Propco (empresa inmobiliaria)
¿Qué es una Propco (compañía inmobiliaria)?
Una propco, una empresa inmobiliaria o una empresa de utilería es una entidad secundaria creada por una empresa específicamente para mantener y administrar los bienes inmuebles que posee.
La entrega de una propiedad generadora de ingresos y su deuda relacionada a una subsidiaria recién formada generalmente brinda a la matriz o a la opco (empresa operativa) ventajas relacionadas con problemas de financiamiento y calificación crediticia.
Cómo funciona una Propco (empresa inmobiliaria)
de opco-propco dan como resultado que la subsidiaria o la compañía de propiedad posea o posea todos los activos, incluidos los bienes raíces, que la compañía operativa principal (opco) utiliza para generar ingresos. ¿Por qué hacer esto? Principalmente para asegurar una financiación más favorable y capitalizar la empresa para su expansión.
Todas las cuestiones relacionadas con la financiación y la calificación crediticia se dividen repentinamente entre dos partes. La opco elimina el costo de mantenimiento de sus bienes inmuebles de sus libros, lo que le permite liberar fondos y mejorar su salud financiera.
Al mismo tiempo, la propco recién formada se encuentra heredando una cartera de propiedades que puede usar como garantía para endeudarse y obtener capital a tasas competitivas.
Críticas a una Propco (Empresa Inmobiliaria)
Los acuerdos opco-propco permiten que la empresa operadora alquile o arriende bienes de la empresa inmobiliaria. En la práctica, esto parece una venta y un arrendamiento posterior. Sin embargo, la empresa nunca renuncia a la propiedad de forma real, ya que propco y opco forman parte del mismo grupo de empresas.
Si bien esto puede sonar como el equivalente corporativo de tener tu pastel y comértelo, puede haber varias desventajas en la creación de una propco. Si una empresa funciona en varias ubicaciones en lugar de una principal, un acuerdo de propco encierra a la empresa en una situación en la que cerrar cualquier ubicación se vuelve más difícil.
En una configuración comercial tradicional, por ejemplo, una empresa podría optar por cerrar una ubicación u oficina de bajo rendimiento y probablemente vender la propiedad. Por el contrario, en un acuerdo de propco, propco es dueño de la propiedad y puede optar por no deshacerse de ella si el mercado no rinde lo suficiente para cubrir las deudas.
Como resultado, es posible que se requiera que la opco pague el alquiler de una propiedad, incluso si no la está utilizando, porque la propco depende de esos ingresos para pagar la deuda financiada con las propiedades.
Consideraciones Especiales
Transiciones de Propco a REIT
Debido a que una propco puede limitar la flexibilidad de la opco en ciertas situaciones, la empresa operadora a veces escindirá la empresa inmobiliaria como un fondo de inversión en bienes raíces (REIT) para convertirla en su propia entidad.
La creación de un REIT (empresas que tienen una cartera de propiedades e hipotecas, cobran rentas sobre ellas y luego transfieren los ingresos a los inversores en forma de dividendos) ofrece ventajas fiscales a la empresa matriz, es decir, elimina cualquier problema de doble imposición que pueda surgir. con un acuerdo propco-opco .
Importante
Una empresa operativa puede optar posteriormente por escindir una subsidiaria como un fondo de inversión en bienes raíces (REIT) para obtener ventajas fiscales.
Una vez escindida, la propco puede actuar como cualquier otro REIT, agregando propiedades a su cartera que no están relacionadas con el negocio de la opco.
Reflejos
Estos arreglos casi siempre se persiguen para asegurar un financiamiento más favorable y aliviar los problemas de calificación crediticia.
La transferencia de todos los bienes raíces y la deuda relacionada a la propco le permite a la opco liberar fondos y mejorar su salud financiera.
Una propco es una empresa subsidiaria creada específicamente por una empresa matriz u opco para mantener y administrar sus bienes inmuebles generadores de ingresos.
La propco, por su parte, hereda una cartera de inmuebles que puede utilizar como garantía para recaudar capital a tasas competitivas.
