Økonomistyring Rate of Return – FMRR
Hvad er økonomisk forvaltnings afkast – FMRR?
Afkastningsgraden for finansiel forvaltning (FMRR) er en metrik, der bruges til at evaluere ydeevnen af en ejendomsinvestering og vedrører en ejendomsinvesteringsfond (REIT). REIT'er er aktier, der udbydes til offentligheden af et ejendomsselskab eller en trust, der har en portefølje af indkomstproducerende ejendomme og/eller realkreditlån.
FMRR svarer til det interne afkast og tager højde for investeringens længde og risiko. FMRR specificerer pengestrømme (ind- og udstrømme) til to forskellige satser kendt som den sikre sats og geninvesteringssatsen.
Afkastningsgraden for økonomistyring forklaret
Fordi beregningen af økonomisk forvaltnings afkast er så kompleks, vælger mange ejendomseksperter og investorer at bruge andre målinger til ejendomsanalyse. Fordelen ved at bruge FMRR er, at det giver investorer mulighed for at sammenligne investeringsmuligheder på lige fod med hinanden.
Selvom Internal Rate of Return (IRR) længe har været et standardmål for afkast inden for det finansielle leksikon, er en primær ulempe værdiens manglende evne til at tage højde for tid eller en beholdningsperiode. Som sådan er det en svag indikator for likviditet, som spiller en væsentlig rolle i bestemmelsen af det overordnede risikoniveau for enhver given investeringssikkerhed eller et givet instrument. For eksempel, når du kun bruger IRR, kan to fonde se ens ud baseret på deres afkast, men den ene kan tage dobbelt så lang tid som den anden for blot at komme tilbage til et oprindeligt hovedinvesteringsbeløb. Mange analytikere vil supplere IRR- eller MIRR-afkastmål med tilbagebetalingsperioden for at vurdere, hvor lang tid det tager at inddrive en hovedinvesteringssum.
Den modificerede interne afkastningsgrad forbedres i forhold til standardinterne afkastværdi ved at justere for forskelle i de antagne geninvesteringssatser for indledende kontantudlæg og efterfølgende pengestrømme. FMRR tager tingene et skridt videre ved at specificere pengestrømme og pengestrømme til to forskellige satser kendt som "sikker rente" og "geninvesteringssats." FMRR antager også en yderligere antagelse, som ikke er inkluderet i IRR og MIRR, at positive pengestrømme, der opstår umiddelbart før negative pengestrømme, vil blive brugt til at dække den negative pengestrøm.
Sikkere priser forudsætter, at midler, der kræves til at dække negative pengestrømme, forrentes til en sats, der er let opnåelig og kan trækkes tilbage, når det er nødvendigt med et øjebliks varsel (f.eks. fra en dag med indskudskonto). I dette tilfælde er en sats "sikker", fordi midlerne er meget likvide og sikkert tilgængelige med minimal risiko, når det er nødvendigt.
Reinvesteringssatser inkluderer en sats, der skal modtages, når positive pengestrømme geninvesteres i en tilsvarende mellem- eller langsigtet investering med sammenlignelig risiko. Geninvesteringsrenten er højere end den sikre rente, fordi den ikke er likvid (dvs. den vedrører en anden investering) og derfor kræver en diskonteringsrente med højere risiko.
Beregning af FMRR
Da FMRR er et modificeret internt afkast, er der ingen formel måde at beregne det på, det skal snarere beregnes ved gentagelser af forsøg og fejl, gjort let af computersoftware. Før du bruger sådan software, er der nogle vigtige skridt, der skal tages for at bestemme en sikker rente og geninvesteringsrente (højere end den sikre rente), der skal gælde for alle fremtidige pengestrømme i løbet af en specifik holdeperiode.
Fjern alle fremtidige negative pengestrømme ved at se på det foregående års positive pengestrømme, når det er muligt. Udstrømme tilbagediskonteres i stedet til den sikre afkast og trækkes fra eventuelle positive pengestrømme.
Diskontér også alle andre pengestrømme, der måske ikke har været gældende for trin et til nutiden, til den sikre kurs.
Sammensæt de resterende positive pengestrømme til slutningen af holdeperioden til geninvesteringskursen. Disse vil derefter blive tilføjet til de forventede pengestrømme fra et salg i slutningen af investeringsperioden.
Beregn IRR.
Resultatet af disse trin er den økonomiske forvaltnings afkast.
Højdepunkter
Afkastningsgraden for finansiel forvaltning (FMRR) er en metrik, der bruges til at evaluere ydeevnen af en ejendomsinvestering og vedrører REIT'er.
Fordi beregningen af økonomisk forvaltnings afkast er så kompleks, vælger mange ejendomseksperter og investorer at bruge andre målinger til ejendomsanalyse.
FMRR er afhængig af en modificeret IRR-formulering, der anvender et sikkert afkast og en geninvesteringsafkast.
