Rendite des Finanzmanagements – FMRR

Was ist die Rendite des Finanzmanagements – FMRR?

Die Rendite des Finanzmanagements (FMRR) ist eine Kennzahl zur Bewertung der Leistung einer Immobilienanlage und bezieht sich auf einen Real Estate Investment Trust (REIT). REITs sind Aktien, die der Öffentlichkeit von einer Immobiliengesellschaft oder einem Trust angeboten werden, der ein Portfolio von ertragsgenerierenden Immobilien und/oder Hypotheken hält.

Der FMRR ähnelt dem internen Zinsfuß und berücksichtigt die Länge und das Risiko der Investition. Die FMRR gibt Cashflows (Zuflüsse und Abflüsse) mit zwei unterschiedlichen Zinssätzen an, die als Safe Rate und Reinvestment Rate bekannt sind.

Die Rendite des Finanzmanagements erklärt

Da die Berechnung der Rendite des Finanzmanagements so komplex ist, entscheiden sich viele Immobilienfachleute und Investoren dafür, andere Metriken für die Immobilienanalyse zu verwenden. Der Vorteil der Verwendung von FMRR besteht darin, dass Anleger Anlagemöglichkeiten auf Augenhöhe miteinander vergleichen können.

Obwohl die interne Rendite (IRR) seit langem ein Standardmaß für die Rendite im Finanzlexikon ist, besteht ein Hauptnachteil darin, dass der Wert Zeit oder Haltedauer nicht berücksichtigen kann. Als solches ist es ein schwacher Indikator für die Liquidität, die eine wesentliche Rolle bei der Bestimmung des Gesamtrisikoniveaus eines bestimmten Anlagewertpapiers oder -vehikels spielt. Wenn beispielsweise nur der IRR verwendet wird, können zwei Fonds basierend auf ihren Renditen gleich aussehen, aber einer kann doppelt so lange brauchen wie der andere, um einfach wieder auf einen ursprünglichen Kapitalanlagebetrag zu kommen. Viele Analysten ergänzen die IRR- oder MIRR-Renditemessungen mit der Amortisationszeit, um die Zeitdauer abzuschätzen, die erforderlich ist, um eine Hauptinvestitionssumme zurückzuerhalten.

Die modifizierte interne Rendite verbessert den Wert der internen Standardrendite, indem Unterschiede in den angenommenen Reinvestitionsraten anfänglicher Barausgaben und späterer Barmittelzuflüsse bereinigt werden. FMRR geht noch einen Schritt weiter, indem es Mittelabflüsse und Mittelzuflüsse zu zwei verschiedenen Sätzen angibt, die als „sicherer Satz“ und „Reinvestitionssatz“ bekannt sind. FMRR macht auch eine zusätzliche Annahme, die nicht in IRR und MIRR enthalten ist, dass positive Cashflows, die unmittelbar vor negativen Cashflows auftreten, verwendet werden, um diesen negativen Cashflow zu decken.

• Sichere Zinsen gehen davon aus, dass Mittel, die zur Deckung negativer Cashflows erforderlich sind, zu einem leicht erreichbaren Zinssatz verzinst werden und bei Bedarf kurzfristig abgehoben werden können (z. B. von einem Einlagenkonto am Tag). In diesem Fall ist ein Zinssatz „sicher“, da die Mittel hochliquide und bei Bedarf mit minimalem Risiko sicher verfügbar sind.

• Reinvestitionsraten beinhalten eine zu erhaltende Rate, wenn positive Cashflows in eine ähnliche mittel- oder langfristige Anlage mit vergleichbarem Risiko reinvestiert werden. Der Wiederanlagesatz ist höher als der sichere Zinssatz, da er nicht liquide ist (dh sich auf eine andere Anlage bezieht) und daher einen risikoreicheren Abzinsungssatz erfordert.

FMRR berechnen

Da FMRR ein modifizierter interner Zinssatz ist, gibt es keine formelhafte Methode, ihn zu berechnen, sondern muss durch Iterationen von Versuch und Irrtum berechnet werden, was durch Computersoftware vereinfacht wird. Vor der Verwendung einer solchen Software müssen einige wichtige Schritte unternommen werden, um einen sicheren Satz und einen Wiederanlagesatz (höher als der sichere Satz) zu bestimmen, der für alle zukünftigen Cashflows im Laufe einer bestimmten Haltedauer gilt.

1. Nehmen Sie alle zukünftigen negativen Cashflows heraus, indem Sie nach Möglichkeit die positiven Cashflows des Vorjahres betrachten. Abflüsse werden stattdessen mit der sicheren Rendite abgezinst und von allen positiven Cashflows abgezogen.

2. Diskontieren Sie auch alle anderen Geldabflüsse, die möglicherweise nicht für Schritt eins bis jetzt galten, mit dem sicheren Zinssatz.

3. Auf das Ende der Haltedauer die verbleibenden positiven Cashflows zum Reinvestitionssatz aufzinsen. Diese werden dann zu den prognostizierten Cashflows addiert, die aus einem Verkauf am Ende der Haltedauer der Investition erwartet werden.

4. Berechnen Sie den IRR.

Das Ergebnis dieser Schritte ist die Rendite des Finanzmanagements.

Höhepunkte

• Die Rendite des Finanzmanagements (FMRR) ist eine Kennzahl zur Bewertung der Performance einer Immobilienanlage und bezieht sich auf REITs.

• Da die Berechnung der Rendite des Finanzmanagements so komplex ist, entscheiden sich viele Immobilienfachleute und Investoren dafür, andere Metriken für die Immobilienanalyse zu verwenden.

• Der FMRR stützt sich auf eine modifizierte IRR-Formulierung, die eine sichere Rendite und eine Reinvestitionsrendite verwendet.