Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (REIT)
¿Qué son los REIT y cómo funcionan?
Los fideicomisos de inversión en bienes raíces (REIT para abreviar) son compañías que invierten en bienes raíces y/o financiamiento de bienes raíces y distribuyen al menos el 90% de sus ganancias a los accionistas como dividendos. Muchos cotizan en bolsa en las principales bolsas y se pueden comprar y vender rápida y fácilmente como las acciones tradicionales.
Algunos REIT ganan dinero alquilando bienes inmuebles (p. ej., casas, oficinas, torres de telefonía móvil, locales comerciales, almacenes, etc.) que son de su propiedad, mientras que otros lo hacen proporcionando hipotecas a los compradores de propiedades a cambio del pago de intereses. Ciertos REIT utilizan ambos tipos de flujos de ingresos.
Debido a sus dividendos altos y constantes,. los REIT son un vehículo de inversión popular para los inversionistas que desean los ingresos pasivos que se obtienen al poseer bienes inmuebles, pero no tienen el tiempo ni el dinero para comprar, mantener y alquilar una propiedad propia. También son populares durante los períodos de inflación más alta de lo habitual,. ya que el alquiler y los bienes raíces tienden a subir de precio junto con los bienes de consumo, lo que a veces genera más dinero para los accionistas de REIT en un momento en que las acciones tradicionales pueden estar tambaleándose.
Uno de los principales beneficios de calificar como REIT como empresa es la exención del impuesto corporativo sobre todos los ingresos que se pagan a los accionistas como dividendos. Por esta razón, muchos usan el 100 por ciento de sus ingresos imponibles como dividendos para evitar por completo los impuestos corporativos.
Debido a que la mayoría (si no todas) las ganancias de un REIT se distribuyen como dividendos, por lo general queda poco efectivo para invertir en crecimiento, por lo que el precio de las acciones tiende a tener menos potencial para subir drásticamente (es decir, no suelen ser tan volátiles como las acciones tradicionales). ). Por esta razón, los REIT son mucho más populares entre los inversores de renta fija (aquellos que buscan pagos regulares de dividendos) que los inversores de crecimiento (aquellos que buscan ver crecer sustancialmente el valor de su inversión principal con el tiempo).
¿Qué hace que una empresa sea un REIT?
No todas las empresas inmobiliarias son REIT. Para calificar como REIT, una empresa debe utilizar sus propiedades inmobiliarias o hipotecas como inversiones generadoras de ingresos. Una empresa que construye y luego vende urbanizaciones, por ejemplo, no se consideraría un REIT.
Para calificar como REIT, una empresa debe pagar al menos el 90% de sus ingresos imponibles como dividendos. Los REIT también deben . . .
“ser administrado por una junta directiva o síndico,
obtener al menos el 75 por ciento de sus ingresos brutos de fuentes relacionadas con bienes inmuebles, incluidas las rentas de bienes inmuebles y los intereses sobre hipotecas que financian bienes inmuebles,
invertir al menos el 75 por ciento de sus activos totales en activos inmobiliarios y efectivo,
tener un mínimo de 100 accionistas después de su primer año como REIT”,
y más.
Para obtener una lista exhaustiva de los requisitos que debe cumplir una empresa para calificar, consulte el boletín para inversores de la SEC sobre REIT.
Los 3 tipos de REIT
Hay tres tipos principales de REIT: acciones, hipotecas e híbridos. Los tres canalizan las ganancias a los inversores a través de dividendos, pero difieren en el origen de sus ingresos.
Equidad
Los REIT de capital generan ingresos al operar lo que se conoce como "bienes inmuebles que generan ingresos". Esencialmente, esto significa comprar y poseer una propiedad, luego arrendarla a individuos o empresas a cambio del pago de la renta.
La mayoría de los REIT de capital se especializan en un tipo específico de propiedad (como complejos de apartamentos o instalaciones de almacenamiento), pero algunos operan y arriendan muchos tipos diferentes de propiedad. Los pagos de alquiler o arrendamiento que recauda un REIT de capital se utilizan primero para cubrir los costos, y luego, al menos el 90% de lo que queda se distribuye a los accionistas como dividendos.
