Финансовый менеджмент Норма прибыли – FMRR

Что такое норма прибыли финансового менеджмента – FMRR?

Доходность финансового управления (FMRR) — это показатель, используемый для оценки эффективности инвестиций в недвижимость и относящийся к инвестиционному фонду недвижимости (REIT). REIT — это акции, предлагаемые общественности компанией по недвижимости или трастом, который владеет портфелем приносящей доход недвижимости и / или ипотечных кредитов.

FMRR похож на внутреннюю норму доходности и учитывает продолжительность и риск инвестиций. FMRR определяет денежные потоки (притоки и оттоки) по двум различным ставкам, известным как безопасная ставка и ставка реинвестирования.

Объяснение нормы прибыли финансового менеджмента

Поскольку расчет нормы прибыли финансового управления настолько сложен, многие специалисты по недвижимости и инвесторы предпочитают использовать другие показатели для анализа недвижимости. Преимущество использования FMRR заключается в том, что он позволяет инвесторам сравнивать инвестиционные возможности наравне друг с другом.

Хотя внутренняя норма доходности (IRR) долгое время была стандартной мерой доходности в финансовом лексиконе, ее основным недостатком является неспособность значения учитывать время или период владения. Таким образом, это слабый показатель ликвидности, который играет существенную роль в определении общего уровня риска любой данной инвестиционной ценной бумаги или инструмента. Например, при использовании только IRR два фонда могут выглядеть одинаково в зависимости от их нормы прибыли, но одному может потребоваться в два раза больше времени, чем другому, чтобы просто вернуться к исходной основной сумме инвестиций. Многие аналитики дополняют показатели доходности IRR или MIRR периодом окупаемости, чтобы оценить продолжительность времени, необходимого для возмещения основной суммы инвестиций.

Модифицированная внутренняя норма доходности улучшает значение стандартной внутренней нормы доходности за счет корректировки различий в предполагаемых ставках реинвестирования первоначальных денежных затрат и последующих денежных поступлений. FMRR делает шаг вперед, определяя отток и приток денежных средств по двум разным ставкам, известным как «безопасная ставка» и «ставка реинвестирования». FMRR также делает дополнительное предположение, не включенное в IRR и MIRR, что положительные денежные потоки, возникающие непосредственно перед отрицательными денежными потоками, будут использоваться для покрытия этого отрицательного денежного потока.

Безопасные ставки предполагают, что средства, необходимые для покрытия отрицательных денежных потоков, приносят проценты по легко достижимой ставке и могут быть сняты при необходимости в любой момент (например, со дня открытия депозитного счета). В этом случае ставка является «безопасной», потому что средства высоколиквидны и безопасно доступны с минимальным риском, когда это необходимо.
Ставки реинвестирования включают ставку, которая будет получена, когда положительные денежные потоки реинвестируются в аналогичные среднесрочные или долгосрочные инвестиции с сопоставимым риском. Ставка реинвестирования выше, чем безопасная ставка, потому что она неликвидна (т. е. относится к другой инвестиции) и, следовательно, требует ставки дисконтирования с более высоким риском.

Расчет FMRR

Поскольку FMRR представляет собой модифицированную внутреннюю норму доходности, не существует шаблонного способа ее расчета, скорее, он должен быть рассчитан путем итераций проб и ошибок, что упрощается с помощью компьютерного программного обеспечения. Прежде чем использовать такое программное обеспечение, необходимо выполнить несколько важных шагов, чтобы определить безопасную ставку и ставку реинвестирования (выше безопасной ставки), которые будут применяться ко всем будущим денежным потокам в течение определенного периода владения.

Уберите все будущие отрицательные денежные потоки, взглянув на положительные денежные потоки предыдущего года, когда это возможно. Вместо этого оттоки снова дисконтируются по безопасной норме прибыли и вычитаются из любых положительных денежных потоков.
Дисконтируйте все другие оттоки денежных средств, которые могли не относиться к первому шагу, к настоящему моменту также по безопасной ставке.
Сложите оставшиеся положительные денежные потоки до конца периода владения по ставке реинвестирования. Затем они будут добавлены к прогнозируемым денежным потокам, ожидаемым от продажи в конце периода владения инвестициями.
Рассчитайте внутреннюю норму доходности.

Результатом этих шагов является норма прибыли финансового управления.

Особенности

Доходность финансового управления (FMRR) — это показатель, используемый для оценки эффективности инвестиций в недвижимость и относящийся к REIT.
Поскольку расчет нормы прибыли финансового управления настолько сложен, многие специалисты по недвижимости и инвесторы предпочитают использовать другие показатели для анализа недвижимости.
FMRR опирается на модифицированную формулу IRR, которая использует безопасную норму прибыли и норму прибыли реинвестирования.