Права на обслуживание ипотеки (MSR)

Что такое права на обслуживание ипотеки (MSR)?

Права на обслуживание ипотеки (MSR) относятся к договорному соглашению, в котором право на обслуживание существующей ипотеки продается первоначальным ипотечным кредитором другой стороне, которая специализируется на различных функциях, связанных с обслуживанием ипотечных кредитов.

Понимание прав на обслуживание ипотеки (MSR)

У MSR есть постоянные административные обязанности, которые регулярно обрабатываются на протяжении всего срока ипотеки. Общие права включают в себя право ежемесячно собирать платежи по ипотеке, откладывать налоги и страховые взносы на условное депонирование и направлять проценты и основную часть ипотечному кредитору. В свою очередь сервисер получает компенсацию в виде определенной платы, которая указана в договоре, который был установлен и заключен в начале соглашения об обслуживании .

Сумма ипотечного платежа, процентная ставка, тип кредита и другие факторы остаются прежними. Что касается заемщика, меняется только адрес, на который отправляются платежи, и вам следует обращаться к сервисеру, а не к первоначальному ипотечному кредитору, с любыми вопросами, которые могут у вас возникнуть относительно вашего кредита. Ваш обслуживающий персонал может измениться в любое время, но вы должны получить уведомление от своего первоначального кредитора по крайней мере за 15 дней до того, как это произойдет, и ваш новый сервисный центр также должен уведомить вас в течение 15 дней с момента получения прав .

Федеральные законы о банках позволяют финансовым учреждениям продавать ипотечные кредиты или передавать права на обслуживание другим учреждениям без согласия потребителя .

Пример продажи MSR

Сара берет ипотечный кредит в размере 500 000 долларов у кредитора А. Она отправляет кредитору ежемесячный платеж в размере основного долга и процентов. Три года спустя Кредитор A решает передать свой MSR по ипотеке Сары компании B. В соответствии с условиями контракта Кредитор A выплачивает компании B комиссию за обработку всех оставшихся платежей Сары по ипотеке. Затем ипотечный кредитор может потратить больше времени и денег на предоставление новых ипотечных кредитов, в то время как компания, принимающая MSR, направляет платежи по ипотеке кредитору.

Особые соображения

Кредитор часто продает MSR как средство высвобождения кредитных линий для ссуды дополнительных заемщиков. Большинство ипотечных кредитов выдаются на срок от 15 до 30 лет, и банку нужны миллиарды долларов, чтобы ссужать деньги другим потребителям, запрашивающим ипотечные кредиты, в течение этого времени. Окольным путем продажа MSR означает, что больше людей могут стать домовладельцами, потому что продажа этих прав приносит доход.

Кредиторы также зарабатывают деньги, взимая плату за выдачу ипотечных кредитов и получая ежемесячные проценты от платежей. Ипотечные кредиты — это просто дополнительные активы, которые приносят дополнительный доход банкам.

История MSR

Рынок MSR был сильным в последние годы из-за улучшения экономики, более качественных ипотечных кредитов и меньшего количества дефолтов. Хедж-фонды, банки и инвестиционные фонды недвижимости (REIT) находят эти активы привлекательными, поскольку MSR могут приносить высокие проценты. Например, SunTrust приобрела MSR на 8 миллиардов долларов в первом квартале 2016 года в качестве средства получения надежного возврата инвестиций (ROI), и через несколько месяцев его портфель MSR содержал 1,123 миллиарда долларов непогашенных основных остатков кредитов, которые банк обслуживал. кредиторы .

В июне 2019 года National Mortgage News сообщила, что MSR «были одним из самых эффективных классов активов с фиксированным доходом за последние пять лет». Однако в нем также сообщается, что «с октября 2018 года, когда среднесрочные и долгосрочные процентные ставки упали, прогнозируемые и фактические предположения о досрочном погашении ипотеки ускорились, что привело к значительному сокращению ожидаемого среднего срока службы MSR». Это привело к тому, что «значения MSR с апреля по май последовательно (в полтора раза) снижались». Тем не менее, как сообщает National Mortgage News, «спрос со стороны покупателей MSR по-прежнему очень высок, и существует общий консенсус в отношении значений MSR » .

Особенности

• Первоначальный кредитор платит сервисеру вознаграждение за выполнение этой работы.

• Для залогодателя ничего не меняется, кроме адреса, на который отправляются платежи.

• Права на обслуживание ипотеки продаются инициатором ипотеки другому финансовому учреждению, которое затем берет на себя управление ипотекой, включая такие задачи, как сбор платежей и их направление инициатору.