coïncident

Que signifie coïncident ?

Les prêts coïncidents font référence à un prêt supplémentaire dont la date d'échéance est la même qu'une dette senior ou à un prêt initial. Cotermineux est le plus souvent utilisé pour décrire les prêts hypothécaires, tels que ceux des emprunteurs résidentiels et commerciaux.

Comprendre coïncident

Bien qu'un prêt supplémentaire puisse avoir une date d' échéance postérieure à celle du prêt initial (souvent appelé «non coïncident»), la plupart des prêteurs hypothécaires de deuxième rang ou des prêteurs mezzanine préfèrent que les deux prêts arrivent à échéance à la même date. De cette façon, l'emprunteur peut choisir de refinancer les deux prêts en un seul plus grand, de préférence avec le même prêteur.

Le fait d'avoir la même date de règlement permet également aux emprunteurs de déterminer plus facilement si le refinancement des prêts initiaux et coïncidents permet de réaliser des économies importantes. Les prêteurs bénéficient également d'avoir les mêmes dates de règlement, car cela représente moins de risque de défaut par rapport à une hypothèque mezzanine non coïncidente.

Un autre avantage d'avoir la même date de règlement pour deux prêts est que la stratégie garantit que les prêts s'alignent sur les taux d'intérêt en vigueur. De plus, il devient plus facile de déterminer les taux d'intérêt tout en refinançant ou en regroupant les deux prêts en un seul instrument de dette à la fin de leurs durées respectives.

Comment les prêts coïncidents sont-ils structurés

Dans certains cas, les prêts mezzanine sont financés par des véhicules d'investissement qui sont structurés comme des sociétés à responsabilité limitée.

Les prêteurs qui offrent des prêts coïncidents peuvent avoir un certain nombre de limites et de restrictions. Cela peut inclure une stipulation selon laquelle le même prêteur doit assurer le service de toutes les hypothèques antérieures existantes pour l'emprunteur. Le prêteur pourrait ne pas autoriser la souscription d'un prêt supplémentaire coïncident peu de temps après l'approbation d'un prêt initial. L'emprunteur peut devoir attendre au moins un an après le début du prêt initial avant de solliciter ce financement supplémentaire. Les prêteurs peuvent exiger que le prêt initial ait une durée minimale restante - cinq ans, par exemple - sur sa durée avant qu'un prêt coïncident ne soit approuvé.

Une hypothèque coïncidente peut avoir un montant minimum qui doit être emprunté. Sur les hypothèques commerciales coïncidentes, il pourrait également y avoir des stipulations sur la propriété elle-même.

Par exemple, il peut y avoir des exigences d'occupation que l'emprunteur doit respecter et maintenir pour être admissible à une hypothèque supplémentaire. L'immeuble devra peut-être être physiquement occupé à 85 % pendant au moins 90 jours avant la clôture de l'hypothèque. La collecte de réserves de remplacement sur une hypothèque complémentaire concomitante peut être supprimée ; toutefois, les réserves de remplacement de l'hypothèque initiale continueraient d'être perçues. Une nouvelle évaluation de la propriété peut être requise ainsi qu'une nouvelle police d'assurance titres.

Ce type de financement pourrait plaire aux emprunteurs car il offre un moyen pour plusieurs hypothèques d'avoir une seule date à laquelle la propriété devrait être libre et claire. Il est possible que les emprunteurs consolident leurs prêts en refinançant lorsque les taux d'intérêt deviennent plus favorables pour réduire leur dette globale.

Exemple de prêt coïncident

Les prêts coïncidents sont couramment utilisés dans le financement de la construction. Par exemple, si un promoteur immobilier construit un immeuble à appartements, il peut contracter un premier prêt pour commencer la construction. Les versements initiaux liés à cette hypothèque de premier rang couvriront le montant principal emprunté. Par la suite, ils peuvent contracter un deuxième prêt coïncident pour effectuer des paiements sur le premier prêt et financer d'autres constructions.

Cette stratégie profite aussi bien au constructeur qu'à l'organisme de financement. Le constructeur obtient une source de financement supplémentaire pour son projet sous la forme d'un deuxième prêt et les organismes de financement peuvent évaluer l'état d'avancement du projet avant d'émettre un deuxième prêt. En règle générale, les montants de levier pour les prêts coïncidents sont calculés en pourcentage du LTV ou du ratio prêt-valeur . Plus la LTV est élevée, plus le risque est grand.

Points forts

• Les prêts coïncidents sont courants pour financer la construction et l'accession à la propriété.

• Les prêts coïncidents sont des prêts complémentaires dont la date d'échéance est la même qu'un prêt senior.

• Les prêts coïncidents sont généralement accompagnés de restrictions sur le montant et la période de service.