Mortgage Servicing Rights (MSR)

Hvað eru veðþjónusturéttindi (MSR)?

Með veðþjónusturétti (MSR) er átt við samningsbundinn samning þar sem réttur til að afgreiða núverandi húsnæðislán er seldur af upphaflega húsnæðislánveitandanum til annars aðila sem sérhæfir sig í hinum ýmsu aðgerðum sem tengjast þjónustu við húsnæðislán.

Skilningur á veðþjónusturéttindum (MSR)

MSRs hafa viðvarandi stjórnunarskyldur sem eru reglulega unnar fyrir alla lengd veðlána. Sameiginleg réttindi innifalin eru réttur til að innheimta greiðslur af húsnæðislánum mánaðarlega, leggja til hliðar skatta og tryggingaiðgjöld í vörslu og framsenda vexti og höfuðstól til húsnæðislánveitanda. Í staðinn fær þjónustuaðilinn bætur með ákveðnu þóknun, sem er tilgreint í samningi sem gerður hefur verið og gerður í upphafi þjónustusamnings .

Greiðsluupphæð íbúðalána, vextir, tegund láns og aðrir þættir eru óbreyttir. Hvað lántaka varðar er aðeins heimilisfanginu sem greiðslur eru sendar breytt til og þú ættir að hafa samband við þjónustuaðilann, frekar en upphaflega húsnæðislánveitandann þinn, með allar spurningar sem þú gætir haft varðandi lánið þitt. Þjónustuaðilinn þinn getur breyst hvenær sem er, en þú ættir að fá tilkynningu frá upprunalega lánveitandanum þínum að minnsta kosti 15 dögum áður en það gerist og nýi þjónustuaðilinn þinn ætti að láta þig vita innan 15 daga frá því að þú færð réttindi líka .

Alríkisbankalög leyfa fjármálastofnunum að selja húsnæðislán eða flytja þjónusturéttindi til annarra stofnana án samþykkis neytenda .

Dæmi um að selja MSR

Sarah tekur $500.000 veð hjá lánveitanda A. Hún sendir lánveitanda mánaðarlega greiðslu af höfuðstól og vöxtum. Þremur árum síðar ákveður lánveitandi A að færa MSR sitt á veð Söru til fyrirtækis B. Samkvæmt skilmálum samningsins fær fyrirtæki B greitt þóknun af lánveitanda A fyrir að afgreiða allar eftirstöðvar af veðgreiðslum Söru. Veðlánveitandinn getur þá eytt meiri tíma og peningum í að útvega ný húsnæðislán á meðan fyrirtækið, sem gerir ráð fyrir að MSR, sendir veðgreiðslurnar áfram til lánveitandans.

Sérstök atriði

Lánveitandi mun oft selja MSR sem leið til að losa um lánalínur til að lána peninga til viðbótarlántakenda. Meirihluti húsnæðislána er í gildi í 15 til 30 ár og bankinn þarf milljarða dollara til að lána öðrum neytendum sem óska eftir húsnæðislánum peninga á þessum tíma. Á hringvegis hátt þýðir sala á MSR að fleiri geti orðið húseigendur, því sala á þessum réttindum skilar tekjum.

Lánveitendur græða líka með því að rukka gjöld fyrir upphaf húsnæðislána og þéna mánaðarlega vexti af greiðslum. Veðlán eru einfaldlega viðbótareignir sem skila meiri tekjum fyrir banka.

Saga MSRs

Markaðurinn fyrir MSR hefur verið sterkur undanfarin ár vegna batnandi hagkerfis, meiri gæða húsnæðislána og færri vanskila. Vogunarsjóðir, bankar og fasteignafjárfestingarsjóðir (REITs) telja þessar eignir aðlaðandi vegna þess að MSRs geta skilað háum vöxtum. SunTrust keypti til dæmis 8 milljarða Bandaríkjadala í MSR á fyrsta ársfjórðungi 2016 sem leið til að vinna sér inn trausta arðsemi (ROI) og innan nokkurra mánaða innihélt MSR eigu þess 1,123 milljarða dala ógreiddar höfuðstólsstöður lána sem bankinn var að þjóna fyrir lánveitendur .

National Mortgage News greindi frá því í júní 2019 að MSRs „hafi verið einn af þeim eignaflokkum sem hafa staðið sig best á undanförnum fimm árum. Hins vegar greindi hún einnig frá því að „frá október 2018, þar sem vextir á milli og langtíma hafa lækkað, hafa áætlaðar og raunverulegar uppgreiðsluforsendur húsnæðislána hraðað, sem veldur því að væntanlegur meðallíftími MSR hefur styttst umtalsvert.“ Þetta hefur leitt til þess að "MSR gildi frá apríl til maí lækkuðu stöðugt (um hálft) margfalt." Sem sagt, segir National Mortgage News, "eftirspurnin frá MSR kaupendum er enn mjög sterk og það er almenn samstaða um MSR gildi. "

Hápunktar

• Uppruni lánveitandinn greiðir þjónustuaðila þóknun fyrir að framkvæma þessa vinnu.

• Ekkert breytist hjá veðhafa nema heimilisfangið sem greiðslur eru sendar á.

• Afgreiðsluréttur fasteignaveðlána er seldur af upphafsmanni veðs til annarrar fjármálastofnunar sem tekur þá við umsýslu veðsins, sem felur í sér verkefni eins og innheimtu og framsendingu til stofnanda.