UPREIT

Was ist ein UPREIT?

UPREIT bedeutet Umbrella Partnership Real Estate Investment Trust. Ein UPREIT ist eine einzigartige REIT-Struktur, die es Immobilieneigentümern ermöglicht, ihre Immobilie gegen Anteilsbesitz am UPREIT einzutauschen. UPREITs unterliegen jedoch im Allgemeinen dem Austausch gemäß Internal Revenue Code (IRC) Section 721.

UPREITs verstehen

Real Estate Investment Trusts (REITs) wurden von Dwight D. Eisenhower als eine Art alternativer Immobilienfonds eingeführt. REITs werden als eine Art Immobilienportfolio geschaffen, das Immobilien und Immobilienfinanzierungskapital umfasst. REITs sind eine Einheit, die es Anlegern ermöglicht, Anlagebeiträge für Eigenkapitaleinheiten oder Geschäftsanteile zu leisten.

Da sich REITs auf dem Markt entwickelt haben, wurden einige alternative Strukturen entwickelt, um unterschiedliche Arten von Anlegern zu bedienen. Der UPREIT ist eine solche Struktur, die vor allem für die Gewährung von Vermögenseinlagen im Austausch für Aktienbesitz bekannt ist. Als Ableger sind auch der DownREIT und einige andere Alternativen entstanden.

Bei ihrer Gründung können REITs jede Art von Geschäftsstruktur annehmen. Öffentlich gehandelte REITs werden als Kapitalgesellschaften strukturiert. Private REITs entscheiden sich im Allgemeinen dafür, als Trust oder Vereinigung strukturiert zu sein, obwohl sie auch andere Status wählen können. Wie die meisten Nicht-Kapitalgesellschaften haben auch Privatpersonen die Möglichkeit, als Kapitalgesellschaft besteuert zu werden.

Was für jeden REIT in erster Linie wichtig ist, ist, dass er die Anforderungen von IRC Title 26, Sections 856-859 erfüllt. Bei Erfüllung dieser Anforderungen kann ein REIT seine gesamten Erträge an seine Anteilseigner weitergeben. Daher wird das durchgereichte Einkommen als Abzug betrachtet und der REIT zahlt sehr wenig Steuern. Die Hauptanforderung ist, dass mehr als 90 % des Geschäfts Immobilienvermögen betreffen.

Besondere Überlegungen

Anstatt Eigentum zu verkaufen, kann ein Eigentümer es im Austausch gegen Anteile in einen UPREIT einbringen. Die Share Units haben grundsätzlich den gleichen Wert wie das eingebrachte Vermögen. Da die an den REIT verkaufte Immobilie unter IRC Section 721 fällt, schafft die Transaktion kein steuerpflichtiges Ereignis.

Bei der Umwandlung von Eigentum in Aktien können die UPREITs besondere Bestimmungen vorschreiben. Häufig stellt die Börse dem Verkäufer spezielle Einheiten zur Verfügung, die es dem Immobilienverkäufer ermöglichen, zu wählen, wie er in den REIT investieren möchte. Immobilienverkäufern kann gestattet werden, Anteile sofort in REIT-Anteile umzutauschen. Es können auch andere Optionen verfügbar sein, z. B. das Halten von Aktien für mindestens ein Jahr und dann der Erhalt von Bargeld.

Sobald ein Investor seine Immobilie an eine UPREIT verkauft, besitzt die UPREIT die Immobilie und die gesamte damit verbundene Verwaltung. Die Verwaltung von UPREIT kann aufgrund der Umtauschoption gemäß Section 721 und all der damit verbundenen Bestimmungen für den neuen Anteilsinhaber etwas komplexer sein als bei Basis-REITs. UPREIT-Manager sind für die Verwaltung ihres REIT-Portfolios zum Zwecke der Erzielung von Renditen verantwortlich.

Die Aktien des UPREIT können aufgrund der Aktivitäten des Managements, der Bewertung der Immobilien, Finanzierungstransaktionen und anderer auftretender Transaktionen schwanken. Dies kann für die Aktionäre zu Volatilität führen. UPREIT-Aktionäre verfügen in der Regel über eine flexible Liquidität, die es ihnen ermöglicht, ihre Anteile jederzeit problemlos in Bargeld umzuwandeln.

