Seção 1031
O que é a Seção 1031?
A Seção 1031 é uma disposição do Internal Revenue Code (IRC) que permite que uma empresa ou os proprietários de propriedades para investimento diferirem impostos federais sobre algumas trocas de imóveis.
A provisão é usada por investidores que estão vendendo uma propriedade e reinvestindo os recursos em uma ou mais outras propriedades. Não está disponível para compradores ou vendedores de casas pessoais para uso próprio.
As trocas qualificadas da Seção 1031 são chamadas de trocas 1031, trocas semelhantes ou trocas Starker. A Seção 1031 às vezes é conhecida como Starker Loophole.
Entendendo a Seção 1031
O nome Starker Loophole foi anexado à lei desde que uma decisão judicial de 1979 concluiu que um acordo de troca de propriedade, dentro de certos prazos, é essencialmente o mesmo que uma transferência simultânea de propriedade.
A brecha costumava ser muito mais generosamente definida. Antes de 31 de dezembro de 2017, a propriedade similar poderia ser qualquer uma de uma ampla gama de bens pessoais reais e tangíveis mantidos para fins comerciais ou de investimento, incluindo franquias, arte, equipamentos, ações comerciais, títulos, participações societárias, certificados de confiança , e interesses benéficos.
Para 1.031 trocas concluídas após 31 de dezembro de 2017, a única propriedade permitida são imóveis comerciais ou de investimento.
Regras para usar a Seção 1031
A Seção 1031 adia o imposto sobre trocas de imóveis semelhantes feitas em tempo hábil. Há uma série de etapas importantes para uma troca 1031 adequadamente estruturada:
Os imóveis adquiridos com os proventos devem ser semelhantes.
O imposto deve ser pago em qualquer “bota” no ano da troca 1031. Uma bota é uma adição de valor à permuta que não é um imóvel.
Uma vez alienado o imóvel de negócio ou de investimento, os imóveis semelhantes devem ser identificados no prazo de 45 dias e adquiridos no prazo de 180 dias.
Sobre imóveis semelhantes
A Seção 1031 define como bens imóveis que são mantidos para uso produtivo em um comércio ou negócio ou para fins de investimento. A Seção 1031 diferirá o imposto quando este imóvel for trocado em uma troca 1031 devidamente estruturada por imóveis semelhantes que continuem a ser mantidos para uso produtivo em um comércio ou negócio ou para investimento.
Sobre a "Bota"
A seção 1031 permite que um investidor dê ou receba dinheiro ou outra propriedade que não seja do mesmo tipo, além do imóvel do mesmo tipo que está sendo trocado. Essas adições ao negócio, quando dadas ou recebidas em uma troca 1031, são chamadas de “inicialização”.
Para se habilitar, o investidor deve utilizar o produto da venda do imóvel para o novo investimento imobiliário no prazo de 180 dias ou da data de vencimento da declaração de imposto de renda.
A bota desencadeia ganhos ou perdas tributáveis no ano da troca. O valor tributável que não é diferido pela Seção 1031 é o valor do boot.
O valor tributável que é diferido pela Seção 1031 é o ganho ou perda de capital sobre os bens imóveis semelhantes trocados .
Momento da troca
A Seção 1031 dá ao contribuinte que vende imóveis comerciais ou de investimento 45 dias corridos a partir do fechamento para identificar até três (e sob certas circunstâncias quatro ou mais) imóveis de substituição semelhantes.
A substituição deve ser adquirida e a troca 1031 completada até 180 dias corridos ou o vencimento (com prorrogações) da declaração do contribuinte, o que ocorrer primeiro.
Como relatar uma troca 1031
Mesmo que o imposto seja diferido e nenhum ganho ou perda seja reconhecido, a troca 1031 deve ser relatada no Formulário 8824, Trocas Semelhantes. As instruções do formulário explicam como relatar os detalhes da troca 1031.
O ganho reconhecido da inicialização é relatado no Formulário 8949,. Anexo D ( Formulário 1040 ) ou Formulário 4797,. conforme aplicável. Se a depreciação precisar ser recapturada,. esse ganho reconhecido pode ter que ser relatado como receita ordinária.
Há um alto nível de complexidade envolvido no processo de troca 1031, e erros podem resultar em custos significativos. Com isso em mente, há vantagens em trabalhar com uma empresa de câmbio 1031 respeitável e com serviço completo. Em geral, essas empresas custam menos do que advogados que cobram por hora, e contratar uma empresa que tenha um histórico estabelecido com essas transações pode garantir que sua troca de tipo semelhante atenda aos requisitos do código tributário.
Destaques
O benefício da Seção 1031 não está disponível para vendedores ou compradores de casas particulares.
A seção 1031 permite que investidores em propriedades comerciais diferirem impostos sobre os lucros das propriedades vendidas para levantar dinheiro para comprar outras propriedades.
Às vezes é chamado de Starker Loophole porque a venda e a compra não precisam ser simultâneas para se qualificar para o diferimento do imposto.
