Grundpacht
Was ist ein Erbpachtvertrag?
Pachtzeit ein Grundstück bebauen darf , wonach das Grundstück und alle Einbauten an den Grundstückseigentümer übergeben werden.
So funktioniert ein Erbpachtvertrag
Ein Erbpachtvertrag gibt an, dass Verbesserungen Eigentum des Grundstückseigentümers sind, sofern keine Ausnahme geschaffen wird, und legt fest, dass alle relevanten Steuern, die während der Mietdauer anfallen, vom Mieter zu zahlen sind. Da ein Erbpachtvertrag es dem Vermieter ermöglicht, nach Ablauf der Mietzeit alle Verbesserungen zu übernehmen, kann der Vermieter die Immobilie zu einem höheren Preis verkaufen. Erbpachtverträge werden oft auch als Landpachtverträge bezeichnet, da Vermieter das Land nur verpachten.
Obwohl sie hauptsächlich im gewerblichen Bereich verwendet werden, unterscheiden sich Erbpachtverträge stark von anderen Arten von gewerblichen Mietverträgen, wie sie in Einkaufskomplexen und Bürogebäuden zu finden sind. Diese anderen Leasingverträge beauftragen den Leasingnehmer in der Regel nicht mit der Übernahme der Verantwortung für die Einheit. Stattdessen wird diesen Mietern Miete berechnet, um ihre Geschäfte zu betreiben. Bei einem Erbpachtvertrag wird Land für einen langfristigen Zeitraum – in der Regel für 50 bis 99 Jahre – an einen Mieter verpachtet, der ein Gebäude auf dem Grundstück errichtet.
Ein 99-jähriger Mietvertrag ist in der Regel die längstmögliche Mietdauer für eine Immobilie. Früher war es das längstmögliche nach dem Common Law. 99-Jahres-Mietverträge sind jedoch weiterhin üblich, aber nicht mehr die gesetzlich längstmögliche.
Der Erbpachtvertrag definiert, wem das Land und wem das Gebäude und die Verbesserungen auf dem Grundstück gehören. Viele Vermieter nutzen Erbpachtverträge, um das Eigentum an ihrer Immobilie aus Planungsgründen zu behalten, Kapitalgewinne zu vermeiden und Einkommen und Einnahmen zu generieren. Mieter übernehmen in der Regel die Verantwortung für alle Kosten. Dazu gehören Bau, Reparaturen, Renovierungen, Verbesserungen, Steuern, Versicherungen und alle mit der Immobilie verbundenen Finanzierungskosten.
Die Mieter übernehmen in der Regel alle finanziellen Aspekte eines Erbbaurechts, einschließlich Miete, Steuern, Bau, Versicherung und Finanzierung.
Beispiel für einen Erbpachtvertrag
Erbpachtverträge werden häufig von Franchise-Unternehmen und großen Kaufhäusern sowie anderen gewerblichen Unternehmen genutzt. Die Unternehmenszentrale wird normalerweise das Grundstück kaufen und dem Mieter/Entwickler erlauben, die Anlage zu bauen und zu nutzen. Es besteht eine gute Chance, dass ein McDonald's, Starbucks oder Dunkin Donuts in Ihrer Nähe an einen Erbpachtvertrag gebunden ist.
Im Juli 2016 erwarb die in New York ansässige Investmentfirma AllianceBernstein von BLDG Management eine 99-jährige Erbpacht für das New Yorker George Washington Hotel im Wert von 100,4 Millionen US-Dollar. BLDG kaufte das Hotel ursprünglich, als es sich 1994 in Zwangsvollstreckung befand. Obwohl das Gebäude von der in Manhattan ansässigen School of Visual Arts als Studentenwohnheim genutzt wurde, reichte BLDG im April 2016 Pläne ein, das Anwesen in ein Hotel mit Restaurant und Bar umzuwandeln , und ebenerdige Geschäfte. Das Anwesen wird derzeit als Freehand Hotel, ein Boutique-Hotel, im Flatiron District von New York City betrieben.
Einige der Grundlagen eines Erbpachtvertrags sollten Folgendes umfassen:
Mietbedingungen
Rechte sowohl des Vermieters als auch des Mieters
Finanzierungsbedingungen
Gebrauchsbestimmungen
Honorare
Eigentumsversicherung
Standard
Nachrangige vs. nicht nachrangige Erbpachtverträge
Erbbaurechtsmieter finanzieren Modernisierungen oft durch die Aufnahme von Schulden. Bei einem nachrangigen Erbbaurecht stimmt der Vermieter einem Nachrang der Ansprüche auf das Grundstück zu, falls der Mieter mit dem Darlehen für Verbesserungen in Verzug gerät. Mit anderen Worten, ein nachrangiger Erbpacht-Vermieter ermöglicht im Wesentlichen, dass die Eigentumsurkunde als Sicherheit dient, falls der Mieter mit einem verbesserungsbezogenen Darlehen in Verzug gerät. Bei dieser Art des Erbbaurechts kann der Vermieter im Gegenzug für das übernommene Risiko bei Mieterausfall höhere Mietzahlungen aushandeln. Dies kann auch dem Vermieter zugute kommen, da die Errichtung eines Gebäudes auf seinem Grundstück den Wert seines Eigentums steigert.
