vom neuen Käufer teilweise zurückgezahlt wird.
