Taux de rendement de la gestion financière – FMRR

Qu'est-ce que le taux de rendement de la gestion financière - FMRR ?

Le taux de rendement de la gestion financière (FMRR) est une mesure utilisée pour évaluer la performance d'un investissement immobilier et concerne une fiducie de placement immobilier (REIT). Les FPI sont des actions offertes au public par une société immobilière ou une fiducie qui détient un portefeuille de propriétés génératrices de revenus et/ou de prêts hypothécaires.

Le FMRR est similaire au taux de rendement interne et tient compte de la durée et du risque de l'investissement. Le FMRR spécifie les flux de trésorerie (entrées et sorties) à deux taux distincts appelés taux de sécurité et taux de réinvestissement.

Le taux de rendement de la gestion financière expliqué

Parce que le calcul du taux de rendement de la gestion financière est si complexe, de nombreux professionnels de l'immobilier et investisseurs choisissent d'utiliser d'autres mesures pour l'analyse immobilière. L'avantage d'utiliser FMRR est qu'il permet aux investisseurs de comparer les opportunités d'investissement à égalité les unes avec les autres.

Bien que le taux de rendement interne (TRI) soit depuis longtemps une mesure standard du rendement dans le lexique financier, un inconvénient principal est l'incapacité de la valeur à tenir compte du temps ou d'une période de détention. En tant que tel, il s'agit d'un faible indicateur de liquidité, qui joue un rôle important dans la détermination du niveau de risque global d'un titre ou d'un véhicule de placement donné. Par exemple, lorsque vous utilisez uniquement le TRI, deux fonds peuvent se ressembler en fonction de leurs taux de rendement, mais l'un peut prendre deux fois plus de temps que l'autre pour simplement revenir à un montant d'investissement principal initial. De nombreux analystes compléteront les mesures de rendement IRR ou MIRR avec la période de récupération pour évaluer le temps nécessaire pour récupérer une somme d'investissement principale.

Le taux de rendement interne modifié améliore la valeur du taux de rendement interne standard en ajustant les différences entre les taux de réinvestissement présumés des dépenses de trésorerie initiales et des entrées de trésorerie ultérieures. FMRR va encore plus loin en spécifiant les sorties et les entrées de trésorerie à deux taux différents appelés «taux de sécurité» et «taux de réinvestissement». FMRR fait également une hypothèse supplémentaire non incluse dans le TRI et le MIRR selon laquelle les flux de trésorerie positifs se produisant immédiatement avant les flux de trésorerie négatifs seront utilisés pour couvrir ce flux de trésorerie négatif.

• Les taux sûrs supposent que les fonds nécessaires pour couvrir les flux de trésorerie négatifs rapportent des intérêts à un taux facilement réalisable et peuvent être retirés en cas de besoin à tout moment (c'est-à-dire, comme à partir d'un compte de dépôt). Dans ce cas, un taux est « sûr » car les fonds sont très liquides et disponibles en toute sécurité avec un risque minimal en cas de besoin.

• Les taux de réinvestissement comprennent un taux à percevoir lorsque des flux de trésorerie positifs sont réinvestis dans un placement similaire à moyen ou long terme présentant un risque comparable. Le taux de réinvestissement est plus élevé que le taux sécuritaire parce qu'il n'est pas liquide (c'est-à-dire qu'il se rapporte à un autre placement) et nécessite donc un taux d'actualisation à risque plus élevé.

Calcul du FMRR

Étant donné que le FMRR est un taux de rendement interne modifié, il n'y a pas de formule pour le calculer, il doit plutôt être calculé par des itérations d'essais et d'erreurs, facilitées par un logiciel informatique. Avant d'utiliser un tel logiciel, certaines étapes importantes doivent être suivies pour déterminer un taux de sécurité et un taux de réinvestissement (supérieur au taux de sécurité) à appliquer à tous les flux de trésorerie futurs au cours d'une période de détention spécifique.

1. Retirez tous les flux de trésorerie négatifs futurs en examinant les flux de trésorerie positifs de l'année précédente dans la mesure du possible. Les sorties sont plutôt actualisées au taux de rendement sûr et soustraites de tout flux de trésorerie positif.

2. Actualisez également toutes les autres sorties de fonds qui n'ont peut-être pas été appliquées à la première étape jusqu'à présent au taux de sécurité.

3. Calculer jusqu'à la fin de la période de détention les flux de trésorerie positifs restants au taux de réinvestissement. Ceux-ci viendront ensuite s'ajouter aux flux de trésorerie prévisionnels attendus d'une vente à la fin de la période de détention de l'investissement.

4. Calculez le TRI.

Le résultat de ces étapes est le taux de rendement de la gestion financière.

Points forts

• Le taux de rendement de la gestion financière (FMRR) est une mesure utilisée pour évaluer la performance d'un investissement immobilier et concerne les FPI.

• Parce que le calcul du taux de rendement de la gestion financière est si complexe, de nombreux professionnels de l'immobilier et investisseurs choisissent d'utiliser d'autres mesures pour l'analyse immobilière.

• Le FMRR s'appuie sur une formulation modifiée du TRI qui emploie un taux de rendement sûr et un taux de rendement de réinvestissement.