Im Gegensatz dazu behält der Vermieter bei einem nicht nachrangigen Erbbaurecht die oberste Priorität der Ansprüche an der Immobilie, falls der Mieter mit dem Darlehen für Verbesserungen in Verzug gerät. Da der Kreditgeber das Land möglicherweise nicht in Besitz nimmt, wenn das Darlehen nicht zurückgezahlt wird, zögern Kreditexperten möglicherweise, eine Hypothek für Verbesserungen zu verlängern. Obwohl der Vermieter Eigentümer der Immobilie bleibt, muss er dem Mieter in der Regel eine geringere Miete in Rechnung stellen.
Vor- und Nachteile eines Erbpachtvertrags
Ein Erbbaurecht kann sowohl dem Mieter als auch dem Vermieter zugute kommen.
Mietervorteile
Mit dem Erbbaurecht kann ein Mieter auf einem Grundstück in bester Lage bauen, das er selbst nicht erwerben könnte. Aus diesem Grund nutzen große Handelsketten wie Whole Foods und Starbucks häufig Erbpachtverträge in ihren Unternehmensexpansionsplänen.
Ein Erbpachtvertrag erfordert vom Mieter auch keine Anzahlung für die Sicherung des Grundstücks, wie es beim Kauf der Immobilie erforderlich wäre. Daher ist beim Erwerb eines Erbbaurechts weniger Eigenkapital involviert, was liquide Mittel für andere Zwecke freisetzt und die Rendite bei der Nutzung des Grundstücks verbessert.
Alle Mieten, die für einen Erbpachtvertrag gezahlt werden, können von den staatlichen und bundesstaatlichen Einkommenssteuern abgezogen werden, was eine Verringerung der Gesamtsteuerbelastung des Mieters bedeutet.
Vorteile für Vermieter
Der Grundstückseigentümer erhält vom Mieter einen stetigen Einkommensstrom, während er das Eigentum an der Immobilie behält. Ein Erbpachtvertrag enthält in der Regel eine Preisgleitklausel,. die Mieterhöhungen und Räumungsrechte garantiert, die im Falle eines Zahlungsausfalls oder anderer Ausgaben Schutz bieten.
Es gibt auch Steuerersparnisse für einen Vermieter, der Erbpachtverträge nutzt. Wenn sie eine Immobilie direkt an einen Mieter verkaufen, erzielen sie einen Gewinn aus dem Verkauf. Durch die Ausführung dieser Art des Leasings vermeiden sie, dass sie Gewinne melden müssen. Aber es kann einige steuerliche Auswirkungen auf die Miete geben, die sie erhalten.
Abhängig von den Bestimmungen des Erbbaurechts kann ein Vermieter möglicherweise auch eine gewisse Kontrolle über die Immobilie behalten, einschließlich ihrer Nutzung und ihrer Entwicklung. Das bedeutet, dass der Vermieter Änderungen am Grundstück genehmigen oder ablehnen kann.
Nachteile für Mieter
Da Vermieter möglicherweise eine Genehmigung verlangen, bevor Änderungen vorgenommen werden, kann der Mieter bei der Nutzung oder Entwicklung der Immobilie auf Hindernisse stoßen. Dadurch kann es zu mehr Einschränkungen und weniger Flexibilität für den Mieter kommen.
Die mit dem Erbpachtverfahren verbundenen Kosten können höher sein, als wenn der Mieter eine Immobilie direkt kaufen würde. Mieten, Steuern, Verbesserungen, Genehmigungen sowie Wartezeiten für die Zustimmung des Vermieters können kostspielig sein.
Vermieter Nachteile
Vermieter, die nicht die richtigen Bestimmungen und Klauseln in ihre Mietverträge aufnehmen, laufen Gefahr, die Kontrolle an Mieter zu verlieren, deren Immobilien entwickelt werden. Deshalb ist es immer wichtig, dass beide Parteien ihre Mietverträge vor der Unterzeichnung prüfen lassen.
Je nachdem, wo sich die Immobilie befindet, kann die Nutzung eines Erbbaurechts für einen Vermieter höhere steuerliche Auswirkungen haben. Obwohl sie möglicherweise keinen Gewinn aus einem Verkauf erzielen, gilt die Miete als Einkommen. Die Miete wird also mit dem ordentlichen Steuersatz besteuert, was die Steuerlast erhöhen kann.
Höhepunkte
Ein Erbpachtvertrag ist eine Vereinbarung, bei der ein Mieter während der Pachtzeit ein Grundstück bebauen kann, wonach es an den Grundstückseigentümer übergeben wird.
Mieter, die es sich sonst nicht leisten können, Land zu kaufen, können Immobilien mit einem Erbpachtvertrag bauen, während Vermieter ein regelmäßiges Einkommen erhalten und die Kontrolle über die Nutzung und Entwicklung ihres Eigentums behalten.
Erbpachtverträge finden in der Regel zwischen gewerblichen Vermietern statt, die Grundstücke in der Regel für 50 bis 99 Jahre an Mieter verpachten, die Gebäude auf dem Grundstück errichten.
