حقوق خدمة الرهن العقاري (MSR)
ما هي حقوق خدمة الرهن العقاري (MSR)؟
تشير حقوق خدمة الرهن العقاري (MSR) إلى اتفاقية تعاقدية يتم بموجبها بيع الحق في خدمة الرهن العقاري الحالي من قبل مقرض الرهن العقاري الأصلي إلى طرف آخر متخصص في الوظائف المختلفة التي تنطوي عليها خدمة الرهن العقاري.
فهم حقوق خدمة الرهن العقاري (MSR)
لدى MSRs واجبات إدارية مستمرة يتم معالجتها بانتظام طوال مدة الرهن العقاري. الحقوق المشتركة المدرجة هي الحق في تحصيل مدفوعات الرهن العقاري شهريًا ، وتخصيص الضرائب وأقساط التأمين في حساب الضمان ، وإحالة الفوائد والأجزاء الرئيسية إلى مقرض الرهن العقاري. في المقابل ، يتم تعويض مقدم الخدمة برسوم محددة ، والتي تم تحديدها في العقد الذي تم وضعه وإبرامه في بداية اتفاقية الخدمة .
مبلغ دفع الرهن العقاري ومعدل الفائدة ونوع القرض والعوامل الأخرى تظل كما هي. بقدر ما يتعلق الأمر بالمقترض ، يتم فقط تغيير العنوان الذي يتم إرسال المدفوعات إليه ، ويجب عليك الاتصال بالصاحب ، بدلاً من مقرض الرهن العقاري الأصلي ، إذا كان لديك أي أسئلة بخصوص القرض الخاص بك. يمكن أن يتغير مقدم الخدمة في أي وقت ، ولكن يجب أن تتلقى إشعارًا من المُقرض الأصلي قبل 15 يومًا على الأقل من حدوثه ، ويجب أن يخطرك مقدم الخدمة الجديد في غضون 15 يومًا من تولي الحقوق أيضًا .
تسمح القوانين المصرفية الفيدرالية للمؤسسات المالية ببيع الرهون العقارية أو تحويل حقوق الخدمة إلى مؤسسات أخرى دون موافقة المستهلك .
مثال على بيع MSR
حصلت سارة على رهن عقاري بقيمة 500000 دولار أمريكي من المُقرض أ. وهي ترسل للمقرض دفعة شهرية من أصل الدين والفائدة. بعد ثلاث سنوات ، قرر المُقرض "أ" تحويل MSR الخاص به على الرهن العقاري لسارة إلى الشركة "ب" بموجب شروط العقد ، يدفع المُقرض "أ" رسومًا للشركة "ب" لمعالجة جميع مدفوعات الرهن العقاري المتبقية لسارة. يمكن لمقرض الرهن العقاري بعد ذلك أن ينفق المزيد من الوقت والمال في تقديم قروض عقارية جديدة بينما تفترض الشركة أن MSR ترسل مدفوعات الرهن العقاري إلى المقرض.
إعتبارات خاصة
غالبًا ما يبيع المُقرض MSRs كوسيلة لتحرير خطوط الائتمان لإقراض الأموال لمقترضين إضافيين. غالبية الرهون العقارية سارية المفعول لمدة 15 إلى 30 عامًا ، ويحتاج البنك إلى مليارات الدولارات لإقراض مستهلكين آخرين يطلبون قروضًا عقارية خلال هذا الوقت. بطريقة ملتوية ، يعني بيع MSRs أن المزيد من الناس يمكن أن يصبحوا مالكي منازل ، لأن بيع هذه الحقوق يدر عائدات.
يربح المقرضون أيضًا الأموال عن طريق فرض رسوم على إنشاء الرهون العقارية وكسب فائدة شهرية من المدفوعات. الرهون العقارية هي ببساطة أصول إضافية تجلب المزيد من الإيرادات للبنوك.
تاريخ MSRs
كان سوق MSR قوياً في السنوات الأخيرة بسبب تحسن الاقتصاد ، وجودة منشأ الرهن العقاري ، وتقليل حالات التخلف عن السداد. تجد صناديق التحوط والبنوك وصناديق الاستثمار العقاري (REITs) هذه الأصول جذابة لأن MSRs يمكن أن تنتج مبالغ عالية من الفائدة. على سبيل المثال ، اشترت SunTrust 8 مليارات دولار من MSRs في الربع الأول من عام 2016 كوسيلة لكسب عائد قوي على الاستثمار (ROI) ، وفي غضون أشهر احتوت محفظتها MSR على 1.123 مليار دولار من أرصدة القروض الرئيسية غير المدفوعة التي كان البنك يخدمها المقرضين .
ذكرت National Mortgage News في يونيو 2019 أن MSR "كانت واحدة من أفضل فئات الأصول ذات الدخل الثابت أداءً على مدار السنوات الخمس الماضية." ومع ذلك ، فقد أفادت أيضًا أنه "منذ أكتوبر 2018 ، مع انخفاض أسعار الفائدة المتوسطة والطويلة الأجل ، تسارعت الافتراضات المتوقعة والفعلية للدفع المسبق للرهن العقاري ، مما تسبب في تقصير متوسط العمر المتوقع لشركات MSR بشكل كبير." وقد نتج عن ذلك حقيقة أن "قيم MSR من أبريل إلى مايو انخفضت باستمرار (بمقدار النصف) عدة مرات". ومع ذلك ، تشير تقارير National Mortgage News إلى أن "الطلب من مشتري MSR لا يزال قوياً للغاية ، وهناك إجماع عام حول قيم MSR. "
يسلط الضوء
يدفع المقرض الأصلي لمقدم الخدمة أجرًا مقابل أداء هذا العمل.
لا يتغير شيء للمقرض باستثناء العنوان الذي يتم إرسال المدفوعات إليه.
يقوم المنشئ ببيع حقوق خدمة الرهن العقاري إلى مؤسسة مالية أخرى ، والتي تتولى بعد ذلك إدارة الرهن العقاري ، والتي تشمل مهام مثل تحصيل المدفوعات وإرسالها إلى المنشئ.
