Locataire de réserve

Qu'est-ce qu'un locataire Holdover ?

Un locataire résiduel est un locataire qui reste dans une propriété après l'expiration du bail. Si le propriétaire continue d'accepter les paiements de loyer, le locataire résiduel peut continuer à occuper légalement la propriété, et les lois de l'État et les décisions de justice déterminent la durée de la nouvelle période de location du locataire résiduel. Si le propriétaire n'accepte pas d'autres paiements de loyer, le locataire est considéré comme une intrusion et s'il ne déménage pas rapidement, une expulsion peut être nécessaire.

Comprendre les locataires restants

Les propriétaires qui veulent éviter l'erreur de se retrouver avec un locataire résiduel doivent toujours inclure une clause dans le bail initial indiquant ce qui se passe à la fin de la période de bail afin de protéger leur propriété et leurs intérêts. Un bail de location d'appartement d'un an, par exemple, peut spécifier qu'à l'expiration du bail, il se transforme en un bail au mois.

Si un propriétaire accepte le loyer d'un locataire résiduel, les implications varient en fonction des lois nationales et locales. Dans certains cas, l'acceptation du paiement réinitialise la durée du bail. Par exemple, si le bail initial était d'un an, un nouveau bail d'un an commence lorsque le propriétaire accepte un paiement de loyer après l'expiration du premier bail. Dans d'autres cas, accepter le paiement d'un locataire restant déclenche un bail au mois.

Pour retirer un locataire d'une propriété, un propriétaire doit engager une procédure de retenue, qui est essentiellement un cas d'expulsion qui n'est pas basé sur des paiements de loyer manqués. Il s'agit d'un processus qui est généralement traité par les tribunaux d'expulsion ou les tribunaux des petites créances.

Si un propriétaire veut qu'un locataire résiduel quitte une propriété, le propriétaire ne doit pas accepter de loyer du locataire et doit le traiter comme un intrus.

Droits des locataires en attente

Les locataires restants ont une location à tolérance. Le terme « attente » signifie l'absence d'objection sans véritable approbation, et une location à attente est l'opposé d'une location à volonté,. où un locataire occupe la propriété avec le consentement du propriétaire mais généralement sans contrat écrit ou bail. . La location à l'attente, en revanche, fait référence aux locataires restants d'un bail expiré qui n'ont plus la permission du propriétaire de rester dans la propriété mais qui n'ont pas encore été expulsés .

Lorsqu'un propriétaire souhaite vous expulser en tant que locataire restant, il doit généralement vous signifier un avis de résiliation, bien que, comme indiqué ci-dessus, cela soit réglementé par l'État et puisse donc varier d'un État à l'autre. L'avis précipite la procédure de retenue. Dans l'État de New York, un avis de résiliation doit être signifié dans les circonstances suivantes :

Votre bail a pris fin, mais le bailleur/propriétaire vous a depuis prélevé un loyer.
Vous n'avez pas de bail écrit, mais vous payez un loyer chaque mois.
Le bailleur/propriétaire veut vous expulser même si le bail n'est pas échu.
Vous habitez dans un logement à loyer réglementé.
Vous avez une subvention de la section 8.
Votre bail l'exige.

L'avis doit vous indiquer le motif de la résiliation, la date à laquelle vous devez déménager et le fait que le propriétaire intentera une action en justice si vous ne vous conformez pas dans les délais. Les raisons peuvent inclure l'expiration d'un bail, un mauvais comportement en tant que locataire (être trop bruyant, par exemple, ou avoir un animal de compagnie non autorisé), être un sous-locataire à l'insu du propriétaire, être un squatter (emménager à l'insu du propriétaire), refuser au propriétaire l'accès à la propriété et avoir apporté des modifications physiques non approuvées aux locaux (comme la construction d'un mur).

Cependant, vous n'avez pas le droit de recevoir un avis de résiliation si votre bail a expiré mais que vous êtes resté dans la propriété sans payer de loyer. Dans ce cas, un propriétaire peut entamer une procédure de retenue sans préavis .

Points forts

Un locataire réservataire est un locataire qui continue à payer son loyer, même après l'expiration du bail. Le propriétaire doit également donner son accord, faute de quoi une procédure d'expulsion peut avoir lieu.
Ce problème est souvent annulé par la clause de location au mois qui figure dans la plupart des contrats de location.
La location de réserve existe dans une zone grise entre un contrat de location complet et l'intrusion. Même un simple accord d'une phrase offre plus de protection à toutes les parties et devrait être envisagé.