Derechos de servicio hipotecario (MSR)
¿Qué son los derechos de servicio hipotecario (MSR)?
Los derechos de administración de hipotecas (MSR) se refieren a un acuerdo contractual en el que el prestamista hipotecario original vende el derecho a administrar una hipoteca existente a otra parte que se especializa en las diversas funciones relacionadas con la administración de hipotecas.
Comprender los derechos de servicio hipotecario (MSR)
Los MSR tienen deberes administrativos continuos que se procesan regularmente durante toda la duración de una hipoteca. Los derechos comunes incluidos son el derecho a cobrar los pagos de la hipoteca mensualmente, apartar impuestos y primas de seguro en depósito en garantía, y reenviar los intereses y las porciones de capital al prestamista hipotecario. A cambio, el administrador recibe una compensación con una tarifa específica, que se describe en el contrato que se ha establecido y celebrado al comienzo del acuerdo de administración .
El monto del pago de la hipoteca, la tasa de interés, el tipo de préstamo y otros factores siguen siendo los mismos. En lo que respecta al prestatario, solo se cambia la dirección a la que se envían los pagos, y debe comunicarse con el administrador, en lugar de con su prestamista hipotecario original, si tiene alguna pregunta sobre su préstamo. Su administrador puede cambiar en cualquier momento, pero debe recibir un aviso de su prestamista original al menos 15 días antes de que suceda, y su nuevo administrador también debe notificarle dentro de los 15 días posteriores a la asunción de los derechos .
Las leyes bancarias federales permiten que las instituciones financieras vendan hipotecas o transfieran derechos de servicio a otras instituciones sin el consentimiento del consumidor .
Ejemplo de venta de un MSR
Sarah saca una hipoteca de $500,000 del prestamista A. Le envía al prestamista un pago mensual de capital e intereses. Tres años más tarde, el prestamista A decide transferir su MSR sobre la hipoteca de Sarah a la empresa B. Según los términos del contrato, el prestamista A paga una tarifa a la empresa B por procesar todos los pagos restantes de la hipoteca de Sarah. El prestamista hipotecario puede dedicar más tiempo y dinero a otorgar nuevas hipotecas, mientras que la empresa que asume la MSR envía los pagos de la hipoteca al prestamista.
Consideraciones Especiales
Un prestamista a menudo venderá MSR como un medio para liberar líneas de crédito para prestar dinero a prestatarios adicionales. La mayoría de las hipotecas tienen una vigencia de 15 a 30 años, y el banco necesita miles de millones de dólares para prestar dinero a otros consumidores que solicitan hipotecas durante este tiempo. De manera indirecta, vender MSR significa que más personas pueden convertirse en propietarios de viviendas, porque la venta de estos derechos produce ingresos.
Los prestamistas también ganan dinero cobrando tarifas por originar hipotecas y ganando intereses mensuales de los pagos. Las hipotecas son simplemente activos adicionales que generan más ingresos para los bancos.
Historia de los MSR
El mercado de MSR fue fuerte en los últimos años debido a una economía en mejora, originaciones de hipotecas de mayor calidad y menos incumplimientos. Los fondos de cobertura, los bancos y los fondos de inversión en bienes raíces (REIT) encuentran atractivos estos activos porque los MSR pueden generar grandes cantidades de interés. Por ejemplo, SunTrust compró $8 mil millones en MSR en el primer trimestre de 2016 como una forma de obtener un sólido retorno de la inversión (ROI), y en unos meses su cartera de MSR contenía $1.123 mil millones en saldos de capital impago de préstamos que el banco estaba administrando para prestamistas .
National Mortgage News informó en junio de 2019 que los MSR "han sido una de las clases de activos de renta fija con mejor desempeño en los últimos cinco años". Sin embargo, también informó que “desde octubre de 2018, debido a la caída de las tasas de interés de mediano y largo plazo, los supuestos de prepago proyectado y real de la hipoteca se han acelerado, lo que ha provocado que la vida promedio esperada de los MSR se acorte considerablemente”. Esto ha resultado en el hecho de que "los valores de MSR de abril a mayo se redujeron constantemente (en un medio) múltiplo". Dicho esto, informa National Mortgage News, "la demanda de los compradores de MSR sigue siendo muy fuerte y existe un consenso general sobre los valores de MSR " .
Reflejos
El prestamista original paga al administrador una tarifa por realizar este trabajo.
Nada cambia para el deudor hipotecario excepto la dirección a la que se envían los pagos.
Los derechos de servicio de la hipoteca son vendidos por el originador de una hipoteca a otra institución financiera, que luego se hace cargo de la administración de la hipoteca, que incluye tareas tales como cobrar los pagos y enviarlos al originador.