Hipoteca
Los REIT hipotecarios se diferencian de los REIT de capital en que no poseen ni arriendan bienes inmuebles. En su lugar, ofrecen hipotecas u otros préstamos inmobiliarios a posibles propietarios y cobran intereses. Alternativamente, un REIT hipotecario podría no ofrecer hipotecas directamente, sino invertir indirectamente en financiamiento inmobiliario mediante la compra de valores respaldados por hipotecas.
Estos REIT tienden a utilizar más apalancamiento (capital prestado) y cobertura de derivados para financiar sus inversiones que los REIT de capital. Por esta razón, pueden ser inversiones más riesgosas que los REIT de capital. Los inversores deben asegurarse de comprender completamente el modelo de financiación de un REIT hipotecario antes de decidirse a invertir.
Híbrido
Los REIT híbridos se denominan así porque utilizan las dos estrategias detalladas anteriormente. Compran, mantienen y arriendan bienes inmuebles físicos, y también otorgan hipotecas u otros préstamos inmobiliarios a los compradores de propiedades.
¿Cuáles son los beneficios de invertir en un REIT?
Dividendos: Los pagos regulares de dividendos proporcionados por los REIT los hacen populares entre los inversores que buscan flujos de ingresos adicionales. Debido a que, por definición, deben distribuir al menos el 90% de sus ganancias como dividendos, los REIT tienden a tener rendimientos de dividendos relativamente altos en comparación con las acciones tradicionales.
Diversificación: los REIT son una clase de inversión única en el sentido de que ofrecen una fácil exposición al mercado inmobiliario. Por esta razón, invertir en ellos, además de acciones, bonos, materias primas y otras clases de activos, es una excelente manera de diversificar una cartera para fortalecerla en preparación para períodos de volatilidad e inflación.
Liquidez: Tradicionalmente, los bienes raíces no son una clase de activos muy líquidos. Se necesita tiempo para comprar y vender propiedades, y cualquier grupo de compradores potenciales generalmente está limitado por la ubicación y el presupuesto. Los REIT negociables, sin embargo, se pueden comprar y vender en acciones muy rápidamente en las principales bolsas nacionales, por lo que son convenientes para los inversores que valoran la liquidez de la cartera.
Protección contra la inflación: Debido a que los bienes raíces (y el alquiler) tienden a subir de precio junto con los bienes de consumo durante los períodos de alta inflación, los REIT suelen ser más estables que los valores de renta variable tradicionales cuando abundan los temores inflacionarios. Sus pagos constantes de ingresos pasivos también son una ventaja en momentos en que otras empresas pueden reducir los pagos de dividendos.
¿Cuáles son los inconvenientes de invertir en un REIT?
Gastos de la propiedad: Los gastos de la propiedad, en particular los impuestos sobre la propiedad, no son baratos, y cuanto más tiene que pagar un REIT para cubrir estos gastos, menos ganancias les quedan para distribuir a los accionistas como dividendos. Por este motivo, es buena idea consultar la cuenta de resultados de una inmobiliaria antes de invertir.
Riesgo de tasa de interés: Los REIT son apreciados por sus pagos de ingresos pasivos, por lo que cuando las tasas de interés aumentan, lo que hace que los valores del Tesoro sean más atractivos para los inversionistas de renta fija, el dinero puede salir del mercado REIT, lo que hace que los precios de las acciones bajen.
Crecimiento débil: Debido a que los REIT gastan al menos el 90 % de sus ingresos en el pago de dividendos, por lo general no crecen muy rápido, lo que a menudo se traduce en un precio de las acciones que tampoco crece muy rápido. Por esta razón, no son muy populares entre los inversores de crecimiento.
Impuestos sobre dividendos: A diferencia de los dividendos calificados, que generalmente se gravan a tasas de ganancias de capital ventajosas, los dividendos REIT generalmente se consideran ingresos normales y se gravan como tales de acuerdo con la categoría impositiva de cada inversionista. Esto significa que los inversores generalmente tienen que pagar más impuestos sobre los ingresos por dividendos de REIT que los ingresos por dividendos de las acciones tradicionales.
