Acuerdo de empresa operadora/empresa inmobiliaria (Opco/Propco)
¿Qué es un acuerdo de empresa operativa/empresa inmobiliaria (Opco/Propco)?
Un acuerdo de empresa operativa/empresa inmobiliaria (opco/propco) es un acuerdo comercial en el que una empresa subsidiaria (es decir, la empresa inmobiliaria o " propco ") es propietaria de todas las propiedades generadoras de ingresos en lugar de la empresa principal (la empresa operativa o " opco.")
Los acuerdos Opco/propco permiten que todas las cuestiones relacionadas con la financiación y la calificación crediticia de ambas empresas permanezcan separadas. Esta estructura comercial es común en negocios de bienes raíces y en la estructuración de fondos de inversión en bienes raíces (REIT).
Comprender los acuerdos de la compañía operadora/compañía inmobiliaria (Opco/Propco)
Las empresas matrices pueden ser conglomerados o sociedades de cartera. Un conglomerado, como General Electric, posee empresas con distintos modelos de negocio además de sus operaciones principales. Por el contrario, una sociedad de cartera se crea con el propósito específico de mantener un grupo de subsidiarias y no realiza sus operaciones comerciales. Las sociedades de cartera normalmente se forman para obtener ventajas fiscales.
sociedades limitadas maestras,. o MLP, también emplean una estructura matriz/subsidiaria similar. La mayoría de los MLP cotizan en bolsa. A efectos fiscales, los inversores pueden elegir cómo les gustaría recibir los ingresos que genera la empresa.
Una MLP tiene una estructura fiscal de transferencia, lo que significa que todas las ganancias y pérdidas se transfieren a los socios limitados. El MLP en sí mismo no es responsable de los impuestos corporativos sobre sus ingresos y, por lo tanto, evita la doble imposición de la mayoría de las corporaciones. La mayoría de las MLP operan en la industria energética. Las subsidiarias poseen acciones (oficialmente unidades) de la empresa matriz MLP, redistribuyendo el ingreso pasivo a través de la corporación como un dividendo regular.
Críticas a un acuerdo de empresa operadora/empresa inmobiliaria (Opco/Propco)
Los acuerdos opco-propco permiten que la empresa operadora alquile o arriende bienes de la empresa inmobiliaria. En la práctica, esto parece una venta y un arrendamiento posterior. Sin embargo, la empresa nunca renuncia a la propiedad de forma real, ya que propco y opco forman parte del mismo grupo de empresas.
Si bien esto puede sonar como el equivalente corporativo de tener tu pastel y comértelo, puede haber varias desventajas en la creación de una propco. Si una empresa funciona en varias ubicaciones en lugar de una principal, un acuerdo de propco encierra a la empresa en una situación en la que cerrar cualquier ubicación se vuelve más difícil.
En una configuración comercial tradicional, por ejemplo, una empresa podría optar por cerrar una ubicación u oficina de bajo rendimiento y probablemente vender la propiedad. Por el contrario, en un acuerdo de propco, propco es dueño de la propiedad y puede optar por no deshacerse de ella si el mercado no rinde lo suficiente para cubrir las deudas.
Como resultado, es posible que se requiera que la opco pague el alquiler de una propiedad, incluso si no la está utilizando, porque la propco depende de esos ingresos para pagar la deuda financiada con las propiedades.
Ejemplo de un acuerdo de empresa operativa/empresa inmobiliaria (Opco/Propco)
En el Reino Unido, los acuerdos opco/propco son un método muy popular en el que una empresa matriz puede crear un REIT. Un REIT posee, opera y/o financia bienes inmuebles que generan ingresos. La mayoría de los REIT se especializan en un sector específico, como los REIT de oficinas o los REIT de atención médica. En general, los REIT transferirán los pagos de renta cobrados a los inversores en forma de dividendos.
La creación de un REIT a través de un acuerdo opco/propco puede ocurrir vendiendo inicialmente activos generadores de ingresos de la empresa operadora a una subsidiaria. La subsidiaria luego arrienda la propiedad a la empresa operadora. La empresa operadora puede subsecuentemente escindir la subsidiaria como un REIT. La ventaja de hacer esto es que la empresa puede evitar la doble imposición sobre sus distribuciones de ingresos.
Reflejos
Los acuerdos comerciales de opco/propco dan como resultado que una subsidiaria o empresa inmobiliaria (la propco) posea o posea todos los activos e inmuebles que la principal empresa operativa (la opco) utiliza para generar ingresos.
Además de la independencia del préstamo, este tipo de operaciones pueden tener ventajas fiscales para la empresa matriz.
Los acuerdos de Opco/propco pueden ayudar a la empresa matriz a beneficiarse, ya que las condiciones de financiación y crédito son independientes de la empresa operadora.
Aunque algunos pueden considerar que este tipo de acuerdos son lagunas fiscales, son totalmente legales y, en general, se consideran la marca de un negocio inteligente.
