Mortgage Servicing Rights (MSR)
Hvad er Mortgage Servicing Rights (MSR)?
Realkreditrettigheder (MSR) refererer til en kontraktlig aftale, hvor retten til at servicere et eksisterende realkreditlån sælges af den oprindelige realkreditudbyder til en anden part, der har specialiseret sig i de forskellige funktioner, der er forbundet med servicering af realkreditlån.
Understanding Mortgage Servicing Rights (MSR)
MSR'er har løbende administrative opgaver, der regelmæssigt behandles i hele længden af et realkreditlån. Fælles rettigheder inkluderet er retten til at opkræve afdrag på realkreditlån månedligt, tilsidesætte skatter og forsikringspræmier i depot og videresende renter og hovedstole til realkreditinstituttet. Til gengæld kompenseres servicemedarbejderen med et specifikt honorar, som er beskrevet i den kontrakt, der er etableret og indgået i begyndelsen af serviceaftalen .
Beløbet på realkreditlånet, renten, lånetypen og andre faktorer forbliver de samme. For låntagerens vedkommende er det kun den adresse, som betalingerne sendes til, der ændres, og du bør kontakte serviceudbyderen frem for dit oprindelige realkreditinstitut med de spørgsmål, du måtte have vedrørende dit lån. Din serviceudbyder kan ændre sig til enhver tid, men du bør modtage meddelelse fra din oprindelige långiver mindst 15 dage før det sker, og din nye serviceudbyder bør også underrette dig inden for 15 dage efter at have overtaget rettighederne .
Føderale banklove tillader finansielle institutioner at sælge realkreditlån eller overføre servicerettigheder til andre institutioner uden forbrugerens samtykke .
Eksempel på salg af en MSR
Sarah optager et realkreditlån på $500.000 fra långiver A. Hun sender långiveren en månedlig betaling af hovedstol og renter. Tre år senere beslutter långiver A at overføre sin MSR på Sarahs realkreditlån til virksomhed B. I henhold til vilkårene i kontrakten betales virksomhed B et gebyr af långiver A for at behandle alle Sarahs resterende realkreditbetalinger. Realkreditinstituttet kan derefter bruge mere tid og penge på at give nye realkreditlån, mens virksomheden, der antager MSR, videresender realkreditlånsbetalingerne til långiveren.
Særlige overvejelser
En långiver vil ofte sælge MSR'er som et middel til at frigøre kreditlinjer for at låne penge til yderligere låntagere. De fleste realkreditlån er gældende i 15 til 30 år, og banken har brug for milliarder af dollars for at låne penge ud til andre forbrugere, der anmoder om realkreditlån i denne periode. På en omvej betyder salg af MSR'er, at flere mennesker kan blive boligejere, fordi salget af disse rettigheder giver indtægter.
Långivere tjener også penge ved at opkræve gebyrer for udstedte realkreditlån og tjene månedlige renter fra betalinger. Realkreditlån er simpelthen yderligere aktiver, der giver bankerne flere indtægter.
MSRs historie
Markedet for MSR'er var stærkt i de seneste år på grund af en forbedret økonomi, højere kvalitet på realkreditlån og færre misligholdelser. Hedgefonde, banker og ejendomsinvesteringsforeninger (REIT'er) finder disse aktiver attraktive, fordi MSR'er kan give høje renter. For eksempel købte SunTrust $8 milliarder i MSR'er i første kvartal af 2016 som et middel til at tjene et solidt investeringsafkast (ROI), og inden for få måneder indeholdt dens MSR-portefølje $1,123 milliarder i ubetalte hovedstolsaldi af lån, som banken servicerede for långivere .
National Mortgage News rapporterede i juni 2019, at MSR'er "har været en af de bedst præsterende fastforrentede aktivklasser i løbet af de sidste fem år." Den rapporterede imidlertid også, at "siden oktober 2018, da mellem- og langsigtede renter er faldet, er de forventede og faktiske forudbetalinger af realkreditlån accelereret, hvilket har fået den forventede gennemsnitlige levetid for MSR'er til at forkorte betydeligt." Dette har resulteret i, at "MSR-værdier fra april til maj var konstant (med et halvt) multiple faldet." Når det er sagt, rapporterer National Mortgage News, "er efterspørgslen fra MSR-købere stadig meget stærk, og der er generel konsensus omkring MSR-værdier. "
Højdepunkter
Den oprindelige långiver betaler serviceudbyderen et gebyr for at udføre dette arbejde.
Intet ændrer sig for pantsætteren undtagen adressen, som betalingerne sendes til.
Panteservicerettigheder sælges af stifteren af et realkreditlån til et andet pengeinstitut, som derefter overtager administrationen af realkreditlånet, hvilket omfatter bl.a. opkrævning af betalinger og videresendelse til stifteren.
