Taloushallinnon tuottoprosentti - FMRR
Mikä on taloushallinnon tuottoprosentti – FMRR?
Taloushallinnon tuottoprosentti (FMRR) on mittari, jota käytetään arvioimaan kiinteistösijoituksen suorituskykyä ja se liittyy kiinteistösijoitusrahastoon (REIT). REIT-rahastot ovat osakkeita, joita tarjoaa yleisölle kiinteistöyhtiö tai säätiö, jolla on salkku tuloa tuottavia kiinteistöjä ja/tai kiinnityksiä.
FMRR on samanlainen kuin sisäinen tuottoaste ja ottaa huomioon sijoituksen pituuden ja riskin. FMRR määrittelee kassavirrat (tulot ja ulostulot) kahdella erillisellä korolla, jotka tunnetaan nimellä turvallinen korko ja uudelleensijoitusprosentti.
Taloushallinnon tuottoaste selitettynä
Koska taloushallinnon tuottoasteen laskenta on niin monimutkaista, monet kiinteistöalan ammattilaiset ja sijoittajat päättävät käyttää muita mittareita kiinteistöanalyysiin. FMRR:n käytön etuna on, että sen avulla sijoittajat voivat vertailla sijoitusmahdollisuuksia keskenään.
Vaikka sisäinen tuottoprosentti (IRR) on pitkään ollut tavallinen tuottomittari taloussanastossa, ensisijainen haittapuoli on arvon kyvyttömyys ottaa huomioon aikaa tai pitoaikaa. Sellaisenaan se on heikko likviditeetin indikaattori, jolla on olennainen rooli minkä tahansa sijoitusarvopaperin tai -välineen kokonaisriskitason määrittämisessä. Esimerkiksi käytettäessä vain IRR:tä kaksi rahastoa voivat näyttää samanlaisilta tuottoprosentinsa perusteella, mutta toisella voi kestää kaksi kertaa niin kauan kuin toisella päästään yksinkertaisesti takaisin alkuperäiseen pääomasijoitussummaan. Monet analyytikot täydentävät IRR- tai MIRR-tuottomittauksia takaisinmaksuajalla arvioidakseen, kuinka kauan pääomasijoitussumman takaisin saamiseen tarvitaan.
Muokattu sisäinen tuottoprosentti parantaa normaalia sisäisen tuottoprosentin arvoa korjaamalla eroja alkuperäisten kassamenojen ja myöhempien kassavirtojen oletetuissa uudelleensijoitusprosenteissa. FMRR vie asioita pidemmälle määrittelemällä kassavirrat ja kassavirrat kahdella eri korolla, jotka tunnetaan nimellä "turvallinen korko" ja "uudelleensijoituskorko". FMRR tekee myös lisäoletuksen, joka ei sisälly IRR:ään ja MIRR:ään, että positiivisia kassavirtoja, jotka tapahtuvat välittömästi ennen negatiivisia kassavirtoja, käytetään kattamaan tämä negatiivinen kassavirta.
Turvalliset korot oletetaan, että negatiivisten kassavirtojen kattamiseen tarvittavat varat saavat korkoa helposti saavutettavalla korolla ja ne voidaan nostaa tarvittaessa hetkessä (eli esimerkiksi talletustililtä). Tässä tapauksessa korko on "turvallinen", koska varat ovat erittäin likvidejä ja turvallisesti saatavilla minimaalisella riskillä tarvittaessa.
Uudelleensijoituskorot sisältävät koron, joka saadaan, kun positiiviset kassavirrat sijoitetaan uudelleen samanlaiseen keski- tai pitkäaikaiseen sijoitukseen, jolla on vertailukelpoinen riski. Uudelleensijoituskorko on turvallista korkoa korkeampi, koska se ei ole likvidi (eli liittyy johonkin toiseen sijoitukseen) ja vaatii siten suuremman riskin diskonttokoron.
Lasketaan FMRR
Koska FMRR on muunneltu sisäinen tuottoaste, ei ole kaavallista tapaa laskea sitä, vaan se on laskettava yrityksen ja erehdyksen iteraatioilla, jotka on helpotettava tietokoneohjelmistolla. Ennen tällaisten ohjelmistojen käyttöä on joitakin tärkeitä vaiheita, jotka on suoritettava turvallisen koron ja uudelleensijoitusprosentin määrittämiseksi (turvallista korkoa korkeampi), joita sovelletaan kaikkiin tuleviin kassavirtoihin tietyn hallintajakson aikana.
Ota pois kaikki tulevat negatiiviset kassavirrat tarkastelemalla edellisen vuoden positiivisia kassavirtoja aina kun mahdollista. Sen sijaan ulosvirtaukset diskontataan takaisin turvallisella tuottoprosentilla ja vähennetään mahdollisista positiivisista kassavirroista.
Diskonta myös kaikki muut ulosmenevät kassavirrat, joita ei ehkä sovellettu vaiheeseen yksi, turvallisella korolla.
Yhdistä jäljellä olevat positiiviset kassavirrat pitoajan loppuun asti uudelleensijoituskorolla. Nämä lisätään sitten ennustettuihin kassavirtoihin, jotka odotetaan saatavan myynnistä sijoituksen pitoajan lopussa.
Laske IRR.
Näiden vaiheiden tulos on taloushallinnon tuottoaste.
##Kohokohdat
Taloushallinnon tuottoprosentti (FMRR) on mittari, jota käytetään arvioimaan kiinteistösijoituksen suorituskykyä ja se koskee REIT:itä.
Koska taloushallinnon tuottoprosentin laskenta on niin monimutkaista, monet kiinteistöalan ammattilaiset ja sijoittajat käyttävät muita mittareita kiinteistöanalyysiin.
FMRR perustuu muutettuun IRR-muotoon, joka käyttää turvallista tuottoprosenttia ja uudelleensijoittamisen tuottoprosenttia.
