Tasso di rendimento della gestione finanziaria – FMRR
Qual è il tasso di rendimento della gestione finanziaria - FMRR?
Il tasso di rendimento della gestione finanziaria (FMRR) è una metrica utilizzata per valutare la performance di un investimento immobiliare e appartiene a un fondo di investimento immobiliare (REIT). I REIT sono azioni offerte al pubblico da una società immobiliare o da un fondo fiduciario che detiene un portafoglio di proprietà a reddito e/o mutui.
L'FMRR è simile al tasso di rendimento interno e tiene conto della durata e del rischio dell'investimento. L'FMRR specifica i flussi di cassa (afflussi e deflussi) a due tassi distinti noti come tasso di sicurezza e tasso di reinvestimento.
Spiegazione del tasso di rendimento della gestione finanziaria
Poiché il calcolo del tasso di rendimento della gestione finanziaria è così complesso, molti professionisti e investitori immobiliari scelgono di utilizzare altre metriche per l'analisi immobiliare. Il vantaggio dell'utilizzo di FMRR è che consente agli investitori di confrontare le opportunità di investimento alla pari tra loro.
Sebbene il tasso di rendimento interno (IRR) sia stato a lungo una misura standard del rendimento all'interno del lessico finanziario, uno svantaggio principale è l'incapacità del valore di tenere conto del tempo o di un periodo di detenzione. In quanto tale, è un debole indicatore di liquidità , che svolge un ruolo fondamentale nel determinare il livello di rischio complessivo di un determinato titolo o veicolo di investimento. Ad esempio, quando si utilizza solo l'IRR, due fondi possono assomigliarsi in base ai loro tassi di rendimento, ma uno potrebbe impiegare il doppio del tempo dell'altro per tornare semplicemente all'importo dell'investimento principale originale. Molti analisti integreranno le misure di ritorno IRR o MIRR con il periodo di ammortamento per valutare il tempo necessario per recuperare una somma di investimento principale.
Il tasso di rendimento interno modificato migliora il valore del tasso di rendimento interno standard adeguando le differenze nei tassi di reinvestimento ipotizzati degli esborsi di cassa iniziali e dei successivi afflussi di cassa. FMRR fa un ulteriore passo avanti specificando i deflussi e gli afflussi di cassa a due tassi diversi noti come "tasso sicuro" e "tasso di reinvestimento". FMRR fa anche un'ulteriore ipotesi non inclusa con IRR e MIRR che i flussi di cassa positivi che si verificano immediatamente prima dei flussi di cassa negativi verranno utilizzati per coprire quel flusso di cassa negativo.
Tassi sicuri presuppongono che i fondi necessari per coprire i flussi di cassa negativi stiano guadagnando interessi a un tasso facilmente ottenibile e possano essere prelevati quando necessario con un preavviso (ad esempio, da un giorno di deposito). In questo caso, un tasso è "sicuro" perché i fondi sono altamente liquidi e disponibili in modo sicuro con un rischio minimo quando necessario.
Tassi di reinvestimento includono un tasso da ricevere quando i flussi di cassa positivi vengono reinvestiti in un simile investimento a medio o lungo termine con rischio comparabile. Il tasso di reinvestimento è superiore al tasso sicuro perché non è liquido (ad esempio, si tratta di un altro investimento) e quindi richiede un tasso di sconto a rischio più elevato.
Calcolo FMRR
Poiché FMRR è un tasso di rendimento interno modificato, non esiste un modo stereotipato per calcolarlo, ma deve essere calcolato mediante iterazioni di tentativi ed errori, rese facili dal software del computer. Prima di utilizzare tale software, è necessario intraprendere alcuni passaggi importanti per determinare un tasso sicuro e un tasso di reinvestimento (superiore al tasso sicuro) da applicare a tutti i flussi di cassa futuri nel corso di uno specifico periodo di detenzione.
Elimina tutti i flussi di cassa negativi futuri osservando i flussi di cassa positivi dell'anno precedente quando possibile. I deflussi sono invece attualizzati al tasso di rendimento sicuro e sottratti agli eventuali flussi di cassa positivi.
Scontare anche tutti gli altri deflussi di cassa che potrebbero non essere stati applicati al passaggio uno al presente al tasso sicuro.
Compound forward alla fine del periodo di detenzione i restanti flussi di cassa positivi al tasso di reinvestimento. Questi verranno quindi aggiunti ai flussi di cassa previsti anticipati da una vendita al termine del periodo di detenzione dell'investimento.
Calcola l'IRR.
Il risultato di questi passaggi è il tasso di rendimento della gestione finanziaria.
Mette in risalto
Il tasso di rendimento della gestione finanziaria (FMRR) è una metrica utilizzata per valutare la performance di un investimento immobiliare e riguarda i REIT.
Poiché il calcolo del tasso di rendimento della gestione finanziaria è così complesso, molti professionisti e investitori immobiliari scelgono di utilizzare altre metriche per l'analisi immobiliare.
L'FMRR si basa su una formulazione IRR modificata che impiega un tasso di rendimento sicuro e un tasso di rendimento di reinvestimento.
