Hypothekenbedienungsrechte (MSR)

Was sind Mortgage Servicing Rights (MSR)?

Mortgage Servicing Rights (MSR) beziehen sich auf eine vertragliche Vereinbarung, in der das Recht zur Bedienung einer bestehenden Hypothek vom ursprünglichen Hypothekengeber an eine andere Partei verkauft wird, die auf die verschiedenen Funktionen spezialisiert ist, die mit der Bedienung von Hypotheken verbunden sind.

Mortgage Servicing Rights (MSR) verstehen

MSRs haben laufende Verwaltungsaufgaben, die während der gesamten Laufzeit einer Hypothek regelmäßig bearbeitet werden. Die darin enthaltenen gemeinsamen Rechte sind das Recht, Hypothekenzahlungen monatlich einzuziehen, Steuern und Versicherungsprämien treuhänderisch beiseite zu legen und die Zins- und Kapitalanteile an den Hypothekengeber weiterzuleiten. Im Gegenzug wird der Servicer mit einer bestimmten Gebühr entschädigt, die in dem zu Beginn des Servicevertrags erstellten und abgeschlossenen Vertrag festgelegt ist .

Die Höhe der Hypothekenzahlung, der Zinssatz, die Art des Darlehens und andere Faktoren bleiben gleich. Für den Kreditnehmer wird nur die Adresse geändert, an die Zahlungen gesendet werden, und Sie sollten sich bei Fragen zu Ihrem Kredit an den Servicer und nicht an Ihren ursprünglichen Hypothekengeber wenden. Ihr Servicer kann jederzeit wechseln, aber Sie sollten mindestens 15 Tage vorher eine Mitteilung von Ihrem ursprünglichen Kreditgeber erhalten, und Ihr neuer Servicer sollte Sie ebenfalls innerhalb von 15 Tagen nach Übernahme der Rechte benachrichtigen .

Bundesbankgesetze erlauben es Finanzinstituten, ohne Zustimmung der Verbraucher Hypotheken zu verkaufen oder Dienstleistungsrechte an andere Institute zu übertragen .

Beispiel für den Verkauf eines MSR

Sarah nimmt von Kreditgeber A eine Hypothek in Höhe von 500.000 USD auf. Sie sendet dem Kreditgeber eine monatliche Zahlung von Kapital und Zinsen. Drei Jahre später beschließt Kreditgeber A, seine MSR auf Sarahs Hypothek an Unternehmen B zu übertragen. Gemäß den Vertragsbedingungen erhält Unternehmen B von Kreditgeber A eine Gebühr für die Bearbeitung aller verbleibenden Hypothekenzahlungen von Sarah. Der Hypothekengeber kann dann mehr Zeit und Geld für die Bereitstellung neuer Hypotheken aufwenden, während das Unternehmen, das die MSR übernimmt, die Hypothekenzahlungen an den Kreditgeber weiterleitet.

Besondere Überlegungen

Ein Kreditgeber verkauft häufig MSRs, um Kreditlinien für die Kreditvergabe an zusätzliche Kreditnehmer freizugeben. Die meisten Hypotheken haben eine Laufzeit von 15 bis 30 Jahren, und die Bank benötigt Milliarden von Dollar, um anderen Verbrauchern, die in dieser Zeit Hypotheken beantragen, Geld zu leihen. Der Verkauf von MSRs bedeutet auf Umwegen, dass mehr Menschen Hausbesitzer werden können, da der Verkauf dieser Rechte Einnahmen bringt.

Kreditgeber verdienen auch Geld, indem sie Gebühren für die Vergabe von Hypotheken erheben und monatliche Zinsen aus Zahlungen verdienen. Hypotheken sind einfach zusätzliche Vermögenswerte, die den Banken mehr Einnahmen bringen.

Geschichte der MSRs

Der Markt für MSRs war in den letzten Jahren aufgrund einer sich verbessernden Wirtschaft, hochwertigerer Hypothekenvergabe und weniger Ausfällen stark. Hedgefonds, Banken und Real Estate Investment Trusts (REITs) finden diese Vermögenswerte attraktiv, da MSRs hohe Zinsbeträge bringen können. Zum Beispiel kaufte SunTrust im ersten Quartal 2016 MSRs in Höhe von 8 Milliarden US-Dollar, um eine solide Kapitalrendite (ROI) zu erzielen, und innerhalb weniger Monate enthielt sein MSR-Portfolio 1,123 Milliarden US-Dollar an unbezahlten Kreditsalden, die die Bank bediente Kreditgeber .

National Mortgage News berichtete im Juni 2019, dass MSRs „in den letzten fünf Jahren eine der leistungsstärksten festverzinslichen Anlageklassen waren“. Es wurde jedoch auch berichtet, dass „seit Oktober 2018, als die mittel- und langfristigen Zinssätze gefallen sind, sich die prognostizierten und tatsächlichen Annahmen zur vorzeitigen Rückzahlung von Hypotheken beschleunigt haben, was dazu geführt hat, dass sich die erwartete durchschnittliche Laufzeit von MSRs erheblich verkürzt hat“. Dies habe dazu geführt, dass „die MSR-Werte von April bis Mai durchgängig (um ein halbes) Vielfaches gesunken sind“. Nichtsdestotrotz, so berichtet National Mortgage News, „ist die Nachfrage von MSR-Käufern immer noch sehr stark, und es besteht allgemeiner Konsens über MSR-Werte. “

Höhepunkte

• Der ursprüngliche Kreditgeber zahlt dem Servicer eine Gebühr für die Durchführung dieser Arbeit.

• Für den Hypothekengeber ändert sich nichts außer der Adresse, an die Zahlungen gesendet werden.

• Hypothekenbedienungsrechte werden vom Hypothekengeber an ein anderes Finanzinstitut verkauft, das dann die Verwaltung der Hypothek übernimmt, was unter anderem Aufgaben wie den Einzug von Zahlungen und deren Weiterleitung an den Originator umfasst.