Überbrückungsmieter
Was ist ein Holdover-Mieter?
Ein Nachmieter ist ein Mieter, der nach Ablauf des Mietverhältnisses in einer Immobilie verbleibt. Wenn der Vermieter weiterhin Mietzahlungen akzeptiert, kann der Restmieter die Immobilie weiterhin rechtmäßig bewohnen, und staatliche Gesetze und Gerichtsurteile bestimmen die Länge der neuen Mietdauer des Restmieters. Nimmt der Vermieter keine weiteren Mietzahlungen an, gilt der Mieter als Hausfriedensbruch und zieht er nicht zeitnah aus, kann eine Räumung erforderlich werden.
Holdover-Mieter verstehen
Vermieter, die den Fehler vermeiden möchten, mit einem Restmieter aufzulösen, sollten immer eine Klausel in den ursprünglichen Mietvertrag aufnehmen, die angibt, was am Ende der Mietzeit passiert, um ihr Eigentum und ihre Interessen zu schützen. Ein einjähriger Mietvertrag für eine Wohnung könnte beispielsweise festlegen, dass er nach Ablauf des Mietvertrags in einen monatlichen Mietvertrag umgewandelt wird.
Wenn ein Vermieter Miete von einem Restmieter akzeptiert, variieren die Auswirkungen je nach staatlichem und lokalem Recht. In einigen Fällen setzt die Zahlungsannahme die Laufzeit des Mietvertrags zurück. Zur Veranschaulichung: Wenn der ursprüngliche Mietvertrag für ein Jahr war, beginnt ein neuer einjähriger Mietvertrag, wenn der Vermieter eine Mietzahlung akzeptiert, nachdem der erste Mietvertrag abgelaufen ist. In anderen Fällen löst die Annahme einer Zahlung von einem Restmieter einen Mietvertrag von Monat zu Monat aus.
Um einen Mieter aus einer Immobilie zu entfernen, muss ein Vermieter ein Vormundschaftsverfahren einleiten, bei dem es sich im Wesentlichen um einen Räumungsfall handelt, der nicht auf versäumten Mietzahlungen beruht. Dies ist ein Prozess, der normalerweise vor Räumungsgerichten oder Gerichten für geringfügige Forderungen behandelt wird.
Wenn ein Vermieter möchte, dass ein Restmieter eine Immobilie räumt, darf der Vermieter keine Miete vom Mieter annehmen und muss ihn als Eindringling behandeln.
Restmieterrechte
Restmieter haben ein Duldungsverhältnis. Der Begriff „Duldung“ bedeutet das Fehlen von Einwänden ohne echte Zustimmung, und eine Miete auf Duldung ist das Gegenteil einer Miete nach Belieben,. bei der ein Mieter die Immobilie mit Zustimmung des Eigentümers, aber im Allgemeinen ohne schriftlichen Vertrag oder Mietvertrag bewohnt . Unter Duldung versteht man hingegen Nachmieter eines ausgelaufenen Mietvertrags, die keine Aufenthaltserlaubnis des Vermieters mehr haben, aber noch nicht geräumt wurden .
Wenn ein Vermieter Sie als Nachmieter kündigen möchte, muss er Ihnen im Allgemeinen eine Kündigung zustellen, obwohl dies, wie oben erwähnt, staatlich geregelt ist und daher von Staat zu Staat unterschiedlich sein kann. Die Mitteilung löst das Holdover-Verfahren aus. Im Bundesstaat New York muss eine Kündigung unter folgenden Umständen zugestellt werden :
Ihr Mietvertrag endete, aber der Vermieter/Eigentümer hat seitdem Miete von Ihnen eingezogen.
Sie haben keinen schriftlichen Mietvertrag, zahlen aber jeden Monat Miete.
Der Vermieter/Eigentümer will Sie räumen, obwohl der Mietvertrag nicht abgelaufen ist.
Sie wohnen in einer mietpreisgebundenen Wohnung.
Sie haben eine §8-Förderung.
Ihr Mietvertrag erfordert es.
In der Kündigung müssen Sie den Kündigungsgrund, den Umzugstermin und dass der Vermieter rechtliche Schritte einleitet, wenn Sie die Frist nicht einhalten, angeben. Gründe können das Auslaufen eines Mietvertrags, schlechtes Verhalten als Mieter (z. B. zu laut sein oder ein nicht genehmigtes Haustier haben), Untermieter ohne Wissen des Vermieters sein, Hausbesetzer sein (Einzug ohne Wissen des Vermieters), unzumutbar sein dem Vermieter den Zugang zum Grundstück verweigern und nicht genehmigte physische Veränderungen an den Räumlichkeiten vorgenommen haben (z. B. das Aufstellen einer Mauer).
Sie haben jedoch keinen Anspruch auf Kündigung, wenn Ihr Mietverhältnis abgelaufen ist, Sie aber ohne Mietzahlung in der Wohnung geblieben sind. In diesem Fall kann ein Vermieter fristlos ein Nachlassverfahren einleiten .
Höhepunkte
Ein Nachmieter ist ein Mieter, der auch nach Ablauf des Mietverhältnisses weiter Miete zahlt. Auch der Vermieter muss zustimmen, sonst droht ein Räumungsverfahren.
Dieses Problem wird oft durch die monatliche Mietklausel, die in den meisten Mietverträgen enthalten ist, zunichte gemacht.
Wohnungseigentum existiert in einer Grauzone zwischen Vollmietvertrag und Hausfriedensbruch. Auch eine einfache Ein-Satz-Vereinbarung bietet allen Parteien mehr Schutz und sollte in Erwägung gezogen werden.
