colindantes

¿Qué significa colindante?

Préstamos colindantes se refiere a un préstamo complementario con una fecha de vencimiento que es la misma que una deuda principal o un préstamo original. Colindante se usa con mayor frecuencia para describir préstamos hipotecarios, como los de prestatarios residenciales y comerciales.

Comprender lo colindante

Si bien un préstamo complementario puede tener una fecha de vencimiento posterior a la del préstamo original (a menudo llamado "no colindante"), la mayoría de los prestamistas de segunda hipoteca o prestamistas intermedios prefieren que ambos préstamos venzan en la misma fecha. De esta manera, el prestatario puede optar por refinanciar ambos préstamos en uno más grande, preferiblemente con el mismo prestamista.

Tener la misma fecha de liquidación también facilita que los prestatarios determinen si refinanciar los préstamos originales y contiguos proporciona ahorros significativos. Los prestamistas también se benefician de tener las mismas fechas de liquidación porque representa menos riesgo de incumplimiento en comparación con una hipoteca intermedia no colindante.

Otra ventaja de tener la misma fecha de liquidación para dos préstamos es que la estrategia asegura que los préstamos se alineen con las tasas de interés vigentes. Además de esto, se vuelve más fácil determinar las tasas de interés al refinanciar o empaquetar ambos préstamos en un solo instrumento de deuda al final de sus respectivos plazos.

Cómo se estructuran los préstamos colindantes

En algunos casos, los préstamos intermedios se financian a través de vehículos de inversión estructurados como sociedades de responsabilidad limitada.

Los prestamistas que ofrecen préstamos contiguos pueden tener una serie de límites y restricciones. Esto puede incluir una estipulación de que el mismo prestamista debe pagar cualquier hipoteca anterior existente para el prestatario. Es posible que el prestamista no permita que se obtenga un préstamo complementario complementario poco después de que se haya aprobado un préstamo original. Es posible que el prestatario tenga que esperar al menos un año en el plazo del préstamo original antes de buscar este financiamiento adicional. Los prestamistas pueden exigir que al préstamo original le quede una cantidad mínima de tiempo (cinco años, por ejemplo) antes de que se apruebe un préstamo contiguo.

Una hipoteca colindante puede tener una cantidad mínima que debe pedirse prestada. En hipotecas comerciales colindantes, también podría haber estipulaciones sobre la propiedad en sí.

Por ejemplo, puede haber requisitos de ocupación que el prestatario debe cumplir y mantener para calificar para una hipoteca suplementaria. Es posible que el edificio deba estar físicamente ocupado en un 85 % durante al menos 90 días antes del cierre de la hipoteca. Se puede renunciar al cobro de reservas de reemplazo en una hipoteca complementaria colindante; sin embargo, se seguirían cobrando las reservas de reemplazo en la hipoteca original. Es posible que se requiera una nueva tasación de la propiedad, así como una nueva póliza de seguro de título.

Este tipo de financiamiento podría atraer a los prestatarios porque ofrece una forma de que múltiples hipotecas tengan una sola fecha cuando se espera que la propiedad esté libre y clara. Es posible que los prestatarios consoliden sus préstamos refinanciando cuando las tasas de interés se vuelvan más favorables para reducir su obligación de deuda general.

Ejemplo de Préstamo Conexo

Los préstamos colindantes se utilizan comúnmente en la financiación de la construcción. Por ejemplo, si un promotor inmobiliario está construyendo un bloque de apartamentos, puede obtener un primer préstamo para comenzar la construcción. Los pagos iniciales relacionados con esa primera hipoteca cubrirán el monto principal prestado. Posteriormente, pueden obtener un segundo préstamo simultáneo para realizar los pagos del primer préstamo y financiar la construcción adicional.

Esta estrategia beneficia tanto al constructor como a la entidad financiera. El constructor obtiene una fuente adicional de financiación para su proyecto en forma de un segundo préstamo y las instituciones financieras pueden evaluar el progreso del proyecto antes de emitir un segundo préstamo. Por lo general, los montos de apalancamiento para préstamos colindantes se calculan como un porcentaje de LTV o relación préstamo-valor. Cuanto mayor sea el LTV, mayor será el riesgo.

Reflejos

• Los préstamos colindantes son comunes para financiar la construcción y la propiedad de la propiedad.

• Los préstamos colindantes son préstamos complementarios con una fecha de vencimiento igual a la de un préstamo principal.

• Los préstamos colindantes generalmente van acompañados de restricciones en cuanto a la cantidad y el período de servicio.