Mortgage Servicing Rights (MSR)

Vad är Mortgage Servicing Rights (MSR)?

MSR (Boortgage Servicing Rights) avser ett avtal där rätten att tillhandahålla ett befintligt bolån säljs av den ursprungliga hypotekslångivaren till en annan part som är specialiserad på de olika funktionerna som är involverade i service av bolån.

Understanding Mortgage Servicing Rights (MSR)

MSR har löpande administrativa uppgifter som regelbundet behandlas under hela bolånetiden. Gemensamma rättigheter som ingår är rätten att samla in bolånebetalningar månadsvis, avsätta skatter och försäkringspremier i spärrning och vidarebefordra ränte- och kapitalandelar till hypotekslångivaren. I gengäld kompenseras servicepersonalen med en specifik avgift, som anges i det kontrakt som upprättades och ingicks i början av serviceavtalet .

Beloppet för bolånebetalningen, räntan, typen av lån och andra faktorer förblir desamma. När det gäller låntagaren är det bara adressen som betalningarna skickas till som ändras och du bör kontakta servicegivaren, snarare än din ursprungliga hypotekslångivare, med alla frågor du kan ha angående ditt lån. Din tjänsteleverantör kan ändras när som helst, men du bör få meddelande från din ursprungliga långivare minst 15 dagar innan det händer, och din nya tjänsteleverantör bör också meddela dig inom 15 dagar efter att du har övertagit rättigheterna .

Federala banklagar tillåter finansinstitut att sälja bolån eller överföra servicerättigheter till andra institutioner utan konsumenternas samtycke .

Exempel på att sälja en MSR

Sarah tar en inteckning på 500 000 USD från långivare A. Hon skickar en månatlig betalning av kapital och ränta till långivaren. Tre år senare beslutar långivare A att överföra sin MSR på Sarahs bolån till företag B. Enligt villkoren i avtalet får företag B en avgift av långivare A för att hantera alla Sarahs återstående bolånebetalningar. Bolånegivaren kan då lägga mer tid och pengar på att tillhandahålla nya bolån medan företaget som antar MSR vidarebefordrar bolånebetalningarna till långivaren.

Särskilda överväganden

En långivare kommer ofta att sälja MSR som ett sätt att frigöra kreditlinjer för att låna ut pengar till ytterligare låntagare. Majoriteten av bolånen är i kraft i 15 till 30 år, och banken behöver miljarder dollar för att låna ut pengar till andra konsumenter som begär bolån under denna tid. På ett omvägande sätt innebär att sälja MSR:er att fler kan bli husägare, eftersom försäljningen av dessa rättigheter ger intäkter.

Långivare tjänar också pengar genom att ta ut avgifter för ursprungslån och tjäna månatlig ränta på betalningar. Bolån är helt enkelt ytterligare tillgångar som ger mer intäkter för bankerna.

Historik om MSR

Marknaden för MSR har varit stark under de senaste åren på grund av en förbättrad ekonomi, högre kvalitet på hypotekslån och färre fallissemang. Hedgefonder, banker och fastighetsinvesteringsfonder (REIT) tycker att dessa tillgångar är attraktiva eftersom MSR kan ge höga räntor. Till exempel köpte SunTrust 8 miljarder USD i MSRs under första kvartalet 2016 som ett sätt att tjäna en solid avkastning på investeringen (ROI), och inom några månader innehöll dess MSR-portfölj 1,123 miljarder USD i obetalda kapitalbelopp för lån som banken skötte om. långivare .

National Mortgage News rapporterade i juni 2019 att MSR "har varit en av de bäst presterande räntetillgångsklasserna under de senaste fem åren." Men den rapporterade också att "sedan oktober 2018, när räntor på medellång och lång sikt har sjunkit, har prognostiserade och faktiska antaganden om förskottsbetalning av bolån accelererat, vilket gör att den förväntade genomsnittliga livslängden för MSR har förkortats avsevärt." Detta har resulterat i att "MSR-värdena från april till maj sjönk konsekvent (med en halv) multipla." Som sagt, rapporterar National Mortgage News, "efterfrågan från MSR-köpare är fortfarande mycket stark, och det finns allmän konsensus kring MSR-värden. "

Höjdpunkter

• Den ursprungliga långivaren betalar servicegivaren en avgift för att utföra detta arbete.

– Inget förändras för pantsättaren förutom adressen som betalningarna skickas till.

• Inteckningsservicerättigheter säljs av upphovsmannen av en inteckning till en annan finansiell institution, som sedan tar över administrationen av bolånet, vilket inkluderar uppgifter som att samla in betalningar och vidarebefordra dem till upphovsmannen.