Penyewa Tahanan
Apakah Penyewa Tahanan?
Penyewa pegangan ialah penyewa yang kekal dalam hartanah selepas tamat tempoh pajakan. Jika tuan tanah terus menerima bayaran sewa, penyewa pegangan boleh terus menduduki harta itu secara sah, dan undang-undang negeri serta keputusan mahkamah menentukan tempoh penyewaan baharu penyewa pegangan. Jika tuan tanah tidak menerima bayaran sewa selanjutnya, penyewa dianggap menceroboh, dan jika mereka tidak segera berpindah, pengusiran mungkin diperlukan.
Memahami Penyewa Tahanan
Tuan-tuan tanah yang ingin mengelakkan kesilapan penggulungan dengan penyewa pegangan hendaklah sentiasa memasukkan klausa dalam pajakan asal yang menyatakan apa yang berlaku pada akhir tempoh pajakan untuk melindungi harta dan kepentingan mereka. Pajakan sewa pangsapuri selama setahun, sebagai contoh, mungkin menyatakan bahawa apabila pajakan tamat tempoh, ia bertukar kepada pajakan bulan ke bulan.
Jika tuan tanah menerima sewa daripada penyewa simpanan, implikasinya berbeza-beza berdasarkan undang-undang negeri dan tempatan. Dalam sesetengah kes menerima pembayaran menetapkan semula tempoh pajakan. Untuk menggambarkan, jika pajakan asal adalah selama setahun, pajakan sepanjang tahun baharu bermula apabila tuan tanah menerima bayaran sewa selepas pajakan pertama tamat tempoh. Dalam kes lain, menerima bayaran daripada penyewa tertahan mencetuskan pajakan bulan ke bulan.
Untuk mengalih keluar penyewa daripada harta tanah, tuan tanah mesti memulakan prosiding penahanan, yang pada asasnya ialah kes pengusiran yang tidak berdasarkan pembayaran sewa yang tidak dijawab. Ini adalah proses yang biasanya dikendalikan dalam pengusiran atau mahkamah tuntutan kecil.
Jika tuan tanah mahu penyewa pegangan mengosongkan harta, tuan tanah tidak boleh menerima sewa daripada penyewa dan mesti menganggap mereka sebagai penceroboh.
Hak Penyewa Tahanan
Penyewa tertahan mempunyai penyewaan pada penderitaan. Istilah "penderitaan" bermaksud ketiadaan bantahan tanpa kelulusan yang tulen, dan penyewaan atas kerelaan adalah bertentangan dengan penyewaan atas kehendak,. di mana penyewa menduduki harta itu dengan persetujuan pemilik tetapi secara amnya tanpa kontrak atau pajakan bertulis . Tenancy at sufferance, sebaliknya, merujuk kepada penyewa pegangan pajakan yang telah tamat tempoh yang tidak lagi mendapat kebenaran tuan rumah untuk kekal dalam harta itu tetapi masih belum diusir .
Apabila tuan tanah ingin mengusir anda sebagai penyewa simpanan, mereka secara amnya mesti menyampaikan notis penamatan kepada anda, walaupun, seperti yang dinyatakan di atas, ini dikawal oleh negeri dan boleh berbeza dari negeri ke negeri. Notis itu mencetuskan prosiding penangguhan. Di Negeri New York, notis penamatan mesti disampaikan dalam keadaan berikut :
Pajakan anda telah tamat, tetapi tuan tanah/pemilik telah mengambil sewa daripada anda.
Anda tidak mempunyai pajakan bertulis, tetapi anda membayar sewa setiap bulan.
Tuan rumah/pemilik ingin mengusir anda walaupun pajakan belum habis.
Anda tinggal di perumahan terkawal sewa.
Anda mempunyai subsidi Seksyen 8.
Pajakan anda memerlukannya.
Notis itu mesti memberitahu anda sebab penamatan, tarikh anda mesti berpindah dan bahawa tuan tanah akan memulakan tindakan undang-undang jika anda tidak mematuhi tarikh akhir. Sebab boleh termasuk tamat tempoh pajakan, tingkah laku buruk sebagai penyewa (terlalu bising, contohnya, atau mempunyai haiwan peliharaan yang tidak diluluskan), menjadi penyewa tanpa pengetahuan tuan tanah, menjadi setinggan (berpindah tanpa pengetahuan tuan tanah), secara tidak munasabah menolak akses tuan tanah kepada harta itu, dan telah membuat perubahan fizikal yang tidak diluluskan pada premis (seperti memasang dinding).
Walau bagaimanapun, anda tidak berhak menerima notis penamatan sekiranya pajakan anda telah tamat tempoh tetapi anda kekal di dalam hartanah tanpa membayar sewa. Dalam kes itu, tuan tanah boleh memulakan prosiding penahanan tanpa notis
Sorotan
Penyewa pegangan ialah penyewa yang terus membayar sewa, walaupun selepas pajakan tamat. Tuan tanah juga mesti bersetuju, jika tidak prosiding pengusiran mungkin berlaku.
Isu ini sering dinafikan oleh klausa sewaan bulan ke bulan yang terdapat dalam kebanyakan perjanjian penyewaan.
Penyewaan pegangan wujud dalam kawasan kelabu antara kontrak sewa penuh dan pencerobohan. Malah perjanjian satu ayat yang mudah menawarkan lebih perlindungan kepada semua pihak dan harus dipertimbangkan.
