Ingreso Operativo Neto (NOI)
¿Qué es el ingreso operativo neto (NOI)?
El ingreso operativo neto (NOI) es un cálculo utilizado para analizar la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias generadoras de ingresos. NOI es igual a todos los ingresos de la propiedad, menos todos los gastos operativos razonablemente necesarios .
NOI es una cifra antes de impuestos, que aparece en el estado de ingresos y flujo de efectivo de una propiedad, que excluye los pagos de capital e intereses sobre préstamos, gastos de capital, depreciación y amortización. Cuando esta métrica se utiliza en otras industrias, se denomina "EBIT", que significa " ganancias antes de intereses e impuestos ".
Comprender el ingreso operativo neto (NOI)
El ingreso operativo neto es un método de valoración utilizado por los profesionales de bienes raíces para determinar el valor exacto de sus propiedades generadoras de ingresos. Para calcular el NOI, los gastos operativos de la propiedad deben restarse de los ingresos que produce una propiedad.
Además de los ingresos por alquiler, una propiedad también puede generar ingresos por servicios tales como estacionamientos, máquinas expendedoras e instalaciones de lavandería. Los gastos operativos incluyen los costos de funcionamiento y mantenimiento del edificio, incluidas las primas de seguro, los honorarios legales, los servicios públicos, los impuestos sobre la propiedad,. los costos de reparación y los honorarios de limpieza. Los gastos de capital,. como los costos de un nuevo sistema de aire acondicionado para todo el edificio, no se incluyen en el cálculo.
NOI ayuda a los inversores inmobiliarios a determinar la tasa de capitalización, que a su vez les ayuda a calcular el valor de una propiedad, lo que les permite comparar diferentes propiedades que pueden estar considerando comprar o vender.
Para propiedades financiadas, NOI también se usa en el índice de cobertura de deuda (DCR), que les dice a los prestamistas e inversores si los ingresos de una propiedad cubren sus gastos operativos y pagos de deuda. NOI también se utiliza para calcular el multiplicador de ingresos netos, el retorno de la inversión en efectivo y el retorno total de la inversión.
Cómo calcular el ingreso operativo neto (NOI)
Para calcular el ingreso operativo neto, reste los gastos operativos de los ingresos generados por una propiedad. Los ingresos de bienes raíces incluyen ingresos por alquileres, tarifas de estacionamiento, cambios de servicio, máquinas expendedoras, máquinas de lavandería, etc.
Los gastos operativos incluyen todos los costos asociados con la operación de la propiedad. Estos incluyen tarifas de administración de propiedades, seguros, servicios públicos, impuestos a la propiedad, reparaciones y mantenimiento.
Fórmula de ingresos operativos netos (NOI)
Como ejemplo, supongamos que la siguiente información era el perfil de un edificio de condominios en particular que un propietario estaba alquilando.
Ingresos:
Ingresos por alquiler: $20,000
Tarifas de estacionamiento: $ 5,000
Lavadoras: $1,000
Ingresos totales = $26,000
Ahora, supongamos que los gastos operativos del edificio de condominios son los siguientes:
Los gastos de explotación:
Honorarios de administración de la propiedad: $ 1,000
Impuestos a la propiedad: $5,000
Reparación y mantenimiento: $3.000
Seguro: $1,000
Gastos operativos totales = $10,000
El ingreso operativo neto (NOI) en este ejemplo sería de $26 000 - $10 000 = $16 000.
Ejemplo de ingreso operativo neto (NOI)
Supongamos que posee una propiedad que genera anualmente $120 000 en ingresos e incurre en $80 000 en gastos operativos. En esta circunstancia, tendrá un NOI resultante de $40 000 ($120 000 - $80 000). Si el total es negativo, donde los gastos operativos son mayores que los ingresos, el resultado se denomina pérdida operativa neta (NOL).
Los acreedores y los prestamistas comerciales dependen en gran medida del NOI para determinar el potencial de generación de ingresos de la propiedad que se va a hipotecar, incluso más de lo que toman en cuenta el historial crediticio de un inversionista en sus decisiones. En pocas palabras: esta métrica ayuda a los prestamistas a evaluar fundamentalmente el valor inicial de la propiedad al pronosticar sus flujos de efectivo.
El NOI se utiliza para determinar la tasa de capitalización de una propiedad, también conocida como retorno de la inversión (ROI) en bienes raíces. Divide NOI por el precio de compra.
Si una propiedad se considera rentable, los prestamistas también usan esta cifra para determinar el tamaño del préstamo que están dispuestos a hacer. Por otro lado, si la propiedad muestra una pérdida operativa neta, es probable que los prestamistas rechacen la solicitud de hipoteca del prestatario por completo.
Los dueños de propiedades pueden manipular sus gastos operativos aplazando ciertos gastos mientras aceleran otros. El NOI también se puede aumentar elevando los alquileres y otras tarifas, al mismo tiempo que se reducen los gastos operativos razonablemente necesarios.
Como ejemplo de lo último, considere un escenario en el que el propietario de un apartamento renuncia al alquiler anual de $12,000 de un inquilino, a cambio de que ese inquilino actúe como administrador de la propiedad. Si el propietario del apartamento normalmente le pagaría al administrador del edificio un salario de $30,000, en consecuencia, puede restar el costo "razonablemente necesario" de $30,000 de los ingresos, en lugar del costo real de $12,000.
Preguntas frecuentes sobre la fórmula de ingresos operativos netos (NOI)
¿Cuál es la fórmula para calcular el NOI?
La fórmula para calcular el NOI es la siguiente:
- NOI = ingresos inmobiliarios - gastos operativos
¿Cómo se calcula el ingreso operativo neto (NOI) antes de impuestos?
NOI es un cálculo antes de impuestos en el sentido de que no tiene en cuenta los impuestos.
¿Cuál es la diferencia entre el ingreso neto y el ingreso operativo neto (NOI)?
Los ingresos operativos netos son los ingresos menos todos los gastos operativos, mientras que los ingresos netos son los ingresos menos todos los gastos, incluidos los gastos operativos y los gastos no operativos, como los impuestos.
¿Qué es un buen porcentaje de ingresos operativos netos (NOI)?
NOI no es un porcentaje sino un número que toma en consideración los ingresos y gastos de una propiedad. Se puede comparar con el valor total de la propiedad si esa propiedad se hubiera pagado en su totalidad en efectivo. En este caso, cuanto mayor sea el porcentaje de ingresos operativos netos sobre el precio de la propiedad, mejor.
La línea de fondo
El ingreso operativo neto (NOI) es una cifra comúnmente utilizada para evaluar la rentabilidad de una propiedad. El cálculo implica restar todos los gastos operativos de la propiedad de todos los ingresos generados por la propiedad. Cuanto mayores son los ingresos y menores los gastos, más rentable es una propiedad. Esto le dice al propietario si los ingresos generados por poseer y mantener la propiedad valen el costo.
Reflejos
El ingreso operativo neto mide la rentabilidad de una propiedad que genera ingresos antes de agregar cualquier costo de financiamiento o impuestos.
NOI le indicará al propietario de una propiedad si vale la pena alquilar una propiedad y mantenerla.
Para calcular el NOI, reste todos los gastos operativos incurridos en una propiedad de todos los ingresos generados en la propiedad.
Los gastos operativos utilizados en la métrica NOI pueden manipularse si el dueño de una propiedad difiere o acelera ciertos elementos de ingresos o gastos.
La métrica NOI no incluye gastos de capital.