Vorteile von UPREITs

UPREITs können eine praktikable Option für jeden Immobilienbesitzer sein, der seine Immobilie verkaufen möchte. Als solches kann es sowohl private Immobilieneigentümer als auch gewerbliche Immobilieneigentümer ansprechen. Jeder Immobilieneigentümer, der sich für einen Umtausch gemäß Section 721 in einen UPREIT entscheidet, kann den Wert der Immobilie in Form von UPREIT-Einheiten erhalten.

§ 721 Umtausch in einen UPREIT schafft kein steuerpflichtiges Ereignis. Anteilinhaber werden jedoch auf der Grundlage der allgemeinen REIT-Besteuerungsstandards besteuert. Einige Immobilienbesitzer entscheiden sich möglicherweise dafür, diese Art von Investition für die Nachlassplanung zu verwenden, da dadurch möglicherweise Steuern vollständig umgangen werden können.

Anforderungen für UPREITs

Ein UPREIT ist ein REIT nach allen gängigen Rechnungslegungs- und Steuerrichtlinien. UPREITs wurden geschaffen, um die Einbringung von Eigentum in den REIT im Austausch gegen Eigentumsanteile zu ermöglichen. Diese Strukturierung orientiert sich daher an den Standards des IRC-Abschnitts 721, in dem Steuerschilde für den Austausch von Eigentum gegen Aktien erörtert werden. Im Allgemeinen kann jeder REIT, der den Umtausch nach Section 721 innerhalb des REIT zulässt, als UPREIT betrachtet werden.

Die meisten REITs werden sich auf ein bestimmtes Segment des Immobilienmarktes konzentrieren, obwohl die Leitstandards nur vorschreiben, dass Immobilien und die damit verbundene Finanzierung mehr als 90 % des Geschäfts ausmachen müssen. UPREITs verfolgen in der Regel die gleiche Anlagestrategie und konzentrieren sich auf eine gezielte Immobiliennische.

Abschnitt 721 enthält Leitstandards für die Freigabe von Anteilseignern gegen Eigentum. Section 721 kann eine Alternative zum Austausch nach IRC Section 1031 sein. Exchanges nach Section 1031 ermöglichen es einem Immobilienbesitzer, sein Eigentum zu verkaufen und den Erlös in einen Austausch gleicher Art zu investieren, um Steuern zu vermeiden.

Der Austausch nach Abschnitt 1031 ist in UPREITs jedoch nicht zulässig, da sie einen Austausch gleicher Art erfordern und es einer Immobilie nicht erlauben, Eigentumsaustausche zu teilen. Daher kann der Umtausch nach Section 721 in einen UPREIT attraktiv sein. Sowohl die 721- als auch die 1031-Börsen ermöglichen es dem Eigentümer, Steuern aufzuschieben.

UPREIT vs. DownREIT

UPREITs, DownREITs und alle anderen speziellen REITs sind in ihrem Kern einfach REITs mit besonderen Bestimmungen, die ihnen zusätzliche Flexibilität ermöglichen. Der DownREIT ermöglicht es einem Immobilieninvestor, ein Joint Venture mit einem REIT einzugehen. In einem DownREIT basiert der Anteilstausch hauptsächlich auf dem Wert der Immobilie im Joint Venture, was bessere Renditen für den Anteilsinhaber des Joint Ventures erzielen kann.

Höhepunkte

• UPREIT-Immobilienanbieter können Steuern auf den Verkauf von Immobilien im Austausch gegen UPREIT-Anteile aufschieben, obwohl Kapitalertragssteuern auf UPREIT-Anteile der Standard-REIT-Besteuerung unterliegen.

• Der Tausch von Eigentum gegen Aktien in einem UPREIT ist im Allgemeinen gemäß Abschnitt 721 des Titels 26 des Internal Revenue Code zulässig.

• Ein UPREIT ist eine einzigartige REIT-Struktur, die es Immobilieneigentümern ermöglicht, ihr Eigentum gegen Anteilsbesitz am UPREIT einzutauschen.