財務管理の収益率-FMRR

##財務管理の収益率– FMRRとは何ですか？

財務管理収益率（FMRR）は、不動産投資のパフォーマンスを評価するために使用される指標であり、不動産投資信託（REIT）に関連しています。 REITは、収益を生み出す不動産や住宅ローンのポートフォリオを保有する不動産会社または信託によって一般に提供される株式です。

FMRRは内部収益率に類似しており、投資の長さとリスクを考慮に入れています。 FMRRは、安全レートと再投資レートとして知られる2つの異なるレートでのキャッシュフロー（流入と流出）を指定します。

##財務管理の収益率の説明

財務管理の収益率の計算は非常に複雑であるため、多くの不動産専門家や投資家は、不動産分析に他の指標を使用することを選択します。 FMRRを使用する利点は、投資家が投資機会を互いに同等に比較できることです。

内部収益率（IRR）は、長い間、財務レキシコン内の標準的な収益率の尺度でしたが、主な欠点は、値が時間または保有期間を説明できないことです。そのため、これは流動性の弱い指標であり、特定の投資セキュリティまたは車両の全体的なリスクレベルを決定する上で重要な役割を果たします。たとえば、IRRのみを使用する場合、2つのファンドは収益率に基づいて類似しているように見えますが、元の元本投資額に戻るには、一方が他方の2倍の時間がかかる場合があります。多くのアナリストは、元本の投資額を回収するために必要な時間の長さを評価するために、IRRまたはMIRRのリターン測定値を回収期間で補足します。

修正された内部収益率は、初期の現金支出とその後の現金流入の想定される再投資率の差を調整することにより、標準の内部収益率の値を改善します。 FMRRは、「安全レート」と「再投資レート」と呼ばれる2つの異なるレートでのキャッシュアウトフローとキャッシュインフローを指定することにより、さらに一歩進んでいます。 FMRRはまた、IRRおよびMIRRに含まれていない追加の仮定を行い、負のキャッシュフローの直前に発生する正のキャッシュフローがその負のキャッシュフローをカバーするために使用されるというものです。

-安全なレートは、マイナスのキャッシュフローをカバーするために必要な資金が、簡単に達成できるレートで利息を稼いでおり、必要なときにすぐに（つまり、預金口座の日から）引き出すことができることを前提としています。この場合、資金は流動性が高く、必要なときに最小限のリスクで安全に利用できるため、レートは「安全」です。

-再投資率には、同等のリスクを伴う同様の中長期投資にプラスのキャッシュフローが再投資された場合に受け取る率が含まれます。再投資率は流動的ではないため（つまり、別の投資に関連するため）、安全率よりも高く、したがって、より高いリスクの割引率が必要になります。

##FMRRの計算

FMRRは修正された内部収益率であるため、それを計算する公式の方法はありません。むしろ、コンピューターソフトウェアによって簡単にできる、試行錯誤の反復によって計算する必要があります。このようなソフトウェアを使用する前に、特定の保有期間中に将来のすべてのキャッシュフローに適用する安全率と再投資率（安全率よりも高い）を決定するために実行する必要のある重要な手順がいくつかあります。

1.可能な限り前年度のプラスのキャッシュフローを見て、将来のマイナスのキャッシュフローをすべて取り除いてください。代わりに、流出は安全な収益率で割り引かれ、プラスのキャッシュフローから差し引かれます。

1.ステップ1から現在までに適用されなかった可能性のある他のすべての現金流出も安全なレートで割引します。

1.保有期間の終わりまで、残りのプラスのキャッシュフローを再投資率で複合します。これらは、投資の保有期間の終了時に売却から予想される予測キャッシュフローに追加されます。

1.IRRを計算します。

これらのステップの結果は、財務管理の収益率です。

##ハイライト

-財務管理収益率（FMRR）は、不動産投資のパフォーマンスを評価するために使用される指標であり、REITに関連しています。

-財務管理の収益率の計算は非常に複雑であるため、多くの不動産専門家や投資家は、不動産分析に他の指標を使用することを選択します。

-FMRRは、安全な収益率と再投資収益率を採用した修正IRR定式化に依存しています。