معدل عائد الإدارة المالية - FMRR

ما هو معدل عائد الإدارة المالية - FMRR؟

معدل عائد الإدارة المالية (FMRR) هو مقياس يستخدم لتقييم أداء الاستثمار العقاري ويتعلق بصندوق استثمار عقاري (REIT). صناديق الاستثمار العقاري هي أسهم معروضة للجمهور من قبل شركة عقارية أو ائتمان يمتلك محفظة من العقارات المدرة للدخل و / أو الرهون العقارية.

تشبه FMRR معدل العائد الداخلي وتأخذ في الاعتبار طول الاستثمار ومخاطره. تحدد FMRR التدفقات النقدية (التدفقات الداخلة والخارجة) بمعدلين متميزين معروفين باسم المعدل الآمن ومعدل إعادة الاستثمار.

شرح معدل عائد الإدارة المالية

نظرًا لأن حساب معدل عائد الإدارة المالية معقد للغاية ، يختار العديد من المتخصصين في العقارات والمستثمرين استخدام مقاييس أخرى لتحليل العقارات. تتمثل فائدة استخدام FMRR في أنه يسمح للمستثمرين بمقارنة فرص الاستثمار على قدم المساواة مع بعضها البعض.

على الرغم من أن معدل العائد الداخلي (IRR) كان منذ فترة طويلة مقياسًا قياسيًا للعائد ضمن المعجم المالي ، إلا أن العيب الأساسي هو عدم قدرة القيمة على حساب الوقت أو فترة الاحتفاظ. على هذا النحو ، يعد مؤشرًا ضعيفًا للسيولة ، والذي يلعب دورًا جوهريًا في تحديد مستوى المخاطر الإجمالي لأي ورقة مالية أو وسيلة استثمار معينة. على سبيل المثال ، عند استخدام معدل العائد الداخلي فقط ، قد يبدو صندوقان متشابهين بناءً على معدلات عائدهما ، ولكن قد يستغرق أحدهما ضعف الوقت الذي يستغرقه الآخر للعودة إلى مبلغ الاستثمار الأصلي الأصلي. سيكمل العديد من المحللين إجراءات العائد IRR أو MIRR بفترة الاسترداد لتقييم طول الوقت المطلوب لاسترداد مبلغ الاستثمار الرئيسي.

يتحسن معدل العائد الداخلي المعدل على المعدل الداخلي القياسي لقيمة العائد عن طريق تعديل الفروق في معدلات إعادة الاستثمار المفترضة للمصروفات النقدية الأولية والتدفقات النقدية اللاحقة. يأخذ FMRR الأمور خطوة إلى الأمام من خلال تحديد التدفقات النقدية الخارجة والتدفقات النقدية الداخلة بمعدلين مختلفين يُعرفان باسم "المعدل الآمن" و "معدل إعادة الاستثمار". تقدم FMRR أيضًا افتراضًا إضافيًا غير مدرج في IRR و MIRR بأن التدفقات النقدية الإيجابية التي تحدث مباشرة قبل التدفقات النقدية السلبية سيتم استخدامها لتغطية هذا التدفق النقدي السلبي.

• ** المعدلات الآمنة ** تفترض أن الأموال المطلوبة لتغطية التدفقات النقدية السلبية تربح فائدة بمعدل يمكن الوصول إليه بسهولة ويمكن سحبها عند الحاجة في أي لحظة (على سبيل المثال ، من يوم إيداع في الحساب). في هذه الحالة ، يكون السعر "آمنًا" لأن الأموال عالية السيولة ومتاحة بأمان مع الحد الأدنى من المخاطر عند الحاجة.

• ** معدلات إعادة الاستثمار ** تشمل سعرًا يتم استلامه عند إعادة استثمار التدفقات النقدية الإيجابية في استثمار مماثل متوسط أو طويل الأجل بمخاطر مماثلة. معدل إعادة الاستثمار أعلى من المعدل الآمن لأنه ليس سائلاً (أي أنه يتعلق باستثمار آخر) وبالتالي يتطلب معدل خصم عالي المخاطر.

حساب FMRR

نظرًا لأن FMRR هو معدل عائد داخلي معدل ، فلا توجد طريقة معادلة لحسابه ، بل يجب حسابه من خلال تكرار التجربة والخطأ ، التي يسهلها برنامج الكمبيوتر. قبل استخدام مثل هذا البرنامج ، هناك بعض الخطوات المهمة التي يجب اتخاذها لتحديد معدل آمن ومعدل إعادة الاستثمار (أعلى من المعدل الآمن) لتطبيقه على جميع التدفقات النقدية المستقبلية على مدار فترة الاحتفاظ المحددة.

1. قم بإخراج جميع التدفقات النقدية السلبية المستقبلية من خلال النظر إلى التدفقات النقدية الإيجابية للعام السابق كلما أمكن ذلك. وبدلاً من ذلك ، يتم خصم التدفقات الخارجة مرة أخرى بمعدل العائد الآمن وطرحها من أي تدفقات نقدية إيجابية.

2. خصم جميع التدفقات النقدية الخارجة الأخرى التي قد لا تنطبق على الخطوة الأولى حتى الوقت الحاضر بالمعدل الآمن أيضًا.

3. تجميع التدفقات النقدية الإيجابية المتبقية حتى نهاية فترة الاحتفاظ بمعدل إعادة الاستثمار. ستتم إضافة هذه بعد ذلك إلى التدفقات النقدية المتوقعة المتوقعة من البيع في نهاية فترة الاحتفاظ بالاستثمار.

4. احسب IRR.

نتيجة هذه الخطوات هي معدل عائد الإدارة المالية.

يسلط الضوء

• معدل عائد الإدارة المالية (FMRR) هو مقياس يستخدم لتقييم أداء الاستثمار العقاري ويتعلق بصناديق الاستثمار العقاري.

• نظرًا لأن حساب معدل عائد الإدارة المالية معقد للغاية ، يختار العديد من المتخصصين في العقارات والمستثمرين استخدام مقاييس أخرى لتحليل العقارات.

• يعتمد FMRR على صيغة معدل العائد الداخلي المعدل التي تستخدم معدل عائد آمن ومعدل عائد لإعادة الاستثمار.