Hipoteca asumible

¿Qué es una hipoteca asumible?

hipoteca asumible es un tipo de acuerdo de financiación mediante el cual una hipoteca pendiente y sus términos se transfieren del propietario actual al comprador. Al asumir la deuda restante del dueño anterior, el comprador puede evitar obtener su propia hipoteca. Diferentes tipos de préstamos pueden calificar como hipotecas asumibles, aunque hay algunas consideraciones especiales a tener en cuenta.

Comprender las hipotecas asumibles

Muchos compradores de vivienda suelen obtener una hipoteca de una institución crediticia para financiar la compra de una vivienda o propiedad. El acuerdo contractual para la devolución del préstamo incluye los intereses que debe pagar el prestatario, así como los reembolsos de principal al prestamista.

Si el propietario decide vender su casa más tarde, es posible que pueda transferir su hipoteca al comprador de la vivienda. En este caso, es asumible la hipoteca original contratada.

Una hipoteca asumible le permite al comprador asumir el saldo principal actual, la tasa de interés, el período de pago y cualquier otro término contractual de la hipoteca del vendedor. En lugar de pasar por el riguroso proceso de obtener un préstamo hipotecario del banco, un comprador puede hacerse cargo de una hipoteca existente.

Podría haber una ventaja de ahorro de costos si las tasas de interés actuales son más altas que la tasa de interés del préstamo asumible. En un período de aumento de las tasas de interés, el costo de los préstamos también aumenta. Cuando esto sucede, los prestatarios enfrentarán altas tasas de interés en cualquier préstamo aprobado. Por lo tanto, es probable que una hipoteca asumible tenga una tasa de interés más baja, una característica atractiva para los compradores. Si la hipoteca asumible tiene una tasa de interés fija, no se verá afectada por el aumento de las tasas de interés. Una calculadora de hipotecas puede ser un buen recurso para presupuestar el costo mensual de su pago.

Una hipoteca asumible es atractiva para los compradores cuando la tasa hipotecaria existente es más baja que las tasas actuales del mercado.

¿Qué tipos de préstamos son asumibles?

Algunos de los tipos de hipotecas más populares son asumibles: Autoridad Federal de Vivienda (FHA), Asuntos de Veteranos (VA) y el Departamento de Agricultura de EE. UU. (USDA). Los compradores que deseen asumir una hipoteca de un vendedor deben cumplir con requisitos específicos y recibir la aprobación de la agencia que patrocina la hipoteca.

Préstamos FHA

Los préstamos de la FHA son asumibles cuando ambas partes de la transacción cumplen con los requisitos para la asunción. Por ejemplo, la propiedad debe ser utilizada por el vendedor como su residencia principal. Los compradores primero deben verificar que el préstamo de la FHA sea asumible y luego solicitarlo como lo harían con un préstamo individual de la FHA. El prestamista del vendedor verificará que el comprador cumpla con los requisitos, incluida la solvencia crediticia. Si se aprueba, la hipoteca será asumida por el comprador. Sin embargo, a menos que se libere al vendedor del préstamo, sigue siendo responsable del mismo.

Préstamos VA

El Departamento de Asuntos de Veteranos ofrece hipotecas a militares calificados y cónyuges de militares. Sin embargo, para asumir un préstamo VA, el comprador no necesita ser miembro de las fuerzas armadas para calificar. Sin embargo, el prestamista y la oficina regional de préstamos del VA deberán aprobar al comprador para la asunción del préstamo y, con mayor frecuencia, los compradores que asumen los préstamos del VA son miembros militares.

Para préstamos iniciados antes del 1 de marzo de 1988, los compradores pueden asumir libremente el préstamo VA. En otras palabras, el comprador no necesita la aprobación del VA o del prestamista para asumir la hipoteca.

Préstamos USDA

Los préstamos del USDA se ofrecen a los compradores de propiedades rurales. No requieren pago inicial y, a menudo, tienen tasas de interés bajas. Para asumir un préstamo del USDA, el comprador debe cumplir con los requisitos estándar, como cumplir con los requisitos de crédito e ingresos, y recibir la aprobación del USDA para transferir el título. El comprador puede asumir la tasa de interés y los términos del préstamo existentes o nuevas tasas y términos. Incluso si el comprador cumple con todos los requisitos y recibió la aprobación, la hipoteca no puede asumirse si el vendedor está atrasado en los pagos.

Importante

Los préstamos convencionales respaldados por Fannie Mae y Freddie Mac generalmente no son asumibles, aunque se pueden permitir excepciones para hipotecas de tasa ajustable.

Ventajas y desventajas de las hipotecas asumibles

Las ventajas de adquirir una hipoteca asumible en un entorno de tasas de interés altas se limitan al monto del saldo hipotecario existente en el préstamo o en el capital de la vivienda. Por ejemplo, si un comprador está comprando una casa por $250,000 y la hipoteca asumible del vendedor solo tiene un saldo de $110,000, el comprador deberá hacer un pago inicial de $140,000 para cubrir la diferencia. O el comprador necesitará una hipoteca separada para asegurar los fondos adicionales.

Una desventaja es cuando el precio de compra de la casa excede el saldo de la hipoteca por una cantidad significativa, lo que requiere que el comprador obtenga una nueva hipoteca. Según el perfil crediticio del comprador y las tasas actuales, la tasa de interés puede ser considerablemente más alta que el préstamo asumido.

