Ávöxtunarkrafa fjármálastjórnunar - FMRR
Hver er ávöxtunarkrafa fjármálastjórnunar – FMRR?
Ávöxtunarkrafa fjármálastýringar (FMRR) er mælikvarði sem notaður er til að meta árangur fasteignafjárfestingar og á við um fasteignafjárfestingarsjóð (REIT). REITs eru hlutabréf sem almenningi bjóðast af fasteignafélagi eða sjóði sem á safn eigna og/eða húsnæðislána sem skilar tekjum.
FMRR er svipað og innri ávöxtun og tekur mið af lengd og áhættu fjárfestingarinnar. FMRR tilgreinir sjóðstreymi (innstreymi og útflæði) á tveimur aðskildum vöxtum sem kallast öruggt gengi og endurfjárfestingarhlutfall.
Ávöxtunarkrafa fjármálastjórnunar útskýrð
Vegna þess að útreikningur á ávöxtunarkröfu fjármálastýringar er svo flókinn velja margir fasteignasérfræðingar og fjárfestar að nota aðra mælikvarða við fasteignagreiningu. Ávinningurinn af því að nota FMRR er að það gerir fjárfestum kleift að bera saman fjárfestingartækifæri á pari hver við annan.
Þrátt fyrir að innri ávöxtunarkrafa (IRR) hafi lengi verið staðall mælikvarði á ávöxtun innan fjármálaorðabókarinnar, er helsti gallinn vanhæfni verðmætsins til að gera grein fyrir tíma eða eignartíma. Sem slík er það veikur vísbending um lausafjárstöðu, sem gegnir mikilvægu hlutverki við að ákvarða heildaráhættustig hvers tiltekins fjárfestingarverðbréfs eða ökutækis. Til dæmis, þegar aðeins er notaður IRR, gætu tveir sjóðir litið eins út miðað við ávöxtun þeirra, en annar gæti tekið tvisvar sinnum lengri tíma en hinn að komast einfaldlega aftur í upphaflega höfuðfjárhæð. Margir sérfræðingar munu bæta IRR eða MIRR ávöxtunarráðstöfunum við endurgreiðslutímabilið til að meta þann tíma sem þarf til að endurheimta höfuðstól fjárfestingarupphæðar.
Breytt innri ávöxtunarkrafa bætir staðlaða innri ávöxtunarkröfu með því að leiðrétta fyrir mismun á áætluðum endurfjárfestingarhlutföllum upphafsútgjalda í reiðufé og síðari peningainnstreymi. FMRR tekur hlutina skrefinu lengra með því að tilgreina útflæði og innstreymi peninga á tveimur mismunandi vöxtum sem kallast „öruggt gengi“ og „endurfjárfestingarhlutfall“. FMRR gerir einnig viðbótarforsendu sem ekki er innifalin í IRR og MIRR að jákvætt sjóðstreymi sem á sér stað rétt á undan neikvætt sjóðstreymi verði notað til að standa straum af því neikvæða sjóðstreymi.
Öryggir vextir gera ráð fyrir að fjármunir sem þarf til að standa straum af neikvæðu sjóðstreymi fái vexti á vöxtum sem auðvelt er að ná og hægt er að taka út þegar þörf krefur með augnabliks fyrirvara (þ.e. eins og af innlánsdegi). Í þessu tilviki er hlutfall „öruggt“ vegna þess að fjármunirnir eru mjög fljótir og örugglega tiltækir með lágmarks áhættu þegar þörf krefur.
Endurfjárfestingarvextir innihalda hlutfall sem á að fá þegar jákvætt sjóðstreymi er endurfjárfest í svipaðri milli- eða langtímafjárfestingu með sambærilegri áhættu. Endurfjárfestingarhlutfallið er hærra en örugga hlutfallið vegna þess að það er ekki seljanlegt (þ.e. það á við aðra fjárfestingu) og krefst því áhættusamari ávöxtunarkröfu.
Reikna FMRR
Þar sem FMRR er breytt innri ávöxtunarkrafa er engin formúluleið til að reikna hana út, frekar verður hún að vera reiknuð út með endurteknum tilraunum og villum, auðveldað með tölvuhugbúnaði. Áður en slíkur hugbúnaður er notaður þarf að gera nokkur mikilvæg skref til að ákvarða öruggt gengi og endurfjárfestingarhlutfall (hærra en öruggt gengi) til að eiga við um allt framtíðarsjóðstreymi á tilteknu eignartímabili.
Taktu út allt neikvætt sjóðstreymi í framtíðinni með því að skoða jákvætt sjóðstreymi fyrra árs þegar mögulegt er. Útflæði er þess í stað núvirt til baka á öruggri ávöxtunarkröfu og dregið frá jákvætt sjóðstreymi.
Afsláttur allt annað útstreymi peninga sem gæti hafa átt ekki við í skrefi eitt til dagsins í dag á öruggu gengi líka.
Samsettu áfram til loka eignarhaldstímabilsins eftirstandandi jákvætt sjóðstreymi á endurfjárfestingarhlutfalli. Þetta mun síðan bætast við áætlað sjóðstreymi sem gert er ráð fyrir við sölu í lok eignartímabils fjárfestingarinnar.
Reiknaðu IRR.
Niðurstaða þessara skrefa er ávöxtunarkrafa fjármálastjórnunar.
##Hápunktar
Ávöxtunarkrafa fjármálastjórnunar (FMRR) er mælikvarði sem notaður er til að meta árangur fasteignafjárfestingar og á við um REITs.
Vegna þess að útreikningur á ávöxtunarkröfu fjármálastýringar er svo flókinn velja margir fasteignasérfræðingar og fjárfestar að nota aðra mælikvarða við fasteignagreiningu.
FMRR byggir á breyttri IRR-samsetningu sem notar örugga ávöxtunarkröfu og endurfjárfestingarávöxtun.
