Tasa de Retorno de Gestión Financiera – FMRR
¿Qué es la tasa de rendimiento de gestión financiera - FMRR?
La tasa de rendimiento de gestión financiera (FMRR) es una métrica utilizada para evaluar el rendimiento de una inversión inmobiliaria y pertenece a un fondo de inversión inmobiliaria (REIT). Los REIT son acciones que ofrece al público una compañÃa de bienes raÃces o un fideicomiso que posee una cartera de propiedades generadoras de ingresos y/o hipotecas.
La FMRR es similar a la tasa interna de retorno y tiene en cuenta la duración y el riesgo de la inversión. El FMRR especifica los flujos de efectivo (entradas y salidas) a dos tasas distintas conocidas como tasa segura y tasa de reinversión.
Explicación de la tasa de rendimiento de la gestión financiera
Debido a que el cálculo de la tasa de rendimiento de la gestión financiera es tan complejo, muchos profesionales e inversores inmobiliarios optan por utilizar otras métricas para el análisis inmobiliario. El beneficio de usar FMRR es que permite a los inversores comparar oportunidades de inversión a la par entre sÃ.
Aunque la Tasa Interna de Retorno (IRR) ha sido durante mucho tiempo una medida estándar de rendimiento dentro del léxico financiero, un inconveniente principal es la incapacidad del valor para dar cuenta del tiempo o un perÃodo de tenencia. Como tal, es un indicador débil de liquidez, que juega un papel importante en la determinación del nivel de riesgo general de cualquier valor o vehÃculo de inversión. Por ejemplo, cuando se usa solo la TIR, dos fondos pueden parecerse en función de sus tasas de rendimiento, pero uno puede tardar el doble que el otro en simplemente volver a la cantidad de inversión principal original. Muchos analistas complementarán las medidas de rendimiento de IRR o MIRR con el perÃodo de recuperación para evaluar el tiempo requerido para recuperar una suma de inversión principal.
La tasa interna de rendimiento modificada mejora el valor de la tasa interna de rendimiento estándar al ajustar las diferencias en las tasas de reinversión supuestas de los desembolsos de efectivo iniciales y las entradas de efectivo posteriores. FMRR va un paso más allá al especificar las salidas y entradas de efectivo a dos tasas diferentes conocidas como "tasa segura" y "tasa de reinversión". FMRR también hace una suposición adicional no incluida con IRR y MIRR de que los flujos de efectivo positivos que ocurren inmediatamente antes de los flujos de efectivo negativos se utilizarán para cubrir ese flujo de efectivo negativo.
Tasas seguras suponen que los fondos necesarios para cubrir los flujos de efectivo negativos generan intereses a una tasa fácilmente alcanzable y se pueden retirar cuando sea necesario en cualquier momento (es decir, como de un dÃa de cuenta de depósito). En este caso, una tasa es "segura" porque los fondos son altamente lÃquidos y están disponibles de manera segura con un riesgo mÃnimo cuando se necesitan.
Las tasas de reinversión incluyen una tasa a recibir cuando los flujos de efectivo positivos se reinvierten en una inversión similar a mediano o largo plazo con un riesgo comparable. La tasa de reinversión es más alta que la tasa segura porque no es lÃquida (es decir, pertenece a otra inversión) y por lo tanto requiere una tasa de descuento de mayor riesgo.
Cálculo de FMRR
Dado que FMRR es una tasa interna de rendimiento modificada, no existe una fórmula para calcularla, sino que debe calcularse mediante iteraciones de prueba y error, facilitadas por el software de la computadora. Antes de usar dicho software, se deben realizar algunos pasos importantes para determinar una tasa segura y una tasa de reinversión (más alta que la tasa segura) para aplicar a todos los flujos de efectivo futuros en el transcurso de un perÃodo de tenencia especÃfico.
Eliminar todos los flujos de efectivo negativos futuros observando los flujos de efectivo positivos del año anterior siempre que sea posible. En cambio, los flujos de salida se descuentan a la tasa de rendimiento segura y se restan de cualquier flujo de efectivo positivo.
Descontar todas las demás salidas de efectivo que pueden no haberse aplicado al paso uno al presente también a la tasa segura.
Capitalizar hasta el final del perÃodo de tenencia los flujos de efectivo positivos restantes a la tasa de reinversión. Luego, estos se agregarán a los flujos de efectivo proyectados anticipados de una venta al final del perÃodo de tenencia de la inversión.
Calcular la TIR.
El resultado de estos pasos es la tasa de rendimiento de la gestión financiera.
Reflejos
La tasa de rendimiento de la gestión financiera (FMRR) es una métrica utilizada para evaluar el rendimiento de una inversión inmobiliaria y pertenece a los REIT.
Debido a que el cálculo de la tasa de rendimiento de la gestión financiera es tan complejo, muchos profesionales e inversores inmobiliarios optan por utilizar otras métricas para el análisis inmobiliario.
El FMRR se basa en una formulación de TIR modificada que emplea una tasa de retorno segura y una tasa de retorno de reinversión.