Por lo general, un comprador sacará una segunda hipoteca sobre el saldo de la hipoteca existente si el valor líquido de la vivienda del vendedor es alto. Es posible que el comprador tenga que sacar el segundo préstamo con un prestamista diferente del prestamista del vendedor, lo que podría plantear un problema si ambos prestamistas no cooperan entre sí. Además, tener dos préstamos aumenta el riesgo de incumplimiento, especialmente cuando uno tiene una tasa de interés más alta.

Sin embargo, si el capital de la vivienda del vendedor es bajo, la hipoteca asumible puede ser una adquisición atractiva para el comprador. Si el valor de la casa es de $250,000 y el saldo de la hipoteca asumible es de $210,000, el comprador solo necesita aportar $40,000. Si el comprador tiene esta cantidad en efectivo, puede pagar directamente al vendedor sin tener que asegurar otra línea de crédito.

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Aprobación de Transferencia de Hipoteca Asumible

La decisión final sobre si se puede transferir una hipoteca asumible no se deja al comprador y al vendedor. El prestamista de la hipoteca original debe aprobar la asunción de la hipoteca antes de que cualquiera de las partes pueda firmar el acuerdo. El comprador de vivienda debe solicitar el préstamo asumible y cumplir con los requisitos del prestamista, como tener suficientes activos y ser solvente.

Un vendedor sigue siendo responsable de los pagos de la deuda si la hipoteca la asume un tercero, a menos que el prestamista apruebe una solicitud de liberación que libere al vendedor de todas las obligaciones del préstamo.

Si se aprueba, el título de la propiedad se transfiere al comprador, quien realiza los pagos mensuales requeridos al banco. Si la transferencia no es aprobada por el prestamista, el vendedor debe encontrar otro comprador que esté dispuesto a asumir su hipoteca y tenga buen crédito.

Una hipoteca que ha sido asumida por un tercero no significa que el vendedor quede relevado del pago de la deuda. El vendedor puede ser considerado responsable de los incumplimientos que, a su vez, podrían afectar su calificación crediticia. Para evitar esto, el vendedor debe liberar su responsabilidad por escrito en el momento de la asunción, y el prestamista debe aprobar la solicitud de liberación liberando al vendedor de todas las responsabilidades del préstamo.

Preguntas frecuentes sobre hipotecas asumibles

¿Qué significa asumible?

Asumible se refiere a cuando una parte se hace cargo de la obligación de otra. En términos de una hipoteca asumible, el comprador asume la hipoteca existente del vendedor. Cuando se asume la hipoteca, el vendedor a menudo ya no es responsable de la deuda.

¿Qué significa no asumible?

No asumible significa que el comprador no puede asumir la hipoteca existente del vendedor. Los préstamos convencionales no son asumibles. Algunas hipotecas tienen cláusulas no asumibles, lo que impide que los compradores asuman hipotecas del vendedor.

¿Cómo funciona un préstamo asumible?

Para asumir un préstamo, el comprador debe calificar con el prestamista. Si el precio de la casa excede el resto de la hipoteca, el comprador debe remitir un pago inicial que es la diferencia entre el precio de venta y la hipoteca. Si la diferencia es sustancial, es posible que el comprador deba obtener una segunda hipoteca.

¿Cómo sé si mi hipoteca es asumible?

Hay ciertos tipos de préstamos que son asumibles. Por ejemplo, los préstamos del USDA, VA y FHA son asumibles. Cada agencia tiene requisitos específicos que ambas partes deben cumplir para que el préstamo sea asumido por el comprador. El USDA requiere que la casa esté en un área aprobada por el USDA, el vendedor no debe estar en mora en los pagos y el comprador debe cumplir con ciertos límites de ingresos y crédito. El comprador primero debe confirmar con el vendedor y el prestamista del vendedor si el préstamo es asumible.

¿Es buena una hipoteca asumible?

Cuando las tasas de interés actuales son más altas que las tasas de una hipoteca existente, asumir un préstamo puede ser la opción favorable. Además, no hay tantos costos adeudados al cierre. Por otro lado, si el vendedor tiene una cantidad considerable de capital en la vivienda, el comprador tendrá que pagar un pago inicial grande o asegurar una segunda hipoteca por el saldo no cubierto por la hipoteca existente.

La línea de fondo

Una hipoteca asumible puede ser atractiva para los compradores cuando las tasas hipotecarias actuales son altas y porque los costos de cierre son considerablemente más bajos que los asociados con las hipotecas tradicionales. Sin embargo, si el propietario tiene mucho capital en la vivienda, es posible que el comprador deba pagar un pago inicial sustancial o asegurar un nuevo préstamo por la diferencia en el precio de venta y la hipoteca existente. Además, no todos los préstamos son asumibles y, de ser así, el comprador aún debe calificar con la agencia y el prestamista. Si los beneficios superan los riesgos, una hipoteca asumible podría ser la mejor opción para ser propietario de una vivienda.

Reflejos

• Los préstamos del USDA, FHA y VA son asumibles cuando se cumplen ciertos criterios.

• El comprador no necesita ser militar para asumir un préstamo VA.

• Una hipoteca asumible es un acuerdo en el que una hipoteca pendiente y sus términos pueden transferirse del propietario actual a un comprador.

• Cuando las tasas de interés aumentan, una hipoteca asumible es atractiva para un comprador que acepta un préstamo existente con una tasa más baja.

• Los compradores aún deben calificar para la hipoteca para asumirla.