Równoległy

Co oznacza równoległość?

Pożyczki zbieżne odnoszą się do pożyczki uzupełniającej o takim samym terminie zapadalności jak dług uprzywilejowany lub pożyczki pierwotnej. Coterminous jest najczęściej używany do opisu kredytów hipotecznych, np. dla kredytobiorców mieszkaniowych i komercyjnych.

Zrozumienie Coterminous

Chociaż uzupełniająca pożyczka może mieć datę zapadalności przypadającą później niż pierwotna pożyczka (często nazywana „nie równoległą”), większość drugich pożyczkodawców hipotecznych lub pożyczkodawców typu mezzanine woli, aby obie pożyczki zapadały w tym samym terminie. W ten sposób pożyczkobiorca może zdecydować się na refinansowanie obu pożyczek w jeden większy, najlepiej u tego samego pożyczkodawcy.

Posiadanie tego samego terminu rozliczenia ułatwia również kredytobiorcom ustalenie, czy refinansowanie pierwotnych i równoczesnych kredytów zapewnia znaczne oszczędności. Kredytodawcy również odnoszą korzyści z posiadania tych samych terminów rozliczenia, ponieważ stanowi to mniejsze ryzyko niewykonania zobowiązania w porównaniu z nieobowiązkową hipoteką mezzanine.

Kolejną zaletą posiadania tej samej daty rozliczenia dla dwóch pożyczek jest to, że strategia zapewnia zgodność pożyczek z obowiązującymi stopami procentowymi. Ponadto łatwiej jest określić stopy procentowe podczas refinansowania lub łączenia obu pożyczek w jeden instrument dłużny na koniec ich okresu.

Jak skonstruowane są wspólne pożyczki

W niektórych przypadkach pożyczki typu mezzanine są finansowane za pośrednictwem instrumentów inwestycyjnych o strukturze spółek z ograniczoną odpowiedzialnością.

Pożyczkodawcy, którzy oferują równoczesne pożyczki, mogą mieć szereg limitów i ograniczeń. Może to obejmować zastrzeżenie, że ten sam kredytodawca musi obsługiwać wszelkie istniejące wcześniejsze kredyty hipoteczne dla kredytobiorcy. Pożyczkodawca może nie zezwolić na zaciągnięcie równoczesnej, uzupełniającej pożyczki wkrótce po zatwierdzeniu pierwotnej pożyczki. Pożyczkobiorca może być zmuszony do odczekania co najmniej jednego roku w okresie obowiązywania pierwotnej pożyczki, zanim zacznie ubiegać się o dodatkowe finansowanie. Pożyczkodawcy mogą wymagać, aby pierwotna pożyczka miała minimalny czas pozostały do końca — na przykład pięć lat — przed zatwierdzeniem pożyczki równoczesnej.

Równoległy kredyt hipoteczny może mieć minimalną kwotę, którą należy pożyczyć. W przypadku równoczesnych hipotek komercyjnych mogą istnieć również zastrzeżenia dotyczące samej nieruchomości.

Na przykład mogą istnieć wymagania dotyczące obłożenia, które kredytobiorca musi spełnić i utrzymać, aby kwalifikować się do dodatkowego kredytu hipotecznego. Budynek może wymagać fizycznego zajęcia w 85% przez co najmniej 90 dni przed zamknięciem hipoteki. Gromadzenie rezerw zastępczych na równoczesnej hipotece uzupełniającej może zostać uchylone; jednak rezerwy zastępcze w pierwotnej hipotece będą nadal gromadzone. Może być wymagana nowa wycena nieruchomości, a także nowa polisa ubezpieczeniowa.

Ten rodzaj finansowania może spodobać się kredytobiorcom, ponieważ oferuje sposób, aby wiele kredytów hipotecznych miało jedną datę, kiedy oczekuje się, że nieruchomość będzie wolna i przejrzysta. Możliwe jest, że kredytobiorcy konsolidują swoje kredyty poprzez refinansowanie, gdy stopy procentowe staną się korzystniejsze w celu zmniejszenia ich ogólnego zadłużenia.

Przykład równoczesnej pożyczki

W finansowaniu budownictwa powszechnie stosuje się pożyczki równoterminowe. Na przykład, jeśli deweloper buduje apartamentowiec, może zaciągnąć pierwszą pożyczkę na rozpoczęcie budowy. Początkowe płatności związane z pierwszą hipoteką pokryją pożyczoną kwotę główną. Następnie mogą zaciągnąć drugą, równoległą pożyczkę, aby spłacić pierwszą pożyczkę i sfinansować dalszą budowę.

Ta strategia jest korzystna zarówno dla budowniczego, jak i instytucji finansującej. Inwestor budowlany otrzymuje dodatkowe źródło finansowania swojego projektu w postaci drugiej pożyczki, a instytucje finansujące mogą ocenić postępy w realizacji projektu przed udzieleniem drugiej pożyczki. Zazwyczaj kwoty lewarowania dla równoczesnych pożyczek są obliczane jako procent LTV lub wskaźnik wartości kredytu do wartości. Im wyższe LTV, tym większe ryzyko.

Przegląd najważniejszych wydarzeń

• Wspólne pożyczki są wspólne dla finansowania budowy i własności nieruchomości.

• Pożyczki zbieżne to pożyczki uzupełniające o takim samym terminie zapadalności jak pożyczka uprzywilejowana.

• Pożyczkom równoterminowym na ogół towarzyszą ograniczenia dotyczące kwoty i okresu obsługi.