Confinante

Cosa significa coincidente?

I prestiti coterminali si riferiscono a un prestito supplementare con una data di scadenza che è la stessa di un debito senior o di un prestito originale. Coterminaus è più spesso usato per descrivere i mutui ipotecari, come quelli per mutuatari residenziali e commerciali.

Capire Cotermina

Mentre un prestito supplementare può avere una data di scadenza successiva a quella del prestito originale (spesso chiamato "non coincidente"), la maggior parte degli istituti di credito ipotecario di secondo grado o dei prestatori mezzanine preferiscono che entrambi i prestiti scadano alla stessa data. In questo modo, il mutuatario può scegliere di rifinanziare entrambi i prestiti in uno più grande, preferibilmente con lo stesso prestatore.

Avere la stessa data per il regolamento rende anche più facile per i mutuatari determinare se il rifinanziamento dei prestiti originari e coincidenti offre risparmi significativi. I prestatori beneficiano anche di avere le stesse date di regolamento perché rappresenta un rischio di insolvenza inferiore rispetto a un mutuo mezzanino non coincidente.

Un altro vantaggio di avere la stessa data di regolamento per due prestiti è che la strategia garantisce che i prestiti siano allineati con i tassi di interesse prevalenti. In aggiunta a ciò, diventa più facile determinare i tassi di interesse mentre si rifinanzia o impacchetta entrambi i prestiti in un unico strumento di debito alla scadenza dei rispettivi termini.

Come sono strutturati i prestiti coincidenti

In alcuni casi, i prestiti mezzanine sono finanziati attraverso veicoli di investimento strutturati come società a responsabilità limitata.

I prestatori che offrono prestiti coincidenti possono avere una serie di limiti e restrizioni. Ciò può includere una clausola che lo stesso prestatore deve servire eventuali ipoteche precedenti esistenti per il mutuatario. Il prestatore potrebbe non consentire la sottoscrizione di un prestito supplementare coterminale subito dopo l'approvazione di un prestito originale. Il mutuatario potrebbe dover attendere almeno un anno nella durata del prestito originale prima di cercare questo finanziamento aggiuntivo. I prestatori potrebbero richiedere che il prestito originale debba avere una quantità minima di tempo rimanente, ad esempio cinque anni, prima che venga approvato un prestito coterminale.

Un mutuo coterminale può avere un importo minimo che deve essere preso in prestito. Su mutui commerciali coincidenti, potrebbero esserci anche pattuizioni sull'immobile stesso.

Ad esempio, potrebbero esserci requisiti di occupazione che il mutuatario deve soddisfare e mantenere per poter beneficiare di un mutuo supplementare. L'edificio potrebbe dover essere occupato fisicamente all'85% per almeno 90 giorni prima della chiusura del mutuo. Si potrebbe rinunciare alla riscossione di riserve sostitutive su ipoteca complementare coterminale; tuttavia, le riserve sostitutive dell'ipoteca originaria continuerebbero ad essere raccolte. Potrebbe essere necessaria una nuova valutazione della proprietà, nonché una nuova polizza di assicurazione del titolo.

Questo tipo di finanziamento potrebbe attrarre i mutuatari perché offre un modo per più mutui per avere un'unica data in cui la proprietà dovrebbe essere libera e libera. È possibile che i mutuatari consolidino i loro prestiti rifinanziando quando i tassi di interesse diventano più favorevoli per ridurre la loro obbligazione di debito complessiva.

Esempio di prestito coterminale

I prestiti coincidenti sono comunemente usati nel finanziamento delle costruzioni. Ad esempio, se un promotore immobiliare sta costruendo un condominio, può richiedere un primo prestito per iniziare la costruzione. I pagamenti iniziali relativi a quella prima ipoteca copriranno l'importo principale preso in prestito. Successivamente, possono stipulare un secondo prestito coterminale per effettuare i pagamenti del primo prestito e finanziare ulteriori costruzioni.

Questa strategia va a vantaggio sia del costruttore che dell'istituto finanziario. Il costruttore ottiene un'ulteriore fonte di finanziamento per il proprio progetto sotto forma di un secondo prestito e le istituzioni finanziarie possono valutare i progressi del progetto prima di emettere un secondo prestito. In genere, gli importi della leva finanziaria per i prestiti coincidenti sono calcolati come percentuale del LTV o del rapporto prestito/valore. Maggiore è l'LTV, maggiore è il rischio.

Mette in risalto

• I prestiti coincidenti sono comuni per il finanziamento della costruzione e della proprietà immobiliare.

• I prestiti coterminali sono prestiti supplementari con una data di scadenza uguale a un prestito senior.

• I prestiti coincidenti sono generalmente accompagnati da restrizioni sull'importo e sulla durata del servizio.