Sammanhängande

Vad betyder Coterminous?

Med koterminösa lån avses ett tilläggslån med en förfallodag som är samma som en senior skuld, eller ett originallån. Coterminous används oftast för att beskriva hypotekslån, till exempel för bostads- och kommersiella låntagare.

Förstå Coterminous

Medan ett tilläggslån kan ha ett förfallodatum som inträffar efter det ursprungliga lånet (ofta kallat "icke-sammanhängande"), föredrar de flesta andra hypotekslångivare eller mezzaninelångivare att båda lånen förfaller samma datum. På så sätt kan låntagaren välja att refinansiera båda lånen till ett större, gärna hos samma långivare.

Att ha samma datum för avveckling gör det också lättare för låntagare att avgöra om refinansiering av de ursprungliga och sammanfallande lånen ger betydande besparingar. Långivare gynnas också av att ha samma avvecklingsdatum eftersom det representerar mindre risk för fallissemang jämfört med ett icke-sammanhängande mezzaninlån.

En annan fördel med att ha samma betalningsdatum för två lån är att strategin säkerställer att lånen ligger i linje med rådande räntor. Utöver detta blir det lättare att bestämma räntorna samtidigt som man refinansierar eller paketerar båda lånen till ett enda skuldinstrument vid slutet av deras respektive löptider.

Hur sammanfallande lån är uppbyggda

I vissa fall finansieras mezzaninlån genom investeringsinstrument som är strukturerade som aktiebolag.

Långivare som erbjuder samordnade lån kan ha ett antal begränsningar och restriktioner. Detta kan innefatta en bestämmelse om att samma långivare måste betala alla befintliga tidigare inteckningar för låntagaren. Långivaren kanske inte tillåter att ett samordnat tilläggslån tas upp kort efter att ett ursprungligt lån har godkänts. Låntagaren kan behöva vänta minst ett år in i det ursprungliga lånets löptid innan han söker denna ytterligare finansiering. Långivare kan kräva att det ursprungliga lånet måste ha en minsta tid kvar – till exempel fem år – på sin löptid innan ett samordnat lån godkänns.

Ett sammanfallande bolån kan ha ett minimibelopp som måste lånas. På sammanhängande affärsinteckningar kan det också finnas bestämmelser om själva fastigheten.

Det kan till exempel finnas beläggningskrav som låntagaren måste uppfylla och upprätthålla för att kvalificera sig för ett tilläggsbolån. Byggnaden kan behöva vara 85 % fysiskt upptagen i minst 90 dagar innan bolånet stängs. Uppbörden av ersättningsreserver på ett sammanhängande tilläggslån kan avstås; ersättningsreserverna i den ursprungliga inteckningen skulle dock fortsätta att uppbäras. En ny värdering av fastigheten kan krävas samt en ny titelförsäkring.

Den här typen av finansiering kan tilltala låntagare eftersom den erbjuder ett sätt för flera bolån att ha ett enda datum då fastigheten förväntas vara fri och tydlig. Det är möjligt att låntagare konsoliderar sina lån genom att refinansiera när räntorna blir gynnsammare för att minska sin totala skuldförbindelse.

Exempel på koterminant lån

Liknande lån används ofta i byggfinansiering. Om en fastighetsutvecklare till exempel bygger ett flerfamiljshus kan de ta ett första lån för att börja bygga. De första betalningarna relaterade till det första inteckningslånet kommer att täcka det lånade kapitalbeloppet. Därefter kan de ta ett andra, sammanfallande lån för att göra betalningar på det första lånet och finansiera ytterligare byggnation.

Denna strategi gynnar både byggherren och finansieringsinstitutet. Byggherren får en ytterligare finansieringskälla för sitt projekt i form av ett andra lån och finansieringsinstituten kan bedöma projektets framsteg innan de utfärdar ett andra lån. Normalt beräknas hävstångsbeloppen för sammanfallande lån som en procentandel av LTV eller belåningsgrad. Ju högre LTV, desto större risk.

Höjdpunkter

– Samfälliga lån är vanliga för finansiering av byggnation och fastighetsägande.

– Samgående lån är tilläggslån med en förfallodag som är samma som ett seniorlån.

• Samordnade lån åtföljs i allmänhet av begränsningar i fråga om belopp och serviceperiod.