住宅ローンサービス権（MSR）

##住宅ローンサービス権（MSR）とは何ですか？

住宅ローンサービス権（MSR）とは、既存の住宅ローンをサービスする権利が、元の住宅ローン貸し手によって、住宅ローンのサービスに関連するさまざまな機能を専門とする別の当事者に売却される契約上の合意を指します。

##住宅ローンサービス権（MSR）を理解する

MSRには、住宅ローンの全期間にわたって定期的に処理される継続的な管理義務があります。含まれる共通の権利は、毎月住宅ローンの支払いを回収し、エスクローに税金と保険料を確保し、利息と元本を住宅ローンの貸し手に転送する権利です。その見返りとして、サービサーは特定の料金で補償されます。この料金は、サービス契約の開始時に確立および締結された契約に概説されています。

住宅ローンの支払い額、金利、ローンの種類、およびその他の要素は同じままです。借り手に関する限り、支払い先の住所のみが変更されます。ローンに関して質問がある場合は、元の住宅ローンの貸し手ではなく、サービサーに連絡する必要があります。サービサーはいつでも変更できますが、変更が発生する少なくとも15日前に元の貸し手から通知を受け取り、新しいサービサーも権利を引き受けてから15日以内に通知する必要があります。

連邦銀行法により、金融機関は消費者の同意なしに住宅ローンを売却したり、サービス権を他の機関に譲渡したりすることができます。

##MSRの販売例

サラは貸し手Aから$500,000の住宅ローンを借ります。彼女は貸し手に元金と利息の毎月の支払いを送ります。 3年後、貸し手Aはサラの住宅ローンのMSRを会社Bに譲渡することを決定しました。契約の条件に基づき、会社Bは、サラの残りの住宅ローンの支払いすべてを処理するために貸し手Aから手数料を支払われます。住宅ローンの貸し手は、MSRが住宅ローンの支払いを貸し手に転送すると想定している間、新しい住宅ローンを提供するためにより多くの時間とお金を費やすことができます。

##特別な考慮事項

貸し手は、追加の借り手にお金を貸すための信用枠を解放する手段として、MSRを販売することがよくあります。住宅ローンの大部分は15年から30年間有効であり、銀行はこの期間中に住宅ローンを要求する他の消費者にお金を貸すために数十億ドルを必要とします。回りくどい方法で、MSRを販売することは、これらの権利の販売が収入を生み出すので、より多くの人々が住宅所有者になることができることを意味します。

住宅ローンを組成するための手数料を請求し、支払いから毎月の利子を稼ぐことによってお金を稼ぎます。住宅ローンは、銀行により多くの収益をもたらす単なる追加の資産です。

##MSRの履歴

MSRの市場は、経済の改善、より質の高い住宅ローンの組成、およびデフォルトの減少により、近年堅調に推移しています。ヘッジファンド、銀行、不動産投資信託（REIT）は、MSRが高額の利息を生み出す可能性があるため、これらの資産を魅力的なものとしています。たとえば、SunTrustは2016年の第1四半期に80億ドルのMSRを購入し、確実な投資収益率（ROI）を獲得しました。また、数か月以内に、MSRポートフォリオには銀行がサービスを提供していたローンの未払いの元本残高が11億2300万ドル含まれていました。貸し手。

National Mortgage Newsは、2019年6月に、MSRが「過去5年間で最高の債券資産クラスの1つであった」と報告しました。しかし、「2018年10月以降、中長期金利が低下したため、住宅ローンの期限前返済の予想および実際の仮定が加速し、MSRの予想平均寿命が大幅に短縮された」とも報告されています。これにより、「4月から5月までのMSR値は一貫して（半分）倍に減少した」という事実が生じています。とはいえ、National Mortgage Newsは、「MSRの購入者からの需要は依然として非常に強く、MSRの価値については一般的なコンセンサスがあります」と報告しています。

##ハイライト

-元の貸し手は、この作業を実行するための料金をサービサーに支払います。

-支払い先の住所を除いて、住宅ローンの変更はありません。

-住宅ローンのサービシング権は、住宅ローンのオリジネーターによって別の金融機関に売却され、その後、別の金融機関が住宅ローンの管理を引き継ぎます。これには、支払いの回収やオリジネーターへの転送などのタスクが含まれます。