Diritti di assistenza ipotecaria (MSR)
Cosa sono i diritti di manutenzione ipotecaria (MSR)?
I diritti di servizio ipotecario (MSR) si riferiscono a un accordo contrattuale in base al quale il diritto al servizio di un mutuo esistente viene venduto dal prestatore ipotecario originario a un altro soggetto specializzato nelle varie funzioni coinvolte nel servizio di mutui ipotecari.
Comprensione dei diritti di manutenzione dei mutui (MSR)
Gli MSR hanno compiti amministrativi in corso che vengono regolarmente elaborati per l'intera durata di un'ipoteca. I diritti comuni inclusi sono il diritto di riscuotere mensilmente le rate del mutuo, accantonare tasse e premi assicurativi in deposito a garanzia e inoltrare le quote di interessi e capitale all'istituto di credito ipotecario. In cambio il servicer è compensato con un corrispettivo specifico, che è delineato nel contratto che è stato stipulato e stipulato all'inizio del contratto di service .
L'importo della rata del mutuo, il tasso di interesse, il tipo di prestito e altri fattori rimangono gli stessi. Per quanto riguarda il mutuatario, viene cambiato solo l'indirizzo a cui vengono inviati i pagamenti e dovresti contattare il prestatore di servizi, piuttosto che il tuo prestatore di mutui originale, per qualsiasi domanda tu possa avere sul tuo prestito. Il tuo servicer può cambiare in qualsiasi momento, ma dovresti ricevere un avviso dal tuo prestatore originale almeno 15 giorni prima che avvenga e anche il tuo nuovo servicer dovrebbe avvisarti entro 15 giorni dall'assunzione dei diritti .
Le leggi bancarie federali consentono agli istituti finanziari di vendere mutui o trasferire diritti di servizio ad altri istituti senza il consenso del consumatore .
Esempio di vendita di un MSR
Sarah stipula un mutuo di $ 500.000 dal prestatore A. Invia al prestatore un pagamento mensile di capitale e interessi. Tre anni dopo, il prestatore A decide di trasferire il suo MSR sul mutuo di Sarah alla società B. In base ai termini del contratto, la società B riceve una commissione dal prestatore A per l'elaborazione di tutti i restanti pagamenti del mutuo di Sarah. Il prestatore di mutui può quindi spendere più tempo e denaro per fornire nuovi mutui mentre la società che assume l'MSR inoltra le rate del mutuo al prestatore.
Considerazioni speciali
Un prestatore venderà spesso MSR come mezzo per liberare linee di credito per prestare denaro a mutuatari aggiuntivi. La maggior parte dei mutui è in vigore da 15 a 30 anni e la banca ha bisogno di miliardi di dollari per prestare denaro ad altri consumatori che richiedono mutui durante questo periodo. In modo indiretto, vendere MSR significa che più persone possono diventare proprietari di case, perché la vendita di questi diritti produce entrate.
Gli istituti di credito guadagnano anche addebitando commissioni per mutui originati e guadagnando interessi mensili dai pagamenti. I mutui sono semplicemente attività aggiuntive che portano maggiori entrate per le banche.
Storia degli MSR
Il mercato degli MSR è stato forte negli ultimi anni a causa di un'economia in miglioramento, di erogazioni di mutui di qualità superiore e di un minor numero di inadempienze. Gli hedge fund, le banche e i fondi di investimento immobiliare (REIT) trovano queste attività interessanti perché gli MSR possono produrre elevati importi di interesse. Ad esempio, SunTrust ha acquistato 8 miliardi di dollari in MSR nel primo trimestre del 2016 come mezzo per guadagnare un solido ritorno sull'investimento (ROI) e in pochi mesi il suo portafoglio MSR conteneva 1,123 miliardi di dollari in saldi principali non pagati di prestiti per i quali la banca stava servendo finanziatori .
National Mortgage News ha riferito nel giugno 2019 che gli MSR "sono stati una delle classi di attività a reddito fisso con le migliori prestazioni negli ultimi cinque anni". Tuttavia, ha anche riferito che "da ottobre 2018, poiché i tassi di interesse a medio e lungo termine sono scesi, le ipotesi di rimborso anticipato dei mutui previsti ed effettivi hanno accelerato, causando una notevole riduzione della vita media prevista degli MSR". Ciò ha portato al fatto che "i valori MSR da aprile a maggio sono diminuiti costantemente (di mezzo) multiplo". Detto questo, riporta National Mortgage News, "la domanda da parte degli acquirenti di MSR è ancora molto forte e c'è un consenso generale sui valori di MSR " .
Mette in risalto
Il prestatore originale paga al gestore una tariffa per l'esecuzione di questo lavoro.
Nulla cambia per il mutuatario tranne l'indirizzo a cui vengono inviati i pagamenti.
I diritti di servizio del mutuo sono venduti dal cedente di un'ipoteca a un altro istituto finanziario, che assume poi l'amministrazione dell'ipoteca, che comprende compiti come la riscossione dei pagamenti e l'inoltro al cedente.