Cómo invertir en REIT
Los inversores pueden comprar acciones de REIT negociados de la misma manera que compran acciones: en una bolsa importante a través de un corredor o una aplicación de corretaje como E-Trade o Robinhood. Dado que los diferentes REIT se centran en diferentes tipos de propiedades (por ejemplo, comerciales, residenciales, de almacenamiento, oficinas, etc.), los inversores pueden elegir varias empresas para invertir o encontrar un fondo cotizado en bolsa (ETF) de REIT para una exposición instantánea a muchos REIT diferentes. Asegúrese de verificar las proporciones de gastos cuando considere cualquier ETF, ya que las tarifas altas pueden reducir las ganancias potenciales.
5 ETF de REIT populares para consultar
TTT
Los índices de gastos son a partir de abril de 2022.
¿Qué es un buen rendimiento de dividendos para un REIT?
Dado que el rendimiento de los dividendos cambia con el precio de las acciones, el rendimiento de un REIT puede cambiar significativamente incluso si continúa pagando dividendos estables. Recuerde : la rentabilidad por dividendo es la relación entre los dividendos que paga una empresa y el precio actual de sus acciones, por lo que las caídas en el precio de las acciones inflan la rentabilidad por dividendo.
Dicho esto, los rendimientos de REIT tienden a promediar alrededor del 3 al 5 por ciento, aunque también son comunes los rendimientos más altos y más bajos.
REIT cotizados y no cotizados: ¿cuáles son las diferencias?
Los REIT negociados cotizan en bolsas nacionales al igual que las acciones normales. Por tanto, son líquidos y transparentes y son una buena opción para inversores normales. Los REIT no cotizados, por otro lado, cobran tarifas, tienen menos liquidez y no tienen precios de acciones disponibles de inmediato. También pueden requerir una inversión inicial bastante alta. Para la mayoría de los inversores minoristas, los REIT no cotizados no son una buena opción de inversión.
¿Son los REIT buenas coberturas contra la inflación?
Si bien ninguna inversión, excepto quizás un bono I, está totalmente a salvo de la inflación, los REIT generalmente se consideran una buena cobertura contra la inflación porque los precios de los alquileres y los bienes raíces tienden a aumentar durante los períodos inflacionarios (lo que puede aumentar tanto las ganancias como el precio de las acciones) y los dividendos constantes proporcionan un flujo de ingresos confiable.
Reflejos
La mayoría de los REIT cotizan en bolsa como acciones, lo que los hace muy líquidos (a diferencia de las inversiones inmobiliarias físicas).
Los REIT generan un flujo constante de ingresos para los inversores, pero ofrecen poca revalorización del capital.
Un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT) es una empresa que posee, opera o financia propiedades que generan ingresos.
Los REIT invierten en la mayoría de los tipos de propiedades inmobiliarias, incluidos edificios de apartamentos, torres de telefonía móvil, centros de datos, hoteles, instalaciones médicas, oficinas, centros comerciales y almacenes.
PREGUNTAS MÁS FRECUENTES
¿Qué significa REIT?
REIT significa "Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces". Un REIT está organizado como una sociedad, corporación, fideicomiso o asociación que invierte directamente en bienes raíces a través de la compra de propiedades o comprando hipotecas. Los REIT emiten acciones que cotizan en bolsa y se compran y venden como acciones ordinarias. Para ser considerada un REIT, la empresa debe invertir al menos el 75 % de sus activos en bienes raíces y obtener al menos el 75 % de sus ingresos de actividades relacionadas con bienes raíces.
¿Los REIT tienen que pagar dividendos?
Por ley y la regulación del IRS, los REIT deben pagar el 90 % o más de sus ganancias imponibles (a los accionistas en forma de dividendos). Como resultado, las empresas REIT a menudo están exentas de la mayoría de los impuestos sobre la renta corporativos. como si fueran dividendos ordinarios.
¿Qué es un REIT de clip de papel?
Un "REIT de clip de papel" aumenta las ventajas fiscales otorgadas a un REIT y al mismo tiempo le permite operar propiedades que dichos fideicomisos normalmente no pueden administrar. Se llama así porque involucra a dos entidades diferentes que están "unidas" a través de un acuerdo en el que una entidad posee las propiedades y la otra las administra. El REIT de clip implica una supervisión regulatoria más estricta, ya que puede haber conflictos de intereses y, como resultado, esta forma de REIT es poco común. Es similar pero más flexible en estructura a un "REIT grapado".
