Mortgage Servicing Rights (MSR)
Hva er rettigheter til boliglån (MSR)?
Boliglånsservicerettigheter (MSR) refererer til en kontraktsmessig avtale der retten til å betjene et eksisterende boliglån selges av den opprinnelige boliglånsutlåneren til en annen part som spesialiserer seg på de ulike funksjonene som er involvert i å betjene boliglån.
Understanding Mortgage Servicing Rights (MSR)
MSRs har løpende administrative oppgaver som regelmessig behandles for hele lengden av et boliglån. Vanlige rettigheter inkludert er retten til å kreve månedlig innbetaling av boliglån, sette til side skatter og forsikringspremier i depot, og videresende renter og hoveddeler til boliglångiver. Til gjengjeld kompenseres servicepersonen med et spesifikt honorar, som er beskrevet i kontrakten som er etablert og inngått i begynnelsen av serviceavtalen .
Beløpet for boliglånet, renten, lånetypen og andre faktorer forblir de samme. Når det gjelder låntakeren, er det kun adressen som betalingene sendes til som endres, og du bør kontakte serviceleverandøren, i stedet for din opprinnelige boliglånsutlåner, med spørsmål du måtte ha angående lånet ditt. Serviceleverandøren din kan endres når som helst, men du bør motta varsel fra din opprinnelige utlåner minst 15 dager før det skjer, og den nye serviceleverandøren bør varsle deg innen 15 dager etter at du har overtatt rettighetene .
Føderale banklover lar finansinstitusjoner selge boliglån eller overføre servicerettigheter til andre institusjoner uten forbrukerens samtykke .
Eksempel på salg av en MSR
Sarah tar opp et boliglån på $500 000 fra utlåner A. Hun sender utlåneren en månedlig betaling av hovedstol og renter. Tre år senere bestemmer utlåner A seg for å overføre sin MSR på Sarahs boliglån til selskap B. I henhold til vilkårene i kontrakten får selskap B et gebyr av utlåner A for å behandle alle Sarahs gjenværende boliglånsbetalinger. Boliglånsutlåneren kan da bruke mer tid og penger på å gi nye boliglån mens selskapet som antar MSR videresender boliglånsbetalingene til utlåneren.
Spesielle hensyn
En långiver vil ofte selge MSR-er som et middel til å frigjøre kredittlinjer for å låne ut penger til flere låntakere. Flertallet av boliglånene er i kraft i 15 til 30 år, og banken trenger milliarder av dollar for å låne ut penger til andre forbrukere som ber om boliglån i løpet av denne tiden. På en omveiende måte betyr salg av MSR-er at flere kan bli boligeiere, fordi salget av disse rettighetene gir inntekter.
Långivere tjener også penger ved å kreve gebyrer for opprinnelse av boliglån og tjene månedlige renter fra betalinger. Boliglån er rett og slett ekstra eiendeler som gir mer inntekter for bankene.
Historie om MSR-er
Markedet for MSR har vært sterkt de siste årene på grunn av en bedre økonomi, høyere kvalitet på boliglån og færre mislighold. Hedgefond, banker og eiendomsinvesteringsfond (REITs) finner disse eiendelene attraktive fordi MSR-er kan gi store mengder renter. SunTrust kjøpte for eksempel 8 milliarder dollar i MSR-er i første kvartal 2016 som et middel til å tjene en solid avkastning på investeringen (ROI), og i løpet av måneder inneholdt MSR-porteføljen 1,123 milliarder dollar i ubetalte hovedstoler på lån som banken betjente for långivere .
National Mortgage News rapporterte i juni 2019 at MSR-er "har vært en av de beste rentebærende aktivaklassene de siste fem årene." Imidlertid rapporterte den også at "siden oktober 2018, ettersom mellom- og langsiktige renter har falt, har anslåtte og faktiske forutsetninger om forskuddsbetaling av boliglån akselerert, noe som har fått den forventede gjennomsnittlige levetiden til MSR-er til å forkorte betraktelig." Dette har resultert i det faktum at "MSR-verdier fra april til mai var nede konsekvent (med en halv) flere." Når det er sagt, rapporterer National Mortgage News, "er etterspørselen fra MSR-kjøpere fortsatt veldig sterk, og det er generell konsensus rundt MSR-verdier. "
##Høydepunkter
- Den opprinnelige långiveren betaler servicegiveren et gebyr for å utføre dette arbeidet.
– Ingenting endres for pantsetter bortsett fra adressen som betalingene sendes til.
- Rettigheter til å betjene pantelån selges av låntakeren til en annen finansinstitusjon, som deretter overtar administrasjonen av boliglånet, som inkluderer oppgaver som å kreve inn betalinger og videresende dem til låntakeren.
