Taxa de Retorno da Gestão Financeira - FMRR
O que é Taxa de Retorno da Gestão Financeira – FMRR?
A taxa de retorno da gestão financeira (FMRR) é uma métrica usada para avaliar o desempenho de um investimento imobiliário e pertence a um fundo de investimento imobiliário (REIT). REITs são ações oferecidas ao público por uma empresa imobiliária ou truste que detém uma carteira de propriedades geradoras de renda e/ou hipotecas.
O FMRR é semelhante à taxa interna de retorno e leva em consideração a duração e o risco do investimento. O FMRR especifica os fluxos de caixa (entradas e saídas) em duas taxas distintas conhecidas como taxa segura e taxa de reinvestimento.
A Taxa de Retorno da Gestão Financeira Explicada
Como o cálculo da taxa de retorno da gestão financeira é tão complexo, muitos profissionais e investidores imobiliários optam por utilizar outras métricas para análise imobiliária. O benefício de usar o FMRR é que ele permite que os investidores comparem oportunidades de investimento entre si.
Embora a Taxa Interna de Retorno (TIR) seja há muito tempo uma medida padrão de retorno no léxico financeiro, a principal desvantagem é a incapacidade do valor de levar em conta o tempo ou um período de retenção. Como tal, é um indicador fraco de liquidez, que desempenha um papel importante na determinação do nível geral de risco de qualquer título ou veículo de investimento. Por exemplo, ao usar apenas a TIR, dois fundos podem ser parecidos com base em suas taxas de retorno, mas um pode demorar o dobro do outro para simplesmente voltar ao valor original do investimento principal. Muitos analistas complementam as medidas de retorno IRR ou MIRR com o período de retorno para avaliar o período de tempo necessário para recuperar uma soma de investimento principal.
A taxa interna de retorno modificada melhora o valor da taxa interna de retorno padrão, ajustando as diferenças nas taxas de reinvestimento assumidas de desembolsos de caixa iniciais e entradas de caixa subsequentes. O FMRR leva as coisas um passo adiante, especificando saídas e entradas de caixa em duas taxas diferentes conhecidas como “taxa segura” e “taxa de reinvestimento”. O FMRR também faz uma suposição adicional não incluída na TIR e na MIRR de que os fluxos de caixa positivos que ocorrem imediatamente antes dos fluxos de caixa negativos serão usados para cobrir esse fluxo de caixa negativo.
Taxas seguras pressupõem que os fundos necessários para cobrir os fluxos de caixa negativos estão rendendo juros a uma taxa facilmente alcançável e podem ser sacados quando necessário a qualquer momento (ou seja, a partir de um dia de depósito em conta). Nesse caso, uma taxa é “segura” porque os fundos são altamente líquidos e disponíveis com segurança com risco mínimo quando necessário.
Taxas de reinvestimento incluem uma taxa a ser recebida quando os fluxos de caixa positivos são reinvestidos em um investimento similar de médio ou longo prazo com risco comparável. A taxa de reinvestimento é maior do que a taxa segura porque não é líquida (ou seja, pertence a outro investimento) e, portanto, requer uma taxa de desconto de maior risco.
Calculando FMRR
Como o FMRR é uma taxa interna de retorno modificada, não há uma forma de cálculo formulada, mas deve ser calculada por iterações de tentativa e erro, facilitadas por software de computador. Antes de usar esse software, existem algumas etapas importantes que devem ser realizadas para determinar uma taxa segura e uma taxa de reinvestimento (superior à taxa segura) a ser aplicada a todos os fluxos de caixa futuros ao longo de um período de detenção específico.
Retire todos os fluxos de caixa negativos futuros observando os fluxos de caixa positivos do ano anterior sempre que possível. As saídas são descontadas de volta à taxa de retorno segura e subtraídas de quaisquer fluxos de caixa positivos.
Descontar todas as outras saídas de caixa que podem não ter sido aplicadas ao primeiro passo até o presente também à taxa segura.
Componha até o final do período de detenção os fluxos de caixa positivos restantes à taxa de reinvestimento. Estes serão então adicionados aos fluxos de caixa previstos de uma venda no final do período de detenção do investimento.
Calcule a TIR.
O resultado dessas etapas é a taxa de retorno da gestão financeira.
##Destaques
A taxa de retorno da gestão financeira (FMRR) é uma métrica utilizada para avaliar o desempenho de um investimento imobiliário e diz respeito aos REITs.
Por ser tão complexo o cálculo da taxa de retorno da gestão financeira, muitos profissionais e investidores imobiliários optam por utilizar outras métricas para análise imobiliária.
O FMRR baseia-se em uma formulação de TIR modificada que emprega uma taxa de retorno segura e uma taxa de retorno de reinvestimento.
