Stopa zwrotu z zarządzania finansami - FMRR
Co to jest stopa zwrotu z zarządzania finansami – FMRR?
Stopa zwrotu z zarządzania finansami (FMRR) to miernik używany do oceny wyników inwestycji w nieruchomości i odnosi się do funduszu powierniczego (REIT). REIT to akcje oferowane publicznie przez firmę zajmującą się nieruchomościami lub fundusz powierniczy, który posiada portfel nieruchomości przynoszących dochód i/lub kredytów hipotecznych.
FMRR jest podobny do wewnętrznej stopy zwrotu i uwzględnia długość i ryzyko inwestycji. FMRR określa przepływy pieniężne (wpływy i wypływy) według dwóch odrębnych stawek, znanych jako stopa bezpieczna i stopa reinwestycji.
Wyjaśnienie stopy zwrotu z zarządzania finansami
Ponieważ obliczanie stopy zwrotu z zarządzania finansami jest tak złożone, wielu specjalistów z branży nieruchomości i inwestorów decyduje się na użycie innych wskaźników do analizy nieruchomości. Zaletą korzystania z FMRR jest to, że pozwala inwestorom porównywać możliwości inwestycyjne na równi ze sobą.
Chociaż wewnętrzna stopa zwrotu (IRR) od dawna jest standardową miarą zwrotu w leksykonie finansowym, główną wadą jest niezdolność wartości do uwzględnienia czasu lub okresu utrzymywania. Jako taki jest słabym wskaźnikiem płynności, który odgrywa istotną rolę w określaniu ogólnego poziomu ryzyka danego papieru wartościowego lub instrumentu inwestycyjnego. Na przykład, korzystając tylko z IRR, dwa fundusze mogą wyglądać podobnie w oparciu o ich stopy zwrotu, ale jeden może potrwać dwa razy dłużej niż drugi, aby po prostu wrócić do pierwotnej kwoty głównej inwestycji. Wielu analityków uzupełnia miary zwrotu IRR lub MIRR o okres zwrotu, aby ocenić czas potrzebny do odzyskania kwoty głównej inwestycji.
Zmodyfikowana wewnętrzna stopa zwrotu poprawia standardową wewnętrzną stopę zwrotu, korygując różnice w założonych stopach reinwestycji początkowych nakładów pieniężnych i późniejszych wpływów pieniężnych. FMRR idzie o krok dalej, określając wypływy pieniężne i wpływy pieniężne według dwóch różnych stawek, znanych jako „stopa bezpieczna” i „stopa reinwestycji”. FMRR przyjmuje również dodatkowe założenie nieuwzględnione w IRR i MIRR, że dodatnie przepływy pieniężne występujące bezpośrednio przed ujemnymi przepływami pieniężnymi zostaną wykorzystane do pokrycia tego ujemnego przepływu pieniężnego.
Bezpieczne stawki zakładają, że środki potrzebne do pokrycia ujemnych przepływów pieniężnych są oprocentowane po łatwo osiągalnym oprocentowaniu i mogą zostać wypłacone w dowolnym momencie (np. z dnia rachunku depozytowego). W tym przypadku stopa jest „bezpieczna”, ponieważ fundusze są wysoce płynne i bezpiecznie dostępne przy minimalnym ryzyku w razie potrzeby.
Wskaźniki reinwestycji obejmują stopę, którą należy otrzymać, gdy dodatnie przepływy pieniężne zostaną ponownie zainwestowane w podobną inwestycję średnioterminową lub długoterminową o porównywalnym ryzyku. Stopa reinwestycji jest wyższa niż stopa bezpieczna, ponieważ nie jest płynna (tzn. dotyczy innej inwestycji), a zatem wymaga stopy dyskontowej wyższego ryzyka.
Obliczanie FMRR
Ponieważ FMRR jest zmodyfikowaną wewnętrzną stopą zwrotu, nie ma sposobu na jej obliczenie w sposób schematyczny, a raczej musi być ona obliczona za pomocą iteracji prób i błędów, ułatwianych przez oprogramowanie komputerowe. Przed użyciem takiego oprogramowania należy podjąć pewne ważne kroki, aby określić bezpieczną stopę procentową i stopę reinwestycji (wyższą niż stopa bezpieczna) do zastosowania do wszystkich przyszłych przepływów pieniężnych w określonym okresie utrzymywania.
Wyeliminuj wszystkie przyszłe ujemne przepływy pieniężne, przyglądając się dodatnim przepływom pieniężnym z poprzedniego roku, gdy tylko jest to możliwe. Wypływy są natomiast dyskontowane z powrotem według bezpiecznej stopy zwrotu i odejmowane od wszelkich dodatnich przepływów pieniężnych.
Zdyskontuj wszystkie inne wypływy środków pieniężnych, które mogły nie mieć zastosowania do etapu pierwszego do chwili obecnej, również po bezpiecznej stopie.
Skumuluj w przód na koniec okresu utrzymywania pozostałe dodatnie przepływy pieniężne według stopy reinwestycji. Zostaną one następnie dodane do przewidywanych przepływów pieniężnych ze sprzedaży na koniec okresu utrzymywania inwestycji.
Oblicz IRR.
Wynikiem tych kroków jest stopa zwrotu z zarządzania finansami.
##Przegląd najważniejszych wydarzeń
Stopa zwrotu z zarządzania finansami (FMRR) to miernik używany do oceny wyników inwestycji w nieruchomości i odnosi się do REIT.
Ponieważ obliczanie stopy zwrotu z zarządzania finansami jest tak złożone, wielu specjalistów z branży nieruchomości i inwestorów decyduje się na wykorzystanie innych wskaźników do analizy nieruchomości.
FMRR opiera się na zmodyfikowanej formule IRR, która uwzględnia bezpieczną stopę zwrotu i stopę zwrotu z reinwestycji.
