Finansal Yönetim Getiri Oranı - FMRR
Finansal Yönetim Getiri Oranı – FMRR Nedir?
Finansal yönetim getiri oranı (FMRR), bir gayrimenkul yatırımının performansını değerlendirmek için kullanılan bir ölçüdür ve bir gayrimenkul yatırım ortaklığına (GYO) aittir. GYO'lar, gelir getirici mülk ve/veya ipotek portföyüne sahip bir gayrimenkul şirketi veya tröst tarafından halka arz edilen hisselerdir.
FMRR, iç getiri oranına benzer ve yatırımın uzunluğunu ve riskini hesaba katar. FMRR, nakit akışlarını (girişler ve çıkışlar) güvenli oran ve yeniden yatırım oranı olarak bilinen iki farklı oranda belirtir.
Finansal Yönetim Getiri Oranı Açıklandı
Finansal yönetim getiri oranının hesaplanması çok karmaşık olduğu için, birçok gayrimenkul uzmanı ve yatırımcı gayrimenkul analizi için diğer ölçütleri kullanmayı tercih ediyor. FMRR kullanmanın yararı, yatırımcıların yatırım fırsatlarını birbirleriyle eşit düzeyde karşılaştırmasına olanak sağlamasıdır.
İç Getiri Oranı (IRR), finansal sözlükte uzun süredir standart bir getiri ölçüsü olmasına rağmen, birincil dezavantaj, değerin zaman veya elde tutma süresini hesaba katamamasıdır. Bu nedenle, herhangi bir yatırım menkul kıymeti veya aracının genel risk seviyesinin belirlenmesinde önemli bir rol oynayan zayıf bir likidite göstergesidir. Örneğin, sadece IRR kullanırken, getiri oranlarına göre iki fon birbirine benzeyebilir, ancak birinin orijinal anapara yatırım tutarına geri dönmesi diğerinden iki kat daha uzun sürebilir. Pek çok analist, bir ana yatırım toplamını telafi etmek için gereken süreyi değerlendirmek için IRR veya MIRR getiri önlemlerini geri ödeme süresiyle tamamlayacaktır.
Değiştirilmiş iç verim oranı,. ilk nakit harcamalarının ve müteakip nakit girişlerinin varsayılan yeniden yatırım oranlarındaki farkları ayarlayarak standart iç getiri oranı üzerinde iyileşir. FMRR, nakit çıkışlarını ve nakit girişlerini “güvenli oran” ve “yeniden yatırım oranı” olarak bilinen iki farklı oranda belirterek işleri bir adım daha ileri götürür. FMRR ayrıca, negatif nakit akışlarından hemen önce meydana gelen pozitif nakit akışlarının, bu negatif nakit akışını karşılamak için kullanılacağına dair IRR ve MIRR'de bulunmayan ek bir varsayımda bulunur.
Güvenli oranlar, negatif nakit akışlarını karşılamak için gereken fonların kolayca erişilebilen bir oranda faiz kazandırdığını ve gerektiğinde (yani, mevduat hesabının bir gününden itibaren) gerektiğinde geri çekilebileceğini varsayar. Bu durumda, bir oran "güvenli"dir, çünkü fonlar son derece likittir ve gerektiğinde minimum riskle güvenli bir şekilde kullanılabilir.
Yeniden yatırım oranları, pozitif nakit akışları benzer bir orta veya uzun vadeli yatırıma benzer bir riskle yeniden yatırıldığında elde edilecek oranı içerir. Yeniden yatırım oranı, likit olmadığı (yani başka bir yatırımla ilgili olduğu) ve dolayısıyla daha yüksek risk iskonto oranı gerektirdiği için güvenli orandan daha yüksektir.
FMRR'yi Hesaplama
FMRR değiştirilmiş bir iç getiri oranı olduğundan, onu hesaplamanın formüle edilmiş bir yolu yoktur, bunun yerine bilgisayar yazılımı tarafından kolaylaştırılan deneme yanılma yinelemeleriyle hesaplanması gerekir. Bu tür bir yazılımı kullanmadan önce, belirli bir elde tutma süresi boyunca gelecekteki tüm nakit akışlarına uygulanacak güvenli bir oran ve yeniden yatırım oranı (güvenli orandan daha yüksek) belirlemek için atılması gereken bazı önemli adımlar vardır.
Mümkün olduğunda önceki yılın pozitif nakit akışlarına bakarak gelecekteki tüm negatif nakit akışlarını çıkarın. Bunun yerine çıkışlar, güvenli getiri oranında geri iskonto edilir ve pozitif nakit akışlarından çıkarılır.
Birinci adımdan bugüne uygulanmamış olabilecek diğer tüm nakit çıkışlarını da güvenli oranda iskonto edin.
Elde tutma süresinin sonuna kadar kalan pozitif nakit akışlarını yeniden yatırım oranında birleştirin. Bunlar daha sonra yatırımın elde tutma süresinin sonunda bir satıştan beklenen tahmini nakit akışlarına eklenecektir.
IRR'yi hesaplayın.
Bu adımların sonucu, finansal yönetim getiri oranıdır.
##Öne çıkanlar
Finansal yönetim getiri oranı (FMRR), bir gayrimenkul yatırımının performansını değerlendirmek için kullanılan bir ölçüdür ve GYO'larla ilgilidir.
Finansal yönetim getiri oranının hesaplanması çok karmaşık olduğu için, birçok gayrimenkul uzmanı ve yatırımcı gayrimenkul analizi için diğer ölçütleri kullanmayı tercih etmektedir.
FMRR, güvenli bir getiri oranı ve yeniden yatırım getiri oranı kullanan değiştirilmiş bir IRR formülasyonuna dayanır.
